Vuokrakiinteistön omistaminen voi olla taloudellisesti kannattavaa. Jos tutkit tällaista kiinteistöä sijoituksena, ole tietoinen riskeistä ja vastuista.
Vuokraominaisuudet: Yleiskatsaus
Idea ostaa koti tai huoneisto vuokrattavana voittoa varten voi kuulostaa houkuttelevalta. Mutta vuokrakiinteistön ostaminen tulojen ja pitkän aikavälin pääoman arvonnousun kohdalla voi kuitenkin olla ylä- ja alamäkiä. Asuntomarkkinat voivat esimerkiksi vaihdella sijainnista, tarjonnasta ja kysynnästä sekä taloudesta riippuen.
Taloudellisesti ottaen, jotta vuokrakohteesta tulee todella kannattavaa, saamasi tuoton tulisi olla suurempi kuin mitä voisit ansaita konservatiivisissa sijoituksissa, kuten joukkovelkakirjalainat ja osinkoa maksavat blue-chip-osakkeet, todellisten riskien vuoksi. Ja inhimillisellä puolella kaikilla ei ole kykyä hallita omaisuutta ja vuokralaisia.
Avainsanat
- Vuokrakiinteistöt voivat olla taloudellisesti kannattavia ja niillä voi olla useita veroetuja. Haittoja ovat likviditeetin puute, ylläpidon kustannukset sekä vaikeiden vuokralaisten ja naapuruston vetoomuksen vähentymismahdollisuudet. Kaikentyyppisten kiinteistöjen sijoittajille on avainta pysyä korkojen yläpuolella ja kysyä veroammattilaiselta.
Vuokrattavien ominaisuuksien plussat
Vuokrakiinteistön omistamisella on useita etuja. Ne sisältävät:
Veroedut
Internal Revenue Service antaa sinun vähentää useita vuokrakiinteistöihin liittyviä kuluja seuraavissa luokissa:
- Tavalliset ja välttämättömät kulutParannukset
Tämä tarkoittaa, että voit vähentää vakuutuksesi, asuntolainasi korot, ylläpitokulut ja kiinteistön fyysisen kulumisen.
Poistot voivat tuottaa nimellistappion, jonka voit puolestaan vähentää muista tuloista. Toisin sanoen saatat saavuttaa positiivisen nettokassavirran vuokratuottoista vähennettynä kuluilla, ja nettotappiota voi silti pitää verotuksessa. Mutta huomaa, että poistot vähentävät myös kiinteistön kustannuslaskelmaa myyntivoittojen laskemiseksi, kun myyt kiinteistön.
Lisäksi vuoden 2017 verovähennys- ja työllisyyslaki, joka tuli voimaan 1. tammikuuta 2018, tarjoaa useita uusia veroetuja maanomistajille. Jos omistat läpivirtausyhteisön (tunnetaan myös nimellä läpivirtausyritys) ja käytät sitä itsenäisenä yrityksenä, osakeyhtiönä, kumppanina tai S-yhtiönä, voit nyt vähentää määrän, joka on 20% nettovuokrauksesta tulot - niin kauan kuin kaikkien lähteiden verotettava vuotuinen kokonaistulosi vähennysten jälkeen on vähemmän kuin 157 500 dollaria yksinpeleille tai 315 000 dollaria avioparille, jotka jättävät ilmoituksen yhdessä.
On hyvä idea kysyä vero-ammattilaiselta, jos harkitset vuokrakiinteistön omistamista, etenkin verolakiin äskettäin tehtyjen muutosten vuoksi.
Kausivuokraus
1031 vaihto
1031-pörssissä voit myydä vuokrakiinteistön ja sijoittaa muuhun ”samankaltaiseen” omaisuuteen maksamatta myyntivoittoveroa.
Lisätilan vuokraus
Voit myös käsitellä kodin huoneen tai alueen - kuten autotalli, kellari tai lisäasuntoyksikkö - vuokralla, poistamalla asuntolainan korot ja muut kulut sen tuloista, vaikka sinun pitäisi olla tietoinen ylimääräisen tilan vuokraamisen mahdolliset sudenkuopat, mukaan lukien paikalliset kaavointisäännöt.
Vuokrattavan omaisuuden plussat ja miinukset
Vuokrattavien ominaisuuksien haitat
Vuokrakohteen omistamisessa on myös haittoja. Ne sisältävät:
Likviditeetin puute
Kiinteistöt eivät ole likvidejä varoja. Jopa kuumimmilla markkinoilla myynnin loppuun saattaminen voi kestää useita kuukausia. Ja jos ajoituksesi johtaa hätätilanteeseen tai muuhun odottamattomaan tapahtumaan, myyntitarpeesi ei ehkä kerää parasta hintaa.
Nousevat verot ja vakuutusmaksut
Asuntolainan korko ja pääoma voidaan vahvistaa, mutta ei ole takeita siitä, että verot eivät nouse nopeammin kuin voit korottaa vuokria. Vakuutusmaksut voivat myös nousta, kuten niillä on luonnonkatastrofien seurauksena.
Vaikeat vuokralaiset
Huolimatta siitä, että olet kiinnostunut potentiaalisten vuokralaisten tarkastamisesta, voit saada sellaisen vuokralaisten kanssa, jotka eivät ole ihanteellisia. Esimerkiksi, he voivat olla tarvitsevia tai vaativia, maksaa myöhässä, unohtaa sammuttaa veden ja niin edelleen. Tai ne voivat olla tuhoisia, jolloin verolain poistoerot voivat olla aivan riittämättömiä. Voit kuitenkin aina lisätä ratsastajan vakiovuokrauslomakkeeseen, joka selventää majoitusta, lemmikkieläimiä, tupakointia, vuokralaisten vakuutuksia ja vastaavia koskevia sääntöjä. Vakuus voi olla hyödyllinen myös täällä.
Naapuruston lasku
Ihanteellisessa tilanteessa sijoituskiinteistösi kukoistaa muiden hyvin hoidettujen asuntojen keskellä ja paikalliset palvelut paranevat. Seurauksena on, että kassavirta kasvaa tasaisesti ja kustannuksesi pysyvät vakaina. Alueet voivat kuitenkin muuttua, ja sijoituksesi voivat poistua ajan myötä. Sinun tulisi kiinnittää huomiota paikalliseen politiikkaan, johon sijoitat, samoin kuin missä asut. Tietyn huolellisuuden avulla voit minimoida tämän altistumisen.
Epäsuotuisat muutokset verolakiin
Verolaki ei ole immuuni muutoksille. Se voi muuttua tavoilla, jotka joko vähentävät tai poistavat kokonaan tai kokonaan veroetuja kotiomistuksen ja läpivirtausyritysten kannalta.
Vuokranantajan rooli
Maanomistaja ei ole kaikille. Saatat olla ujo ujo vuokrien lisäämisessä tai suojautua tapaan, jolla muut kohtelevat omaisuuttasi, mikä voi johtaa konflikteihin. Saatat jopa tulla ystävälliseksi vuokralaisten kanssa tai he voivat olla jo perheen tai ystävien kanssa. Jos et voi olla varma esimerkiksi vuokrankorotuksista tai kiinteistövälityksestä, voit lopettaa sellaisen vuokran keräämisen, joka on selvästi alle markkinahinnan, tai kiinteistön, joka on aliarvostettu.
ylläpito
Kiinteistön ylläpidossa syntyy pieniä ja suuria korjauksia. Jotkut kiinteistöjen omistajat voivat säästää rahaa tekemällä työtä itse. Suurimmalla osalla puuttuu kuitenkin aikaa, työkaluja tai taitoja kodin korjaamiseen. Odotettaisiin purkaa säännölliset urakoitsijapalkkiot.
Erityiset näkökohdat
Oletko ostamassa ensisijaista kotia tai vuokrakohteita, on tärkeää pohtia, mitä asuntolainan korkoilla tapahtuu. Matala kiinteäkorkoinen asuntolainalaina on yleensä hyvä suoja inflaatiota vastaan. Jos olet vuokranantaja, määräaikaiset vuokrakorotukset ovat yksi tapa kompensoida kiinteistöjen ylläpitokulujen inflaatiovauhdin nousuja.
Korkojen odotetaan vuonna 2019 olevan keskimäärin 4, 8–5, 3% 30 vuoden kiinteäkorkoisilla asuntolainoilla. Tämä on enemmän kuin keskimäärin 4, 19% vuonna 2018 ja 3, 99% vuonna 2017, mutta on silti suhteellisen alhainen. Vaikka nämä korot edustavat mahdollisuutta, on myös tärkeää muistaa, että asuntolainojen korot ovat tyypillisesti korkeammat sijoituskiinteistöissä kuin perinteisissä asunnoissa.
