Kiinteistösijoitusopas

Sisällysluettelo

• Perusvuokrausominaisuudet
• Käänteinen puoli: Kiinteistökauppa
• Kiinteistösijoitusryhmät
• Kiinteistön osakeyhtiöt
• REIT
• Kiinteistösijoitusrahastot
• Miksi sijoittaa kiinteistöihin?
• Monipuolistaminen ja suojaaminen
• Inflaatiosuojaus
• Vipuvaikutus
• Kiinteistösijoittamisen haitta

Kun mietit kiinteistöjen ostamista, ensimmäinen asia, joka todennäköisesti tulee mieleen, on kotisi. Mutta fyysinen omaisuus voi olla osa myös salkkua, etenkin suojauksena osakemarkkinoita vastaan. Vaikka kiinteistöistä on tullut suosittu sijoitusväline viimeisen 50 vuoden aikana, tiilen ja laastin ostaminen ja omistaminen on paljon monimutkaisempaa kuin osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin sijoittaminen., tutkimme yksittäisten sijoittajien johtavia vaihtoehtoja, jotka on lueteltu likimääräisessä järjestyksessä sen perusteella, kuinka suoria kiinteistösijoituksia he tekevät, ja syistä investoida.

Perusvuokrausominaisuudet

Tämä on yhtä vanha sijoitus kuin maanomistuskäytäntö. Henkilö ostaa kiinteistön ja vuokraa sen vuokralaiselle. Omistaja, vuokranantaja, on vastuussa asuntolainan, verojen ja kiinteistön ylläpidon maksamisesta.

Ihannetapauksessa vuokranantaja veloittaa tarpeeksi vuokraa kattamaan kaikki edellä mainitut kustannukset. Vuokranantaja voi myös veloittaa enemmän tuottaakseen kuukausittaista voittoa, mutta yleisin strategia on olla kärsivällinen ja periä vain riittävästi vuokrata kulujen kattamiseksi, kunnes asuntolaina on maksettu, jolloin valtaosa vuokrasta tulee voittoa. Lisäksi kiinteistö on saattanut myös arvonalentua asuntolainan aikana, jolloin vuokranantajalle on annettu arvokkaampi omaisuus. Yhdysvaltain väestölaskentatoimiston mukaan tämän maan kiinteistöjen arvo on jatkuvasti noussut vuosina 1940–2006. Vaikka subprime-asuntolainojen sulamisessa vuosina 2008–2010 tapahtui lasku, se on nyt lisääntynyt ja lisääntynyt yleisesti.

Sijoittajan on tunnettava markkinat, joilla hän etsii kiinteistöä tai palkata asiantuntijan avustamaan. Sijoittajille, jotka hakevat tuloja vuokrakiinteistöistä, tärkeimmät huomioon otettavat näkökohdat ovat kiinteistöjen sijainti ja markkinoiden vuokrahinnat. Sijainnin suhteen monet onnistuneet vuokra-asunnot sijaitsevat suurten koulujen välittömässä läheisyydessä. Jos esimerkiksi ostat kiinteistön lähellä valtion yliopistoa, opiskelijat todennäköisesti haluavat vuokrata sen vuosi toisensa jälkeen. Kannattavassa vuokrakohteessa on myös monia muita ominaisuuksia, ja jotkut vievät aikaa oppimiseen.

Ihanteellisena sijoituksena vaikuttavalla näytöllä on tietenkin virheitä. Voit päätyä huonoon vuokralaiseen, joka vahingoittaa omaisuutta tai, mikä pahempaa, johtaa siihen, että hänellä ei ole lainkaan vuokralaista. Tämä jättää sinulle negatiivisen kuukausittaisen kassavirran, mikä tarkoittaa, että saatat joutua romaamaan asuntolainan maksamiseksi. On myös kysymys oikean omaisuuden löytämisestä. Haluat valita alueen, jolla vajaakäyttöaste on alhainen, ja valita paikan, jonka ihmiset haluavat vuokrata.

Kun olet löytänyt ihanteellisen kiinteistön alueelta, jolla ihmiset haluavat vuokrata, määritä asuntolainan laskimen avulla kiinteistön kokonaiskustannukset korkoineen. On myös syytä tutkia erilaisia ​​asuntolainatyyppejä, jotta vuokraasi varten saadaan suotuisa korko.

Ehkä suurin ero vuokrakiinteistön ja muiden sijoitusten välillä on aikaa ja työtä, jonka joudut omistamaan sen hoitamiseen. Jos et halua, voit palkata ammattimaisen kiinteistöpäällikön. Mutta hänen palkastaan ​​tulee sitten kustannus, joka vaikuttaa sijoituksesi kannattavuuteen. (Katso aiheeseen liittyvä lukeminen kohdasta "4 tapaa kiinteistön vuokraamiseen")

Käänteinen puoli: Kiinteistökauppa

Tämä on kiinteistösijoitusten villi puoli. Kuten päivittäiskauppiaat, jotka ovat liigasta poissa osta ja pidä -sijoittajaa, myös kiinteistökauppiaat ovat täysin erilainen rotu kuin osta-ja-vuokraa -omistajat. Kiinteistövälittäjät ostavat kiinteistöjä aikomuksena pitää ne lyhyen ajan, usein enintään kolme tai neljä kuukautta, minkä jälkeen he toivovat myyvänsä voittoa. Tätä tekniikkaa kutsutaan myös läpikäynniksi ja se perustuu osto-omaisuuksiin, jotka ovat joko huomattavasti aliarvostettuja tai sijaitsevat erittäin kuumalla alueella.

Puhtaat kiinteistövälittäjät eivät lisää rahaa kiinteistöihin parannuksia varten; sijoituksella on oltava sisäinen arvo voiton tuottamiseksi ilman muutoksia, tai muuten he eivät ota sitä huomioon. Tällä tavalla liikkuminen on lyhytaikaista rahaa.

Jos kiinteistönvälittäjä joutuu tilanteeseen, jossa hän ei voi purkaa kiinteistöä, se voi olla tuhoisa, koska nämä sijoittajat eivät yleensä pidä tarpeeksi valmiita rahaa maksamaan kiinteistölle kiinnitystä pitkällä aikavälillä. Tämä voi johtaa jatkuviin tappioihin kiinteistökauppiaalle, joka ei pysty purkamaan kiinteistöä huonoilla markkinoilla.

Kiinteistönvälittäjän toinen luokka on myös olemassa. Nämä sijoittajat ansaitsevat rahaa ostamalla halpoja tai kohtuuhintaisia ​​kiinteistöjä ja lisäämällä arvoa kunnostamalla niitä. Sitten he myyvät kiinteistön remontin jälkeen korkeampaan hintaan. Tämä voi olla pidemmän aikavälin sijoitus parannusten laajuudesta riippuen. Tämän sijoituksen rajoittava piirre on, että se on aikaa vievä ja antaa sijoittajille usein mahdollisuuden ottaa vain yksi kiinteistö kerrallaan.

Kiinteistösijoitusryhmät

Kiinteistösijoitusryhmät ovat eräänlaisia ​​kuin pienet sijoitusrahastot vuokrakiinteistöille. Jos haluat omistaa vuokrakiinteistön, mutta et halua vuokranantajana olemisen vaivaa, kiinteistöjen sijoitusryhmä voi olla ratkaisu sinulle.

Yhtiö ostaa tai rakentaa joukon rakennuksia, usein asuntoja, ja antaa sijoittajien sitten ostaa ne yrityksen kautta ja liittyä siten ryhmään. Yksi sijoittaja voi omistaa yhden tai useamman yksikön itsenäisestä asuintilasta, mutta sijoitusryhmää hallinnoiva yritys hallinnoi kaikkia osuuksia yhdessä huolehtimalla kunnossapidosta, ilmoittamalla vapaita yksiköitä ja haastattelemalla vuokralaisia. Vastineeksi tästä johdosta yritys ottaa prosentin kuukausivuokrasta.

Sijoitusryhmistä on useita versioita, mutta vakioversiossa vuokrasopimus on sijoittajan nimessä ja kaikki osuudet yhdistävät osan vuokrasta suojautuakseen satunnaisilta avoimilta työpaikoilta, mikä tarkoittaa, että saat tarpeeksi maksaaksesi asuntolainan jopa jos yksikkö on tyhjä. Sijoitusryhmän laatu riippuu täysin sitä tarjoavasta yrityksestä. Teoriassa se on turvallinen tapa päästä kiinteistösijoituksiin, mutta ryhmät ovat alttiita samoille palkkioille, jotka häiritsevät sijoitusrahastojen toimialaa. Tutkimus on jälleen kerran avain.

Kiinteistön osakeyhtiöt

Kiinteistöyhtiö (RELP) on samanlainen kuin kiinteistösijoitusryhmä: Se on yhteisö, joka on muodostettu ostamaan ja pitämään kiinteistöjen salkkua tai joskus vain yhtä kiinteistöä - vain se on olemassa rajallinen määrä vuosia. Pääyhteistyökumppanina toimii kokenut kiinteistöpäällikkö tai kiinteistökehitysyritys. Sitten ulkopuolisille sijoittajille haetaan rahoitusta kiinteistöhankkeelle vastineeksi omistusosuudesta osakeyhtiöinä. He saattavat saada määräajoin jakoja RELP: n kiinteistöjen tuottamista tuloista, mutta todellinen voitto syntyy, kun kiinteistöt myydään - toivottavasti huomattavalla voitolla - ja RELP hajoaa tiellä.

epälikvidejä

REIT

Kiinteistöt ovat olleet olemassa siitä lähtien, kun luolamme esivanhempamme alkoivat jahdata vieraita avaruudestaan, joten ei ole yllättävää, että Wall Street on löytänyt tavan vakuuttaa se, muuttamalla kiinteistöt julkisen kaupan välineiksi.

Kiinteistösijoitusrahasto (REIT) luodaan, kun perustetaan yritys (tai rahasto) käyttämään sijoittajien rahaa tuloja tuottavien kiinteistöjen ostamiseen, käyttämiseen ja myyntiin. REIT: iä ostetaan ja myydään suurimmissa pörsseissä, kuten mitä tahansa muuta pörssiä. Säilyttääkseen REIT-asemansa, tämän yksikön on maksettava 90 prosenttia verotettavasta voitostaan ​​osinkoina. Näin toimiessaan REIT: t välttävät maksamasta yhtiöveroa, kun taas säännöllistä yritystä verotetaan voitostaan, ja syövät siten tuotot, jotka se voi jakaa osakkeenomistajilleen.

Aivan kuten tavalliset osinkoa maksavat osakkeet, REIT: t ovat sopivia osakemarkkinasijoittajille, jotka haluavat säännöllisiä tuloja, vaikka ne tarjoavat myös mahdollisuuden arvonnousuun. REIT-sijoittajat sallivat sijoittajien sijoittaa muihin kuin asuinkiinteistöihin, kuten kauppakeskuksiin (noin neljännes kaikista REIT-yksiköistä on erikoistunut näihin), terveydenhuoltopalveluihin, asuntolainoihin tai toimistorakennuksiin. Verrattuna edellä mainittuihin kiinteistösijoitustyyppeihin myös REIT: t ovat erittäin likvidejä.

Kiinteistösijoitusrahastot

Kiinteistösijoitusrahastot sijoittavat pääasiassa REIT: iin ja kiinteistöalan yrityksiin. Ne tarjoavat kyvyn saada monipuolinen riski kiinteistöistä suhteellisen pienellä pääomamäärällä. Strategiastaan ​​ja hajauttamistavoitteistaan ​​riippuen ne tarjoavat sijoittajille paljon laajemman omaisuuden valinnan kuin mitä yksittäisten REIT-osakkeiden ostamisessa voidaan saavuttaa, ja mahdollisuus pienempiin transaktiokuluihin ja palkkioihin.

Kuten REIT: t, nämä rahastot ovat melko likvidejä. Toinen merkittävä etu vähittäissijoittajille on rahaston tarjoamat analyyttiset ja tutkimustiedot hankituista varoista ja johdon näkemykset tiettyjen kiinteistösijoitusten kannattavuudesta ja tuloksellisuudesta sekä omaisuusluokkana. Spekulatiivisemmat sijoittajat voivat sijoittaa kiinteistörahastojen perheeseen, taktisesti ylipainottamalla tiettyjä kiinteistötyyppejä tai alueita maksimoidaksesi tuoton.

Miksi sijoittaa kiinteistöihin?

Kiinteistöt voivat parantaa sijoittajan salkun riski- ja tuottoprofiilia tarjoamalla kilpailukykyisesti korjattuja tuottoja. Jopa faktoring subprime-asuntolainakriisissä, yksityisten markkinoiden kaupallisten kiinteistöjen tuotto oli keskimäärin 8, 4% kymmenen vuoden ajanjaksolla 2000–2010, perustuen kansallisen kiinteistösijoitusyritysten neuvoston (NCREIF) tietoihin. Ja yleensä kiinteistömarkkinat ovat heilahtavia etenkin osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin verrattuna.

Kiinteistöt ovat houkuttelevia myös verrattuna perinteisempiin tulonlähteisiin. Tämä omaisuusluokka käy tyypillisesti korkotuotolla Yhdysvaltain valtiovarainministeriölle ja on erityisen houkutteleva ympäristössä, jossa valtionkassan korot ovat alhaiset.

Monipuolistaminen ja suojaaminen

Toinen kiinteistöihin sijoittamisen etu on sen monipuolistamismahdollisuudet. Kiinteistöillä on matala ja joissain tapauksissa negatiivinen korrelaatio muihin tärkeimpiin omaisuusluokkiin - mikä tarkoittaa, että kun varastot ovat alhaalla, kiinteistö on usein ylöspäin. Tosiasiassa Yale-yliopiston Robert Shillerin, Case-Shillerin kotihintaindeksin sisällöntuottajan tietojen mukaan, asuntokiinteistöjen hinnat nousivat 14: llä 15: stä aiemmasta karhumarkkinoista vuodelta 1956. Tietenkin on poikkeuksia: kiinteistöt, jotka on sijoitettu osakkeisiin suuren taantuman aikana (vaikka tämä oli poikkeavuus, Schiller väittää, heijastaen subprime-asuntolainojen merkitystä kriisin alkamisessa).

Tämä tarkoittaa, että kiinteistöjen lisääminen salkkuun voi alentaa sen volatiliteettia ja antaa suuremman tuoton riskiyksikköä kohden. Mitä suorempi kiinteistösijoitus, sitä parempi suojaus: Epäsuorammin, julkisesti käydyssä kaupassa olevat ajoneuvot, kuten REIT: t, ilmeisesti heijastavat osakemarkkinoiden yleistä suorituskykyä (ja joidenkin analyytikkojen mukaan nämä kaksi korreloivat entistä paremmin, nyt kun REIT varastot ovat edustettuina S&P 500: lla). Mielenkiintoista, että myös tämä on muuttunut myöhään. Kansallisten kiinteistösijoitusrahastojen liiton (NAREIT) tutkimuksen mukaan "listattujen REIT-arvojen ja laajojen osakemarkkinoiden välinen korrelaatio saavutti 12 vuoden alimman tason vuonna 2015", joka viittaa siihen, että mitä tahansa tekijöitä tapahtuu johtamaan ei-REIT-osaan markkinat eivät välttämättä hajoa vaikuttamaan REIT-markkinoihin ", artikkeli yhdistyksen verkkosivustolla Reit.com totesi.

Koska kiinteistöjä tukee tiili ja laasti, kiinteistöihin liittyy myös vähemmän päämiesten välisiä konflikteja tai siinä määrin, että sijoittajan etu riippuu johtajan ja velallisen rehellisyydestä ja pätevyydestä. Jopa epäsuorammat sijoitusmuodot tarjoavat jonkin verran suojaa: esimerkiksi REIT: ssä määrätään, että vähimmäisprosentti voitosta maksetaan osinkoina.

Inflaatiosuojaus

Kiinteistöjen inflaatiosuojauskyky johtuu positiivisesta suhteesta BKT: n kasvun ja kiinteistöjen kysynnän välillä. Talouden laajentuessa kiinteistöjen kysyntä nostaa vuokria korkeammaksi, mikä puolestaan ​​johtaa korkeampiin pääoma-arvoihin. Siksi kiinteistöillä on taipumus ylläpitää pääoman ostovoimaa ohittamalla osa vuokralaisiin kohdistuvasta inflaatiopaineesta ja sisällyttämällä osa inflaatiopaineesta pääoman arvonnousun muodossa.

Vipuvaikutus

Kiinteistöön sijoittaminen antaa sijoittajalle yhtä työkalua, jota ei ole tarjolla osakemarkkinasijoittajille, lukuun ottamatta REIT: ää: vipuvaikutusta. Jos haluat ostaa osakkeen, joudut maksamaan osakekannan täyden arvon ostotilauksen tekemishetkellä - ellet osta marginaalia. Ja silloinkin prosentuaalinen määrä, jota voit lainata, on silti huomattavasti pienempi kuin kiinteistöjen kanssa, maagisen rahoitusmenetelmän, asuntolainan, ansiosta.

Useimmat perinteiset asuntolainat vaativat 20% käsirahaa. Asumistasi riippuen saatat kuitenkin löytää asuntolainan, joka vaatii vain 5 prosenttia. Tämä tarkoittaa, että voit hallita koko omaisuutta ja sen hallussa olevaa omaa pääomaa maksamalla vain murto-osan kokonaisarvosta. Asuntolainan koko vaikuttaa tietysti kiinteistön omistusoikeuden määrään, mutta sinä hallitset sitä, kun paperit allekirjoitetaan.

Tämä rohkaisee kiinteistövälittäjiä ja vuokranantajia. He voivat ottaa toisen asuntolainan kotiinsa ja lainata maksuja kahdelle tai kolmelle muulle kiinteistölle. Vuokraavatko ne vuokralaiset siten, että vuokralaiset maksavat asuntolainan tai odottavat mahdollisuutta myydä voittoa varten, he hallitsevat näitä varoja huolimatta siitä, että he ovat maksaneet vain pienen osan kokonaisarvosta.

Kiinteistösijoittamisen haitta: Likviditeetti

Kiinteistöön sijoittamisen päähaittapuoli on likviditeetti tai suhteellinen vaikeus muuntaa omaisuuserä rahaksi ja rahaksi omaisuudeksi. Toisin kuin osake- tai joukkovelkakirjakauppa, joka voidaan saada päätökseen sekunneissa, kiinteistökaupan toteuttaminen voi viedä kuukausia. Jopa välittäjän avulla oikean vastapuolen löytäminen voi olla muutaman viikon työtä. REIT: t ja kiinteistörahastot tarjoavat paremman likviditeetin ja markkinoiden hinnoittelun, mutta ne ovat korkeamman volatiliteetin ja alhaisempien hajauttamishyötyjen hinnassa, koska niiden korrelaatio osakemarkkinoiden kanssa on paljon korkeampi kuin suorien kiinteistösijoitusten. (Katso aiheeseen liittyvä lukeminen kohdasta "Kuinka paljon rahaa sinun täytyy sijoittaa kiinteistöihin?")