Voivatko kaksi erillistä sijoitusmarkkinoita - yksi vanha ja uusi - selviytyä ajamatta toisiaan hulluksi?
Tämä on avainkysymys joukkorahoituksen ja kiinteistömarkkinoiden kannalta, ja siihen vastataan myönteisesti, koska pariton pari näyttää parillistuvan melko hienosti ja antaa sijoittajille uuden tavan hyödyntää voittoja kasvavilla Yhdysvaltojen kiinteistömarkkinoilla.
Kiinteistörahoitusyhtiö iFunding arvioi yhdistettyjen markkinoiden koon olevan 11 triljoonaa dollaria.
Äskettäisissä kiinteistövälitysinnovaatioissa: Crowdfund Investing -konferenssissa New Yorkissa Flaster / Greenberg PC: n lakimies ja konferenssin moderaattori Markley Roderick käsitteli säännöksiä, jotka liittyvät vuoden 2012 Jumpstart Business Startups (JOBS) -lakiin. Säännöt sallivat useimmiten varakkaat sijoittajat (joiden nettovarallisuus on vähintään miljoona dollaria) pääsemään suoraan kiinteistömarkkinoille joukkorahoituksen tai vertaisluoton kautta (muiden sijoitusmarkkinoiden joukossa).
Vaikka Yhdysvaltain arvopaperi- ja pörssikomissio tutkii tapoja, joilla kaikkien tulotasoisten sijoittajien pääsy kiinteistömarkkinoille voi tapahtua verkossa, Roderick sanoo, että varakkaammat sijoittajat sijoittavat jo joukkorahoitussivustoille, kuten iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet ja Fundrise.
"Jos vain pieni osa heistä sijoittaa vain pienen osan varoistaan kiinteistöihin, markkinat ovat biljoonia dollareita", Roderick selittää.
Crowdfunding
Yhteisrahoitus ja kiinteistömarkkinat ovat luontevasti sopivia. Toisin sanoen joukkorahoitus hyödyntää laajojen ystävien, perheen ja työtovereiden verkostojen helppoa saatavuutta sosiaalisen median verkkosivustojen, kuten Facebook, Twitter ja LinkedIn, kautta saadaksesi tietoa uudesta yrityksestä ja houkutellakseen sijoittajia. Yhteisrahoituksella on potentiaalia lisätä yrittäjyyttä laajentamalla sijoittajien joukkoa, joilta varoja voidaan kerätä perinteisen omistajapiirin, sukulaisten ja pääomasijoittajien ulkopuolella.
Kiinteistöalalla toimivat ryhmät ovat jo kiipeämässä joukkorahoituskärryyn, ottaen huomioon myös Yhdysvaltojen kiinteistömarkkinoiden suhteellisen vähäisen pääsyn nykyäänkin vauraampiin amerikkalaisiin.
"Kiinteistöjen yhteisrahoitus ei ole täysin uusi ilmiö", sanoi kaupallisen kiinteistökehitysyhdistyksen tuoreessa lausunnossa. ”Monet pelaajat ovat tulleet kentälle. Vaikka jokaisella näistä alustoista on oma markkinarako ja strategia, joilla on erilaiset vähimmäissijoitusten tasot, kaikki ne on suunnattu akkreditoituille sijoittajille, jotka täyttävät nettomäärää ja / tai vuosituloa koskevat erityisvaatimukset. Sitä vastoin työllisyyslain mukainen joukkorahoitus avaa kentän monille pienemmille sijoittajille. ”
Mitkä ovat joukkorahoituksen edut ja haitat sijoittajille? Sanalla sanoen, se on vaarana molemmille osapuolille; erityisesti kuinka paljon sijoittajat haluavat hyödyntää verkkoa.
Raportin mukaan sekä kiinteistökehittäjät että sijoittajat voivat saada merkittävää taloudellista tuottoa joukkorahoituksen avulla ja molemmat pystyvät jakamaan riskinsä.
Plussat
- Sijoittajat pääsevät kiinteistömarkkinoille pienillä rahasummilla.Sijoittajat saavat työskennellä suoraan kiinteistökehittäjien kanssa ja heillä on ääni prosessissa.Sijoittajat voivat valita, mihin kiinteistöhankkeisiin he haluavat sijoittaa rahansa.Sijoittajilla on pääsy lukemattomia projekteja, joten valinta ei ole ongelma.
Haittoja
- Sijoitusriskit ovat samat kuin mille tahansa kiinteistösijoittajalle. Jos markkinat menevät etelään, sijoittaja menettää todennäköisesti rahaa. Sijoitusriskin riski (kiinteistökehittäjiltä) on suurempi joukkorahoituksessa verrattuna vertaisverkkoihin ja suoriin kiinteistösijoitusrahoituksiin. Likviditeetin puute, koska Toissijaisten markkinoiden rajoittaminen rajoittaa sijoittajien helppoa pääsyä myyntimahdollisuuksiin.
Realty Mogulin toimitusjohtaja Jillienne Helman neuvoo aloittamaan kiinteistöjen joukkorahoituksen aloittamisen yrityksen, joka tulee olemaan jonkin aikaa.
”Ensinnäkin työskennellä joukkorahoitusyhtiön kanssa, joka selviää”, hän sanoo. ”Se tarkoittaa hyvin pääomitettuja. Minua pelottaa on joukkorahoitusyhtiöitä, joita johtaa kaksi opiskelijaa, jotka ovat juuri valmistuneet yliopistosta ja joille ei anneta pääomaa."
CrowdStreet.com-sivuston perustaja Darren Powderly sanoo, että due diligence -tarkistuksen tekeminen on tärkeämpää kiinteistöille kuin muille sijoituksille, sikäli kuin yhteistyö joukkorahoitusyhtiön kanssa menee.
"Sijoittajan näkökulmasta tulisi huolehtia siitä, että tutkitaan alustoja, joille he etsivät sijoitusmahdollisuuksia", Powderly sanoo. "Kaikkia alustoja ei luoda yhtäläisiä, ja useita liiketoimintasuunnitelmia testataan tämän kehittyvän suuntauksen hyödyntämiseksi."
Powderly kehottaa sijoittajia tutkimaan joukkorahoitusympäristön tai yrityksen perustajia ja ylimpää johtoa varmistamaan, että heillä on edellinen maine, joka perustuu aiempaan liiketoimintakokemukseen.
"Rahoituksen, kiinteistöjen ja tekniikan alan avainosaaminen on välttämätöntä luotettavan ja luotettavan alustan ylläpitämiseksi", hän lisää. ”Sijoittajien tulisi siirtyä kohti alustoja, jotka tarjoavat erinomaista asiakaspalvelua - ei vain varainhankinnan aikana, vaan myös sen jälkeen, kun kauppa on täysin rahoitettu ja saatettu päätökseen. Huolimatta siitä, että jossain toimintamoodissa on yli 50 alustaa, avaruusjohtajana on nousussa vain noin puoli tusinaa. Sijoittajien tulisi tutkia useita alustoja ja valita kolmen parhaan joukko sijoitustavoitteidensa ja mieluisimman käyttökokemuksensa perusteella. ”
Läpinäkyvyys on kriittinen
Powderly neuvoo etsimään joukkorahoitusalustoja ja sponsoreita, jotka tunnistavat riskit tarjoamalla koulutuspohjaisen lähestymistavan riskienhallintaan. "Useimmat kiinteistöjen joukkorahoitusympäristöt sallivat nykyään vain SEC: n määrittelemät valtuutetut sijoittajat sijoittaa", hän sanoo. "Akkreditoituja sijoittajia kehotetaan sijoittamaan summat, jotka ovat viihtyviä heidän koko sijoitussalkunsa suhteen."
Toinen vinkki: Sijoita vain tarjoamiin sponsoreihin, joihin luotat, ja kuka olet varma, se kiinnittää huomiota parhaisiin ja huonoihin aikoihin.
"Jos sijoittaja ei ymmärrä heidän rahansa käyttöä, sijoituksen riskitekijöitä ja mitkä tekijät vaikuttavat heidän sijoitetun pääoman tuottoon, heidän on pyydettävä luotettavan sijoitusneuvojan neuvoja tai siirrettävä sijoitus", lisää Powderly. "Valittavana on paljon muita sijoitusmahdollisuuksia, joten älä kiirehti tekemään tietämätöntä sijoituspäätöstä."
Ammattimaisen joukkorahoitusympäristön tulisi tarjota sijoittajille runsaasti mahdollisuuksia kommunikoida tarjouksesta, mukaan lukien esittelyjen tekeminen suoraan kyseisen kiinteistöluettelon sponsorille.
Onko tämä mahdollista ja miten?
Kiinteistösijoitusten joukkorahoituksen käynnistämisen katalysaattori yhdessä muun tyyppisten yrityshankkeiden kanssa oli JOBS-laki vuonna 2012. Viime aikoihin asti kyky mainostaa ja pyytää sijoittajia kiinteistösijoituksiin oli rajoitettu. JOBS-laki (II osasto) muutti dramaattisesti tapaa, jolla sijoituspääomaa voidaan hankkia muuttamalla nykyisiä asetuksen D sääntöjä, erityisesti sääntöjä, jotka koskevat sitä, miten yritykset voivat tarjota ja myydä arvopapereitaan ilman, että heidän on rekisteröitävä jälkimmäinen Yhdysvaltain arvopaperi- ja pörssikomissiossa (SEC).
Aikaisemmin asetus D, sääntö 506, asetti rajoituksia varainhankinnan pyrkimyksille, rajoittaen erityisesti varainhankinnan vain olemassa oleviin suhteisiin ja estämällä sponsoria tai muuta osapuolta avoimesti etsimästä tai mainostamasta näitä yksityisiä sijoitusmahdollisuuksia. Uuden 506 säännön c kohdan nojalla liikkeeseenlaskijat, sponsorit, syndikaattorit ja muut, jotka keräävät pääomaa yksityisiltä sijoittajilta, voivat mainostaa näitä yksityisten sijoitusmahdollisuuksia akkreditoiduille sijoittajille tietyin ehdoin. Tämä sääntö tuli voimaan 23. syyskuuta 2013. Uusi liittovaltion lainsäädäntö edustaa suurta muutosta sponsoreille, jotka keräävät varoja kiinteistöjen hankintaan tai kehittämiseen. Pohjimmiltaan II osasto antaa joukkorahoitusyrityksille vihreän valon ohjata markkinointia suurelle joukolle potentiaalisia sijoittajia sosiaalisen median ja Internetin välityksellä. Se on myös luonut uuden välineen sijoittajille, jotta ne pääsevät helpommin käyttämään suoria sijoitusmahdollisuuksia.
Kuten Powderly toteaa, sijoittajilla on ensimmäistä kertaa suora yhteys yksityisten kiinteistöjen tarjouksiin, joita he voivat selata, tutkia ja tehdä tietoisia sijoituspäätöksiä verkossa.
Pohjaviiva
Yhteisrahoitus kiinteistömarkkinoilla lupaa olla vallankumous. Se on vasta aloittamassa toimintaa, mutta houkuttelee jo vakavien sijoittajien vaikuttavaa tasoa.
