Mikä on esisulkeminen?
Ennakkosulkemisella tarkoitetaan oikeudellista tilannetta, jolla omaisuus on takaisinomistuksen varhaisessa vaiheessa. Ennalta sulkemisen tilan saavuttaminen alkaa, kun lainanantaja jättää kiinteistölle oletusilmoituksen, joka ilmoittaa kiinteistön omistajalle, että lainanantaja ryhtyy oikeustoimiin markkinoiden sulkemiseksi, jos velkaa ei makseta.
Kiinteistön omistaja voi maksaa jäljellä olevan velan tässä vaiheessa, hän voi peruuttaa oletustilanteen suorittamalla viivästysmaksut, joten kotia ei enää ole ennakolta suljettu, tai hän voi myydä kiinteistön ennen kuin se menee sulkemiseen.
Sudenkuopat suljetun talon ostamisesta
Kuinka esisulkeminen toimii
Kun asuntolainanottaja ottaa lainan kiinteistön ostamiseksi, hän allekirjoittaa lainanantajalaitoksen kanssa sopimuksen lainan takaisinmaksusta kuukausittain. Nämä kuukausierät kattavat osan asuntolainan pääomasta ja koroista. Hänen sanotaan olevan laiminlyönnissä, jos hän ei suorita maksuja vähintään kolme kuukautta. Ennakkosulkeminen ei voi alkaa ennen kuin hänellä on vähintään kolmen kuukauden viivästys.
Hänelle ilmoitetaan laiminlyönnistä, joka tehdään myös julkiseksi tiedoksi. Tämä toimenpide aloittaa sulkemista edeltävän prosessin.
Ennalta sulkemisjakso voi kestää missä tahansa 3-10 kuukautta. Tämän ajan lopussa järjestetään julkinen huutokauppa tai edunvalvojan myynti.
Erityiset näkökohdat
Ennen sulkemista myytävänä olevaa kotia kutsutaan tyypillisesti lyhytmyynniksi. Myynti voi olla yksityinen kauppa talonomistajan ja ostajan välillä, mutta pankin on hyväksyttävä ostajan tarjous ennen kuin myynti voidaan saattaa loppuun. Kauppahinta voi olla pienempi kuin lainakanta, minkä vuoksi myynnin sanotaan olevan "lyhyt". Kaikki lyhytaikaiset myynnit eivät kuitenkaan ole ennalta sulkevia. Asunnonomistajat toisinaan päättävät myydä kiinteistönsä millä tahansa mahdollisella tavalla, ennen kuin heidän laiminlyönnit saavuttavat tämän vaiheen.
Ostaja voi tarkistaa ennalta suljetun kodin ennen tarjouksen tekemistä kodista. Ostaja voi olla sijoittaja, joka haluaa ostaa kiinteistön alle sen koko markkina-arvon, ja myydä sen sitten korkeammalla hinnalla voittoa varten.
Jos asunnonomistaja luettelee myytävän kiinteistön kiinteistönvälittäjän kautta, mahdolliset ostajat ottavat yhteyttä myyntiedustajaan. Lainaa antavan pankin on hyväksyttävä kaikki lyhytaikaiset myynnit ja palkattava yksi tai useampi kiinteistönvälittäjä laatimaan välittäjähintalauseke (BPO) - arvioitu markkina-arvo perustuen analyysiin samanlaisista asunnoista, jotka ovat viime aikoina myyneet paikallisilla markkinoilla. Arvioitu markkina-arvo auttaa pankkia päättämään, hyväksytäänkö ehdotettu myyntihinta.
Kodinomistajat, joille on suunnattu sulkemista, voivat ottaa yhteyttä liittovaltion tekemiseen kodin kohtuuhintaisesta ohjelmasta numerolla 888-995-HOPE (888-955-4673) saadakseen apua kodin ylläpitämiseen tai uuteen kotiin muuttamiseen, jos se ei ole mahdollista.
- Ennakkosulkeminen alkaa, kun lainanantaja jättää kiinteistölle viivästysilmoituksen, koska asunnonomistaja on vähintään kolmen kuukauden viivästynyt asuntolainan maksamisessa. Asunnonomistajalla voi olla mahdollisuus myydä ennen markkinoillesaattoaan oleva talo lyhyeksi myyntiin luotonantajan hyväksynnän jälkeen. Jos asunnonomistaja ei kata erääntyneitä maksuja eikä myy asuntoa sulkemista edeltävänä aikana, lainanantaja myy lopulta kiinteistön, tyypillisesti huutokaupassa.
Ennalta sulkemisen edut ja haitat
Kotimarkkinat, joita myydään sulkemista edeltävässä vaiheessa, voivat olla voitollisia kaikille osapuolille. Asunnonomistaja pystyy myymään kiinteistön välttäen vahinkoja, jotka markkinoiden sulkemisella olisi hänen luottohistoriaansa. Ostaja saattaa pystyä kaappaamaan kiinteistön alle markkina-arvon. Luotonantajalaitos pystyy siirtämään asuntolainan tehokkaasti ostajalle ja välttämään sulkemisen kustannukset.
Mutta ennalta suljettujen asuntojen ostajien tulisi olla tietoisia näiden asuntojen kiinteistövakuuksista tai maksamattomista veroista, koska niistä voi mahdollisesti tulla heidän vastuunsa kiinteistöjen ostamisen jälkeen. Ostajan on myös otettava huomioon korjaus- ja korjauskustannukset, jos ennalta suljettu koti on huonossa tilassa tai hän voi vaarassa päätyä menoihin, jotka ylittävät hänen budjettinsa.
Jos asunnonomistaja ei kata erääntyneitä maksuja eikä myy asuntoa markkinoille sulkemista edeltävänä aikana, lainanantaja myy lopulta kiinteistön, tyypillisesti huutokaupassa. Pankki omistaa kiinteistön tässä vaiheessa ja todennäköisemmin yrittää myydä kiinteistön vielä alhaisemmalla hinnalla sen sijaan, että ylläpitäisi juoksevia kulujaan, kuten veroja ja vakuutuksia.
