Sisällysluettelo
- Hyväksytty uudelleenrahoitukseen
- Vaihtoehdot jälleenrahoitukseen
- 1. Pyydä lainan muuttamista
- 2. Avaa uusi HELOC
- 3. Hanki uusi asuntolaina
- 4. Rahoita uusi ensimmäinen asuntolaina
- Pohjaviiva
Kun otat kotirahoituslinjan (HELOC), sinulla on ensin vetoaika, joka yleensä kestää 10 vuotta. Tänä aikana voit lainata rahaa tarpeen mukaan ja suorittaa pieniä, vain korkoja koskevia lainojasi. Monet asunnonomistajat tekevät juuri sen.
Luottojakson päätyttyä ei kuitenkaan voi enää lainata linjalta ja sinun on alkaa suorittaa täysimääräisesti jaksotetut korot ja pääomat. Tämä toinen vaihe tunnetaan takaisinmaksuajana, joka on yleensä 20 vuotta. Tämä tarkoittaa, että kuukausimaksut voivat olla huomattavasti suuremmat kuin vetojakson aikana, ja monet asunnonomistajat joutuvat kohtaamaan maksushokin.
Yksi tapa ratkaista maksu-shokki-ongelma on jälleenrahoittamalla HELOC-laitteesi, ja siihen on useita tapoja. Tässä artikkelissa selitetään, kuinka pätevyys saada, mitkä vaihtoehdot ovat, ja kummankin edut ja haitat.
Pätevyys jälleenrahoittaa HELOC
HELOC: n jälleenrahoitus on samanlainen kuin ensimmäisen kiinnityksen ottaminen tai jälleenrahoittaminen. Sinun on kelpuutettava tulojen, kulujen, velkojen ja varojen perusteella, mikä tarkoittaa sellaisten asiakirjojen toimittamista, kuten palkkamerkit, W-2-lomakkeet, veroilmoitukset, asuntolausekkeet, valokuvallinen henkilöllisyystodistus, vakuutusselvitys ja kaikki muut asiakirjat, joita vakuutuksenottaja katsoo välttämätön.
Saadaksesi alhaisimmat korot, sinun on oltava "erittäin hyvä" - "poikkeuksellinen" FICO-pistemäärä: jossain 740 - 850 välillä. Voisit saada niin alhaisen pistemäärän kuin 620, mutta maksat yli kaksinkertaisen koron henkilölle, jolla on erinomainen pistemäärä, ja sinulla voi olla vaikeampaa löytää lainanantaja, joka työskentelee kanssasi.
Sinulla on myös oltava riittävästi omaa pääomaa kotonasi uuden lainan ottamisen jälkeen vastaamaan lainanantajan ohjeita yhdistetystä laina-arvo-suhteesta - prosenttiosuus, joka lasketaan jakamalla lainattu kokonaismäärä kiinteistön arvolla. Jotkut luotonantajat antavat asunnonomistajille, joilla on erinomainen luotto, lainata jopa 100% kodin arvosta, mutta on tavallista, että pystyt lainaamaan vain 80–90%. Tässä on esimerkki kuinka tämä määritetään:
- Kiinteistön arvo: 300 000 dollariaEnsimmäisen asuntolainan saldo: 190 000 dollariaHELOC saldo: 50 000 dollariaLainattu kokonaismäärä: 240 000 dollariaYhteisen lainan arvo: 80% Asunnonomistajan oma pääoma: 20%
Jos oletetaan, että haluat vain jälleenrahoittaa olemassa olevan HELOC-saldosi eikä halua lainata enemmän, sinun pitäisi pystyä löytämään lainanantaja, joka toimii kanssasi, varsinkin jos sinulla on hyvä luotto. Lisäksi mitä enemmän pääomaa sinulla on, sitä matalampi korko on.
Vaihtoehdot HELOC: n jälleenrahoittamiseen
Kodin luottorajan jälleenrahoittamiseen on neljä tapaa. Tässä on vaihtoehtosi ja kunkin hyvät ja huonot puolet:
1. Pyydä lainan muuttamista
Kuinka se toimii: Ota yhteyttä lainanantajaan ja selitä, että sinulla on vaikeuksia maksujen suorittamisessa, kun vetoaika päättyy. Kysy, voiko lainanantaja työskennellä kanssasi muuttaaksesi lainaehtoja tavalla, joka tekee kuukausimaksut kohtuuhintaisiksi, joten et ole laiminlyönyt. Esimerkiksi Bank of America -yhtiöllä on kodinhoito-ohjelma, joka myöntää päteville asunnonomistajille pidemmän aikavälin, alhaisemman koron tai molemmat, jos he ovat kokenut taloudellisia vaikeuksia, kuten tulonmenetystä tai avioeroa.
Plussat: Lainan muuttaminen voi olla ainoa vaihtoehtosi, jos olet vedenalainen.
Miinukset: Lainanantajilla ei ole velvollisuutta muuttaa lainaasi, joten tämä vaihtoehto ei ehkä ole sinulle käytettävissä. Jos on, sinun on osoitettava, että voit maksaa muutetun lainan takaisin. Kaksi vaikeuksissa oleville asunnonomistajille tarkoitettua avustusohjelmaa, Kodin edullinen toisen panttioikeuden muutosohjelma ja FHA: n lyhyt jälleenrahoitus, lopettivat uusien hakijoiden ottamisen vuoden 2016 lopussa.
2. Avaa uusi HELOC
Kuinka se toimii: Aloitat tölkin tien päällä aloittamalla uudella vetokaudella ja uudella vain korkojen takaisinmaksuajalla.
Plussat: Se ostaa sinulle jonkin aikaa parantaa taloudellista tilannetta, jos yrität saada loppua etkä halua laiminlyödä nykyistä lainaasi.
Miinukset: joudut maksamaan lainan takaisin jonain päivänä. Mitä kauemmin lykkäät takaisinmaksua, sitä enemmän korkoa olet velkaa, ja sitä suurempi on täysimääräisesti poistettu pääoma ja koronmaksut kuukausittain. Uuden nostokauden myötä lainanotto on myös helppoa. Jos rahoitat uudelleen, koska olet huolissasi olemassa olevan HELOC-maksun palauttamisesta, viimeinen asia, jonka haluat tehdä, on lisätä velkaasi.
Kuten olet jo nähnyt, on vaikea tietää, mitkä lainanoton kokonaiskustannukset tai kuukausimaksut tulevat olemaan HELOC: lla, koska lainaat vähän täällä ja täällä, ja korko voi vaihdella. Lisäksi uuden HELOC-takaisinmaksuajan alkaessa korot voivat olla korkeammat kuin nykyään, jolloin nämä kuukausimaksut ovat vielä suurempia.
(Lisätietoja on ohjeaiheessa Mitä tehdä, jos et voi maksaa takaisin kotiin pääomalainaa.)
3. Hanki uusi asuntolaina
Kuinka se toimii: Voit muuttaa vaihtuvakorkoisen HELOC-saldosi kiinteäkorkoiseksi kotilainaksi. Voit maksaa saldosi loppuun niin kauan kuin 20 tai 30 vuotta.
Plussat: Voit lopettaa jatkuvan lainauksen jakson ottamalla kertakorvauksen maksaaksesi HELOC-korvauksesi, ja saat kiinteän koron vakailla kuukausimaksuilla. Varmista, että tiedät pitkäaikaiset lainanottokustannuksesi ja ota ne huomioon kotitalouden pitkän aikavälin rahoitussuunnitelmassa.
Huonot puolet: Jotkut lainanantajat ovat lopettaneet asuntolainojen tarjoamisen, joten ostokset vievät enemmän työtä kuin HELOC-sivuston löytäminen. Siitä huolimatta niitä on saatavana, varsinkin jos olet halukas katsomaan suurimpien pankkien ulkopuolelle - mikä sinun tulisi silti tehdä, koska isoilla rahoituslaitoksilla ei välttämättä ole parhaita hintoja tai asiantuntevaa asiakaspalvelua. Muista myös, että mitä pidempi laina-aika on, sitä pienemmät kuukausimaksut ovat, mutta sitä enemmän korkoa maksat.
4. Jälleenrahoittaa uuteen ensimmäiseen kiinnitykseen
Kuinka se toimii: Sen sijaan, että rahoittaisit vain HELOC-lainansa, jälleenrahoitat sekä HELOC: n että ensimmäisen asuntolainasi yhdeksi lainaksi: uudeksi ensimmäiseksi asuntolainaksi.
Plussat: Voit saada alhaisimmat käytettävissä olevat korot. Ensimmäisen asuntolainan korot ovat yleensä alhaisemmat kuin asuntolainan korot, koska jos et maksa talosi maksuja, ensimmäisen asuntolainan myöntäjällä oli pohja tuloista, jotka aiheutuvat suljetun kodin myynnistä. Markkinoilla, joilla HELOC-lainojen korot ovat 5, 90% ja asuntolainojen korot 5, 57%, 30 ja 15 vuoden kiinteiden ensimmäisten kiinnelainojen korot saattavat olla 4, 73% ja 4, 16%. Olettaen, että jälleenrahoitat kiinteäkorkoisella ensimmäisellä asuntolainalla, saat myös yhtäläisten kuukausimaksujen vakauden ja tiedät lainanoton kokonaiskustannukset etukäteen, aivan kuten saisit yllä mainitun asuntolainan vaihtoehdon kanssa.
Huonot puolet: Ensimmäisen asuntolainan ottaminen voi tarkoittaa huomattavasti korkeampien sulkemiskustannusten maksamista kuin jos rahoittaisit uudella HELOC- tai asuntolainalla.
Pohjaviiva
Voit ehkä saada edullisempia kuukausimaksuja HELOC-laitteistasi lainamuutoksella, rahoittamalla uudelleen uudeksi HELOC: ksi, rahoittamalla uudelleen asuntolainaksi tai rahoittamalla uudella ensimmäisellä asuntolainalla. Tutustu vaihtoehtoihisi useiden lainanantajien kanssa nähdäksesi, mikä mahdollisuus tarjoaa parhaan yhdistelmän lyhytaikaista kohtuuhintaisuutta ja alhaisimpia mahdollisia pitkäaikaiskustannuksia ja sulkemiskustannuksia.
(Katso aiheeseen liittyvä lukeminen kohdasta Kuinka HELOC-kiinteäkorkoinen optio toimii, Kodin pääomalainat ja HELOC: t, Älykäin tapa käyttää kotisi omaa pääomaa, Kodin oman pääoman lainan jälleenrahoitus: Ohjeet, 5 syytä olla käyttämättä kotiasi Oman pääoman luottolimiitti, jälleenrahoitus vs. omaa pääomaa koskeva laina, asuntolainan tai luottorajan valitseminen, onko kotisi oman pääoman ehtoinen luottolimiitti (HELOC) verovähennyskelpoinen?, Huono luotto? Voit silti saada kotilainaa, asuntolainaa vs. asuntolaina: kuinka ne eroavat toisistaan, mitä tehdä, jos et voi maksaa takaisin asuntolainaa)
