Mikä on takautuva myynti?
Takautuvalla myynnillä tarkoitetaan omaisuuden myyntiä, jossa ostaja ottaa riskin omaisuuden puutteellisuudesta. Se tarkoittaa usein lainanantajan maksamattoman velan myyntiä kolmannelle osapuolelle, joka voi sitten yrittää hyötyä keräämällä onnistuneesti jäljellä olevan velan.
Avainsanat
- Takautuva myynti on sellaisen omaisuuden myynti, jossa ostaja ottaa riskin siitä, että omaisuus on viallinen. Sitä voidaan käyttää myös viittaamaan lainanantajan myyntiin luottotappiovelasta kolmannelle osapuolelle merkittävällä alennuksella.Eri valtioilla on erilaiset lait kiinteistömyynnin hoitamiseksi.
Ei-takautuvan myynnin ymmärtäminen
Takautuva myynti on ostajan ja myyjän välinen liiketoimi, jossa ostaja hyväksyy myydyn omaisuuden virheestä johtuvan vastuun. Tätä termiä käytetään yleensä kuvaamaan lainasopimuksen ehtoja, mutta se voi myös tarkoittaa lainanantajan myymiä luottotappioita kolmannelle osapuolelle, kuten perintämiehelle. Kolmas osapuoli ostaa velan huomattavalla alennuksella velan nimellisarvoon, ja se voi hyötyä kaupasta, jos pystyy perimään velan onnistuneesti. Jos epäonnistuminen, kolmas osapuoli ei voi yrittää periä myyjältä. IRS: n mukaan velan verovaikutus riippuu siitä, onko kyse takautuvuudesta vai ei. Lainanottaja ei ole henkilökohtaisesti vastuussa takautuvaan velaan.
Ei-takautuva kiinteistöjen myynti
Kiinteistövälityskannalla tarkoitetaan lainanantajan kykyä hakea takaisinmaksua lainanottajalta sulkemisen jälkeen. Kun lainanottaja ei pysy asuntolainan maksuissa, lainanantajalla on oikeus aloittaa sulkeminen ottamalla kiinteistön hallintaan. Usein lainanantaja myy sitten kiinteistön lainan takaisin saamiseksi, mutta myyminen ei välttämättä kata täysin jäljellä olevaa velkaa.
Markkinoiden sulkemisesta saatujen tulojen ja jäljellä olevan velan välinen ero tunnetaan puutteellisena saldona. Jos laina suljettiin ei-takautuvassa tilassa, lainanantaja ei pysty selvittämään puutetta lainanottajalta. Takautuvassa tilassa lainanantaja voi hakea lopullista takaisinmaksua takavarikoimalla omaisuutta tai rahavaroja lainanottajalta. Tämä erottelu asettaa ylimääräisen riskin lainanantajalle ei-takautuvassa transaktiossa.
Takautumislaki vaihtelee valtiosta toiseen, etenkin sen suhteen, missä määrin velan haltija voi saavuttaa takaisinperinnän lainanottajalta. Yksitoimiset takaisinottovaltiot, kuten Kalifornia, sallivat oikeudenhaltijan tehdä yhden yrityksen, yleensä markkinoiden sulkemisen tai oikeudenkäynnin. Muut osavaltiot, kuten Florida, ovat asettaneet rajoituksia keräyspyrkimyksille. Näiden sääntöjen tarkoituksena on suojata lainanottajaa häirinnältä tai aggressiivisilta perintätoimilta. Joissakin ei-takautuvissa valtioissa vain osto-rahalainat ovat suojattuja. Uudelleenrahoitetut asuntolainat tai asuntolainaluotot (HELOC) voivat olla takautumisoikeuden alaisia.
Lyhytaikaiset lainat ovat houkuttelevampia lainanottajille, mutta niillä on yleensä korkeammat korot korvatakseen lainanantajan riskin.
Esimerkki takautuvasta myynnistä
Priya ostaa kodin 200 000 dollarilla kauniilta alueilta ja ottaa paikallisesta pankistaan 160 000 dollarin takautumattoman lainan. Mutta hän menettää työpaikkansa kolmen vuoden kuluttua eikä voi pysyä asuntolainan maksuissa. Hän laiminlyö lainan pian sen jälkeen. Sillä välin naapuruston kiinteistöjen hinnat ovat kaatuneet ja hänen kotinsa on nyt vain 150 000 dollaria. Priyan pankki sulkee kodin, myy sen 150 000 dollarilla ja on pakko korvata 10 000 dollarin tappio.
