Mikä on nettotulos - NOI?
Nettokate (NOI) on laskelma, jota käytetään tuloja tuottavien kiinteistösijoitusten kannattavuuden analysoimiseen. NOI on yhtä suuri kuin kaikki kiinteistöstä saatavat tuotot, joista vähennetään kaikki kohtuudella välttämättömät toimintakulut. NOI on veroja edeltävä luku, joka ilmestyy kiinteistön tuotto- ja kassavirtalaskelmaan ja joka ei sisällä lainojen pääoma- ja korkomaksuja, investointeja, poistoja ja poistoja. Kun tätä mittaria käytetään muilla toimialoilla, siihen viitataan nimellä ”EBIT”, joka tarkoittaa ”voittoa ennen korkoja ja veroja”.
Avainsanat
- Nettotuotto mittaa tuloja tuottavan kiinteistön kannattavuutta ennen kuin siihen lisätään rahoituksen tai verojen kustannuksia. NOI-mittarissa käytettyjä toimintamenoja voidaan manipuloida, jos kiinteistön omistaja siirtää tai kiihdyttää tiettyjä tulo- tai kulueriä. NOI-mittari ei sisällä investoinnit.
NOI: n kaava on:
Nettotuotot = RR - OE missä: RR = kiinteistötuototOE = toimintakulut
Nettotuotot
Mitä NOI kertoo sinulle?
Nettotuotot ovat arvostusmenetelmä, jota kiinteistöalan ammattilaiset käyttävät tuloja tuottavien kiinteistöjensä tarkan arvon määrittämiseen. NOI: n laskemiseksi kiinteistön toimintakulut on vähennettävä kiinteistön tuottamista tuloista.
Vuokratulojen lisäksi kiinteistö saattaa tuottaa tuloja myös palveluista, kuten pysäköintirakenteista, myyntiautomaateista ja pesulapalveluista. Operatiiviset kulut sisältävät rakennuksen ylläpito- ja ylläpitokustannukset, mukaan lukien vakuutusmaksut, juridiset palkkiot, apuohjelmat, kiinteistöverot, korjauskustannukset ja vahtimestarikulut. Investointeja, kuten koko rakennuksen uuden ilmastointijärjestelmän kustannuksia, ei sisällytetä laskelmaan.
NOI auttaa kiinteistösijoittajia määrittämään aktivointiasteen, mikä puolestaan auttaa heitä laskemaan kiinteistön arvon, jolloin ne voivat verrata erilaisia kiinteistöjä, joita he voivat harkita ostamista tai myymistä.
Rahoitettujen kiinteistöjen osalta NOI: tä käytetään myös velkaantumisasteessa (DCR), joka kertoo lainanantajille ja sijoittajille kattaako kiinteistön tuotot kiinteistöjen toimintakulut ja velanmaksut. NOI: tä käytetään myös nettotulokertoimen, sijoitetun pääoman tuoton ja sijoitetun pääoman kokonaistuoton laskemiseen.
Esimerkki siitä, kuinka nettotuottoa käytetään
Oletetaan, että omistat kiinteistön, joka tuottaa vuosittain 120 000 dollaria tuloja ja kärsii 80 000 dollaria toimintakuluista. Tässä tilanteessa sen tuloksena oleva sijoitetun pääoman tuotto on 40 000 dollaria (120 000 dollaria - 80 000 dollaria). Jos kokonaismäärä on negatiivinen, kun toimintamenot ovat korkeammat kuin tuotot, tulosta kutsutaan nettotuloksena (NOL).
Luotonantajat ja kaupalliset lainanantajat luottavat voimakkaasti NOI: hen määrittääkseen kiinnitettävän kiinteistön tulontuottopotentiaalin, jopa enemmän kuin ne ottavat huomioon sijoittajan luottotiedot päätöksissään. Yksinkertaisesti sanottuna: tämä mittari auttaa lainanantajaa arvioimaan perusteellisesti kiinteistön alkuperäisen arvon ennustamalla sen kassavirrat. Jos kiinteistöä pidetään kannattavana, lainanantajat käyttävät myös tätä lukua määrittääkseen lainan suuruuden, jonka he ovat valmiita tekemään. Toisaalta, jos kiinteistöllä on nettotappiota, lainanantajat todennäköisesti hylkäävät lainanottajan asuntolainahakemuksen suoraan.
Kiinteistön omistajat voivat manipuloida toimintakustannuksiaan lykkäämällä tiettyjä kuluja nopeuttamalla muita. NOI: ta voidaan lisätä myös nostamalla vuokria ja muita palkkioita vähentämällä samalla kohtuudella tarpeellisia toimintakuluja. Esimerkiksi jälkimmäisestä harkitse tilannetta, jossa asunnon omistaja luopuu vuokralaisen vuotuisesta 12 000 dollarin vuokrasta vastineeksi vuokralaiselle, joka toimii kiinteistönhoitajana. Jos asunnon omistaja maksaa normaalisti talonhoitajalle 30 000 dollarin palkan, hän voi näin ollen vähentää tuloista 30 000 dollarin kohtuullisen tarpeelliset kustannukset todellisten 12 000 dollarin kustannusten sijasta. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista kohdasta "NOI vs. EBIT: erojen vertailu")
