Sisällysluettelo
- Mikä on laina-arvo?
- Laina-arvon (LTV) suhdekaava ja laskenta
- LTV- ja lainavakuus
- LTV-suhteeseen vaikuttavat tekijät
- LTV-suhde ja korot
- Lainatyypit ja LTV-suhde
- Ranking LTV-suhde
- LTV vs. yhdistetty LTV (CLTV)
- LTV: n rajoitukset
Mikä on laina-arvo-suhde (LTV)?
Laina-arvo-suhde (LTV) on arvio luottoriskistä, jonka rahoituslaitokset ja muut lainanantajat tarkastelevat ennen asuntolainan hyväksymistä. Tyypillisesti arvioilla, joilla on korkeat LTV-suhteet, on korkeampi riski, ja siksi jos asuntolaina hyväksytään, laina maksaa lainanottajalle enemmän.
Lisäksi laina, jolla on korkea LTV-suhde, voi edellyttää, että lainanottaja ostaa asuntolainavakuutuksen lainanantajalle aiheutuvan riskin korvaamiseksi.
Avainsanat
- LTV: tä käytetään usein asuntolainojen lainaamisessa ennakkomaksun suorittamiseksi tarvittavan määrän määrittämiseksi ja siitä, jatkaako lainanantaja luottoa lainanottajalle. Useimmat lainanantajat tarjoavat asuntolaina- ja asuntolainahakijoille matalimman mahdollisen koron, kun laina arvo-suhde on vähintään 80%.Fannie Maen HomeReady- ja Freddie Mac -yrityksen mahdollinen asuntolainaohjelma pienituloisille lainanottajille sallii LTV-suhteen 97% (3% käsiraha), mutta vaatii asuntolainavakuutusta, kunnes suhde laskee 80%: iin.
Laina-arvon (LTV) suhdekaava ja laskenta
Kodin ostajat voivat helposti laskea kotisi LTV-suhteen.
LTVratio = APVMA missä: MA = Asuntolainan määräAPV = Arvioitu omaisuuden arvo
Prosessiin sisältyy asuntolainan kokonaismäärän jakaminen kodin kokonaishintaan. Esimerkiksi koti, jonka ostohinta on 200 000 dollaria ja asuntolainan kokonaisarvo on 180 000 dollaria, johtaa LTV-suhteeseen 90%. Perinteiset asuntolainanantajat tarjoavat usein parempia lainaehtoja lainanottajille, joiden LTV-suhde on enintään 80%.
LTV-suhde lasketaan jakamalla lainattu määrä kiinteistön arvioidulla prosentilla ilmaistuna. Esimerkiksi, jos ostat kodin, jonka arvioitu arvo on 100 000 dollaria, ja suoritat 10 000 dollarin käsiraha, lainat 90 000 dollaria, jolloin LTV-suhde on 90% (eli 90 000/100 000).
LTV- ja lainavakuus
LTV-suhde on kriittinen osa asuntolainan vakuuttamisessa, olipa kyse sitten kodin ostamisesta, nykyisen asuntolainan jälleenrahoittamisesta uudeksi lainaksi tai lainaksi kiinteistössä kertyneestä pääomasta.
Lainanantajat arvioivat LTV-suhteen määrittääkseen riskitason, jonka he ottavat asettaessaan asuntolainaa. Kun lainanottajat pyytävät lainaa summalle, joka on arvioidussa arvossa tai lähellä sitä ja siten korkeampi LTV-suhde, lainanantajat näkevät, että lainan meneminen laiminlyönnillä on suurempi, koska kiinteistössä ei ole lainkaan omaa pääomaa. Jos markkinoiden sulkemista tapahtuu, lainanantajalla voi olla vaikeuksia myydä asunto riittävästi kattamaan maksamatta oleva asuntolainan saldo ja ansaitsemaan voitto kaupasta.
LTV-suhteeseen vaikuttavat tekijät
Tärkeimmät LTV-suhteisiin vaikuttavat tekijät ovat käsiraha, myyntihinta (sopimushinta) ja arvioitu arvo. Saadaksesi pienin (ja paras) LTV-suhde, nosta käsiraha ja yritä alentaa myyntihintaa. Oletetaan, että ostat kodin, jonka hinta on yllä oleva esimerkki 100 000 dollarilla, mutta omistaja on valmis myymään 90 000 dollarilla. Jos teet saman 10 000 dollarin käsirahana, lainasi on vain 80 000 dollaria, mikä johtaa LTV-suhteeseen 80% (eli 80 000/100 000). Jos nostat käsirahasi 15 000 dollariin, asuntolaina on nyt 75 000 dollaria, mikä tekee LTV-suhteestasi 75% (ts. 75 000/100 000).
Kaikki tämä on tärkeää, koska mitä alempi LTV-suhde on, sitä suurempi on mahdollisuus, että laina hyväksytään, sitä matalampi korko todennäköisesti on ja sitä vähemmän todennäköistä on, että joudut ostamaan yksityisen asuntolainan vakuutuksen (PMI).
LTV-suhde ja korot
Vaikka LTV-suhde ei ole ainoa ratkaiseva tekijä asuntolainan, asuntolainan tai luottoturvan vakuuttamisessa, sillä on kuitenkin merkittävä rooli asunnonomistajalle maksettavien lainojen maksamisessa. Itse asiassa korkea LTV-suhde voi estää sinua saamasta laina- tai jälleenrahoitusvaihtoehtoa ensisijaisesti.
Useimmat luotonantajat tarjoavat asuntolaina- ja asuntolainahakijoille matalimman mahdollisen koron, kun LTV-suhde on 80% tai vähemmän. Korkeampi LTV-suhde ei sulje pois lainanottajien hyväksyntää asuntolainalle, vaikka lainan kokonaiskustannukset nousevat LTV-suhteen kasvaessa. Lainanottaja, jonka LTV-suhde on esimerkiksi 95%, voidaan hyväksyä, mutta korko voi olla jopa täyden prosenttiyksikön korkeampi kuin lainanottajan, jonka LTV-suhde on 75%.
Lisäksi, jos LTV-suhde on yli 80%, joudut todennäköisesti ostamaan yksityisen asuntolainavakuutuksen (PMI), joka voi lisätä milloin tahansa 0, 5–1% koko lainasummasta vuodessa. Esimerkiksi PMI, joka on 1% 100 000 dollarin lainasta, lisäisi 1 000 dollaria vuodessa maksettavalle summalle tai 83, 33 dollaria kuukaudessa. PMI-maksut jatkuvat, kunnes LTV-suhde on 80% tai vähemmän. LTV-suhde laskee, kun maksat lainaa ja kodin arvo kasvaa ajan myötä.
80% (tai alhaisemman) LTV-suhteen vaatiminen PMI: n välttämiseksi ei ole laki, mutta se on melkein kaikkien lainanantajien käytäntö. Poikkeuksia tehdään joskus lainansaajille, joilla on korkeat tulot, alhaisemmat velat tai muut tekijät, kuten suuri sijoitussalkku.
Enimmäislaina-arvo-suhde on suurin sallittu suhde lainan koon ja kiinteistön dollariarvon välillä. Mitä korkeampi laina-arvo -suhde, sitä suurempi osuus rahoitetusta ostohinnasta oli. Koska koti toimii lainan vakuutena, laina-arvo-suhde on lainanantajan käyttämä riskimitta. Eri lainaohjelmilla katsotaan olevan erilaisia riskitekijöitä, ja siten niillä on erilaiset LTV-suhteet.
Lainatyypit ja LTV-suhde
Tietyillä lainatyypeillä on erityiset säännöt LTV-suhteesta.
FHA-lainat
FHA-lainat, jotka sallivat alkuperäisen LTV-suhteen jopa 96, 5%, vaativat asuntolainan vakuutusmaksun (MIP), joka kestää niin kauan kuin sinulla on kyseinen laina riippumatta siitä, kuinka alhainen LTV-suhde lopulta menee. Suurin osa ihmisistä rahoittaa uudelleen tavanomainen laina heti, kun LTV-suhde on saavuttanut 80%, MIP: n poistamiseksi
VA- ja USDA-lainat
VA: n ja USDA: n lainat - jotka ovat käytettävissä nykyisen ja entisen armeijan tai vastaavasti maaseudun alueella - eivät vaadi yksityistä asuntolainavakuutusta, vaikka LTV-suhde voi olla jopa 100%. Sekä VA: n että USDA: n lainat kuitenkin vaativat on lisämaksuja.
Fannie Mae ja Freddie Mac
Fannie Maen HomeReady ja Freddie Macin mahdollinen asuntolainaohjelma pienituloisille lainanottajille sallii LTV-suhteen 97% (3% käsiraha), mutta vaativat asuntolainavakuutusta, kunnes suhde laskee 80%: iin.
FHA-, VA- ja USDA-lainoille on olemassa virtaviivaisia jälleenrahoitusvaihtoehtoja, jotka luopuvat arviointivaatimuksista (eli kodin LTV-suhde ei vaikuta lainaan). Niille, joiden LTV-suhde on yli 100% - tunnetaan myös nimellä "vedenalainen" tai "ylösalaisin" - Fannie Maen korkea laina-arvo-jälleenrahoitusvaihtoehto ja Freddie Macin tehostettu avustusrahoitus, jotka on tarkoitettu korvaamaan HARP-jälleenrahoitusohjelma, joka vanhentunut 31. joulukuuta 2018, ovat saatavilla.
Ranking LTV-suhde
80%: n tai sitä alhaisempaa LTV-suhdetta pidetään hyvänä useimmissa asuntolainan skenaarioissa. 80% LTV-suhde tarjoaa parhaat mahdollisuudet hyväksyä, paras korko ja suurin todennäköisyys, että sinua ei tarvitse ostaa asuntolainavakuutuksesta. Kuten edellä todettiin, VA- ja USDA-lainoissa sallitaan korkeampi LTV-suhde (jopa 100%) ja vältetään silti kalliita yksityisiä asuntolainavakuutuksia, vaikka muita maksuja sovelletaan.
Useimpien jälleenrahoitusvaihtoehtojen tapauksessa LTV-suhteella ei ole merkitystä, ellet hae rahavaroitusrahoitusta, joten "hyvää" tai "huonoa" ei ole. Jos haet käteisrahoitusrahoitusta, LTV-suhdetta, joka on 90% tai vähemmän, pidetään hyvänä.
LTV vs. yhdistetty LTV (CLTV)
Vaikka LTV-suhde tarkastelee yksittäisen asuntolainan vaikutusta kiinteistöä ostettaessa, yhdistetyn laina-arvon (CLTV) suhde on kaikkien kiinteistöllä vakuutetut lainat kiinteistön arvoon. Lainanantajat käyttävät CLTV-suhdetta määrittäessään mahdollisen asunnon ostajan maksukyvyttömyysriskin, kun käytetään useampaa kuin yhtä lainaa - esimerkiksi jos heillä on kaksi tai useampia asuntolainoja tai asuntolaina plus asuntolaina tai luottolimiitti (HELOC). Yleensä lainanantajat ovat valmiita lainaamaan vähintään 80%: n CLTV-suhteilla lainanottajille, joilla on korkeat luottoluokitukset.
LTV-suhteessa otetaan huomioon vain ensisijainen asuntolainan saldo. Siksi yllä olevassa esimerkissä LTV-suhde on 50%, tulos jakamalla 100 000 dollarin ensisijainen asuntolainan tasapaino 200 000 dollarin kotiarvolla. Ensisijaisilla lainanantajilla on taipumus olla anteliaampia CLTV-vaatimusten kanssa.
Edellä oleva esimerkki huomioon ottaen ensisijaisen asuntolainan haltija saa markkinoillepääsyn tapauksessa rahansa kokonaan ennen kuin toinen asuntolainan haltija saa mitään. Jos kiinteistön arvo laskee 125 000 dollariin ennen lainanottajan laiminlyöntiä, ensisijainen panttioikeuden haltija saa koko velan määrän (100 000 dollaria), kun taas toinen panttioikeuden haltija saa vain jäljellä olevat 25 000 dollaria huolimatta siitä, että hänellä on velkaa 50 000 dollaria. Ensisijaisella panttioikeudenhaltijalla on vähemmän riski, kun kiinteistöarvo laskee, ja siksi sillä on varaa lainata korkeammalla CLTV: llä.
LTV: n rajoitukset
LTV: n päähaittapuoli on, että se sisältää vain talonomistajan ensisijaisen asuntolainan eikä sisällä muita velvoitteita, kuten toinen asuntolaina tai asuntolaina. Siksi CLTV on kattavampi toimenpide lainanottajan kyvystä maksaa takaisin asuntolaina.
