Jälleenrahoitus näyttää usein hyvältä tapana vähentää kuukausittain asuntolainan maksujasi ja antaa sinulle enemmän rahaa muihin asioihin. Ja se voi. Mutta kun punnit etuja ja haittoja, älä unohda pohtia, miten tämä muutto voi vaikuttaa nettovarallisuutesi. Syy: Asuntolaina on enemmän kuin kuukausimaksu. Se on velkainstrumentti, jota käytetään omaisuuden rahoittamiseen. Ja tämä kirjanpitoprofessorin ammattikirja tarkoittaa, että asuntolaina vähentää nettovarallisuutta.
Näin tämä päättely toimii: Kotitalouden taseessa asuntolaina on velka. Sinänsä kotitalouden varoista vähennetään kotitalouden nettovarallisuus. Liian monet kuluttajat joutuvat asuntolainan jälleenrahoituksen ansaan vähentääkseen kuukausimaksujaan harkitsematta, miten tämä jälleenrahoitus vaikuttaa heidän kokonaisnettovarallisuuteensa. Maksaako kotisi jälleenrahoitus koskaan? Vai onko se vain lyhytaikainen ratkaisu suurempaan ongelmaan?
Takaisinmaksuaika
Suosituin menetelmä asuntolainan jälleenrahoituksen taloudellisuuden määrittämiseksi käsittää yksinkertaisen takaisinmaksuajan laskemisen. Tämä yhtälö saadaan laskemalla kuukausittaisten maksusuoritusten summa, joka voidaan saavuttaa rahoittamalla uusiin asuntolainoihin alhaisemmalla korolla ja määrittämällä kuukausi, jolloin kuukausittaisten säästöjen kumulatiivinen summa on suurempi kuin jälleenrahoituksen kustannukset.
Oletetaan esimerkiksi, että sinulla on 30 vuoden asuntolaina 200 000 dollaria. Kun otit sen pois, saat 6, 5% kiinteän koron, ja kuukauden alun maksusi on 1 257 dollaria. Jos kiinteät korot ovat nyt 5, 5%, tämä voi vähentää kuukausimaksusi 1 130 dollariin, jolloin säästät kuukausittain 127 dollaria, mikä on 1 524 dollaria vuodessa. (Tyypillinen nyrkkisääntö on, että jos voit alentaa nykyistä korkoasi 0, 75%: lla 1%: iin tai enemmän, voi olla järkevää harkita uudelleenrahoitusta.)
Seuraavaksi sinun on pyydettävä uutta lainanantajaasi laskemaan sulkemiskustannuksesi mahdollisen jälleenrahoituksen osalta. Jos niiden hinta on noin 2 300 dollaria, tiedät, että takaisinmaksuaikasi olisi 1, 5 vuotta kotona (2 300 dollaria jaettuna 1 524 dollarilla vastaa 1, 5 vuotta). Siksi, jos aiot pysyä kotona vähintään kaksi vuotta, jälleenrahoittaminen on järkevää, ainakin yksinkertaisen takaisinmaksuajan menetelmän mukaan.
Avainsanat
- Yksinkertaista takaisinmaksuaikamenetelmää käytetään usein laskettaessa kuukautta, jolloin talonomistajan kumulatiiviset säästöt ovat suuremmat kuin jälleenrahoituksen kustannukset. Taloudellisesti kannattavampi tapa laskea jälleenrahoituskustannukset on harkita vaikutusta kotitalouden nettovarallisuuteen. Kun jälleenrahoituspäätös todella tulee taloudelliseksi, asunnonomistajan on verrattava nykyisen asuntolainan jäljellä olevaa poistoaikataulua uuden asuntolainan poistoaikatauluun.
Jälleenrahoitus vaikuttaa kotitalouden nettovarallisuuteen
Tämä menetelmä jättää kuitenkin huomiotta kotitalouden taseen ja nettovarallisuuden kokonais yhtälön. Kahta ensisijaista asiaa ei oteta huomioon:
- Olemassa olevan asuntolainan pääosaa uusiin asuntolainoihin nähden ei huomioida. Jälleenrahoitus ei ole ilmaista. Jälleenrahoituskustannukset on maksettava taskusta tai useimmissa tapauksissa laskettava uuden asuntolainan pääomaan. Kun asuntolainan saldo kasvaa jälleenrahoitustoimenpiteellä, kotitalouden taseen vastapuoli kasvaa, ja kaiken muun ollessa vakiona, kotitalouden nettovarallisuus laskee välittömästi summalla, joka on yhtä suuri kuin jälleenrahoituskustannukset. 30-vuoden asuntolainan uudelleenrahoittaminen kun 25 vuotta on jäljellä, kunnes se maksetaan uuteen 30 vuoden asuntolainaan, tarkoittaa, että saatat joutua maksamaan enemmän kokonaiskorkoja uuden asuntolainan elinaikana, vaikka uuden asuntolainan korko on alhaisempi kuin sinä olisi maksaa olemassa olevan asuntolainan jäljellä olevat 25 vuotta.
Katso uudelleenrahoituksen todelliset kustannukset
Taloudellisesti järkevämpi tapa määrittää jälleenrahoituksen taloudellisuus, joka sisältää uudelleenrahoituksen tosiasialliset kustannukset kotitalouden nettovarallisuusyhtälöön, on verrata olemassa olevan asuntolainan jäljellä olevaa poistoaikataulua uuden asuntolainan poistoaikatauluun.
Uuden asuntolainan poistoaikataulu sisältää pääomarahoituksen uudelleenrahoituskustannukset. (Jos jälleenrahoituskustannukset maksetaan taskusta, sama dollarimäärä olisi vähennettävä nykyisestä asuntolainan pääomasta, olettaen, että jos jälleenrahoitustoimenpidettä ei tapahdu, rahat, jotka sinä varjota kustannuksille voitaisiin sen sijaan käyttää olemassa olevan lainan pääoman loppusumman maksamiseen.)
Vähennä kuukausittaiset säästöt kahden asuntolainan välillä uuden asuntolainan pääomasta. (Tämä tehdään, koska teoriassa voit käyttää jälleenrahoituksesta saatuja kuukausisäästöjä uuden kiinnityksen pääoman pienentämiseen.) Kuukausi, jolloin uuden asuntolainan muunnettu pääoma on pienempi kuin nykyisen pääoman saldo. Asuntolaina on kuukausi, jonka aikana kotitalouksien nettovarallisuuteen perustuva tosiasiallisesti taloudellinen jälleenrahoituksen takaisinmaksuaika on saavutettu.
Muuten, poistolaskurit löytyvät useimmista asuntolainoihin liittyvistä verkkosivustoista. Voit kopioida ja liittää tulokset laskentataulukko-ohjelmaan ja suorittaa sitten lisälaskelman vähentämällä kuukausittaiset erot uuden asuntolainan pääomasta.
Edellä kuvattuja laskelmia käyttämällä uudelleenrahoitusanalyysi olemassa olevasta asuntolainasta, jonka kiinteä korko on 7%, 25 vuotta on jäljellä takaisinmaksuun saakka ja 200 000 dollarin pääomaton uudelle 30 vuoden asuntolainalle, jonka kiinteä korko on 6, 25%. ja 3 000 dollarin jälleenrahoituskulut (jotka otetaan huomioon uuden asuntolainan pääosassa) antavat seuraavat tulokset:
Jos yllä olevassa esimerkissä käytetään yksinkertaista takaisinmaksuajan analyysiä määrittämään jälleenrahoituksen taloudellisuus, kumulatiiviset kuukausimaksusäästöt ovat suuremmat kuin 3 000 dollarin kustannukset uudelleenrahoittamiseen kuukaudesta 19 alkaen. Toisin sanoen yksinkertainen takaisinmaksuaikamenetelmä kertoo meille, että jos asunnonomistaja odottaa saavansa uuden asuntolainan vähintään 19 kuukaudeksi, jälleenrahoitus on järkevää.
Kuitenkin, jos käytetään nettovarallisuusmenetelmää, jälleenrahoituspäätös tulee taloudelliseksi vasta kuukaudessa 29, jolloin uuden asuntolainan pääoma vähennettynä kumulatiivisilla kuukausimaksusäästöillä on pienempi kuin olemassa olevan kiinnityksen pääoma. Nettovarallisuuslähestymistapa kertoo, että kestää 10 kuukautta pidempään kuin yksinkertainen takaisinmaksuaika, ennen kuin jälleenrahoitus on taloudellista.
Muut tekijät
Pidä mielessä, että ajankohtina, jolloin kodin arvot laskevat, monissa kodeissa arvioidaan paljon vähemmän kuin ne olivat aikaisemmin arvoisia. Tämä voi johtaa siihen, että kotonasi ei ole tarpeeksi omaa pääomaa tyydyttämään uuden asuntolainan 20% käsiraha ja vaatia sinua tekemään odotettua suurempi käteistalletus. Se voi myös edellyttää, että sinulla on yksityinen asuntolainavakuutus, mikä viime kädessä kasvattaa kuukausimaksuasi. Näissä tapauksissa edes korkojen laskiessa todelliset säästöt eivät välttämättä ole paljon.
Pohjaviiva
Laskemalla asuntolainasi uudelleenrahoittamisen todelliset taloudelliset näkökohdat, voit määrittää tarkasti, mikä todellinen takaisinmaksuaika joudut suorittamaan. Numeroiden leikkaaminen vie vähän työtä, mutta kuka tahansa voi tehdä sen.
Varsinkin jos suunnittelet muuttoa lähivuosina, asuntolainan uudelleenrahoittamisen todellisen taloudellisuuden laskeminen muutamalla minuutilla voi hyvinkin auttaa sinua välttämään tuhansien dollarien nettorahoituksen vahingoittumista. Ja jos näyttää siltä, että jälleenrahoitus kannattaa sinulle, sinulla on paljon selkeämpi käsitys siitä, milloin alat hyötyä tästä muutoksesta.
