Suurimman osan Yhdysvaltojen historiasta - tai ainakin niin luotettavien tietojen perusteella - asuntojen hinnat ovat nousseet vain hiukan enemmän kuin talouden inflaatio. Vain vuosina 1990-2006, joka tunnetaan nimellä Suuri maltillisuus, asunto palautti kilpailevat osakemarkkinoiden vastaavat. Osakemarkkinat ovat johdonmukaisesti tuottaneet enemmän puomeja ja ruttoja kuin asuntomarkkinoita, mutta myös sen tuotot ovat olleet parempia.
Mahdolliset osakkeiden suhteellisen suorituskyvyn ja kiinteistöjen hintojen vertailusta saadut tulokset riippuvat tarkastellusta ajanjaksosta. Vain 2000-luvulta saatujen palautusten tarkasteleminen näyttää aivan erilaiselta kuin paluu, joka sisältää suurimman osan tai koko 1900-luvun.
Historialliset todisteet
Luotettava tieto kiinteistöjen arvosta Yhdysvalloissa on melko hämärää ennen 1920-lukua. Case-Shiller-asuntoindeksin mukaan asumisen keskimääräinen vuosituotto nousi 3, 7% vuosina 1928 - 2013. Varastot tuottivat 9, 5% vuodessa laskettuna samana aikana.
Dow Jonesin teollisuuskeskiarvon (DJIA) inflaatiokorjattu vahvistuminen samalla 84 vuoden jaksolla oli 1, 6% vuodessa. Ajan myötä tämä ero johti viisinkertaiseen tulokseen osakemarkkinoilla.
Sijoittajia, joilla on 84 vuoden sijoitushorisontti, ei kuitenkaan ole paljon. Ota toinen ajanjakso: 38 vuotta vuosien 1975 ja 2013 välillä. 100 dollarin sijoitus keskimääräiseen kotiin (kuten Federal Housing Finance Agency (FHFA) -yrityksen asuntohintaindeksi) vuonna 1975 olisi kasvanut noin 500 dollariin vuoteen 2013 mennessä. Samanlainen 100 dollarin sijoitus S&P 500: een tuona aikana olisi kasvanut noin 1 600 dollariin.
Omenat ja appelsiinit
Vaikka osakehinnat ja asuntojen hinnat kuvastavat omaisuuden markkina-arvoa, taloja ja varastoja ei pitäisi verrata vain markkinatuloon.
Varastot edustavat omistusosuutta julkisesti noteeratussa yrityksessä. Ne eivät ole aineellisia fyysisiä hyödykkeitä eivätkä palvele mitään muuta hyötyä kuin arvovarastoa ja nestemäistä arvopaperia. Vaikka on syytä uskoa, että osakemarkkinat nousevat reaaliarvoon (nimellisarvoon nähden) ajan myötä, ei ole mitään syytä uskoa, että yhden osakekannan jatkuvuuden tulisi kasvaa.
Kiinteistöt eivät ole kuin osakkeita. Jotkut ihmiset spekuloivat kiinteistöjen hinnoilla, mutta liike- ja asuntokiinteistöt palvelevat konkreettisia toimintoja. Ihmiset asuvat taloissa ja taloyhtiöissä. Yritykset toimivat kaupallisen omaisuuden ulkopuolella. Fyysisellä omaisuudella on arvo itsessään.
Tämä tuo esiin kaksi ristiriitaista ilmiötä. Toisaalta olemassa olevien kiinteistörakenteiden tulisi luonnollisesti menettää arvoaan ajan kuluessa kulumisen ja kulumisen vuoksi. Muuttamattomalla kodilla ei ole syytä kasvaa arvoaan ajan myötä; kaikki lattiat, katot, kodinkoneet ja eristys ikääntyvät ja niistä tulee vähemmän arvokkaita.
Toisaalta vuonna 2015 rakennetut keskimääräiset asunnot olivat kiistatta parempia kuin vuonna 1915 rakennetut keskimääräiset asunnot. Vaikka nykyisten rakenteiden ei pitäisi saada arvoa, uusien rakenteiden tulisi olla arvokkaampia niiden rakenteellisten ja toiminnallisten parannusten perusteella.
Advisor Insight
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, Yhdysvallat
Vuodesta 1968 vuoteen 2009 nykyisten asuntojen keskimääräinen arvostustaso nousi noin 5, 4% vuodessa. Samaan aikaan S&P 500 tuotti keskimäärin 8, 2%: n tuoton; pienpääomakannat olivat keskimäärin 11, 5% vuodessa. Inflaatio oli noin 4, 5%. Emme odota, että kiinteistösijoitukset kasvavat paljon enemmän kuin inflaatio.
Mutta numerot eivät kerro koko esitysjuttua. Sinun on myös tarkasteltava veroetujen, tulontuottojen ja sitä tosiasiaa, että kiinteistöinvestoinnit sallivat usein merkittävän vipuvaikutuksen (voit rahoittaa asunnon oston, esimerkiksi vähentämällä enintään 20% omasta rahastasi). Tietenkin, jos ostat kiinteistöjä suoraan, sinun on myös otettava huomioon aikaasi kiinteistön hallinnassa sekä ylläpito- ja korjauskustannuksissa. Tuottoasteiden vertaamiseen on sisällytettävä kaikki nämä tekijät.
