Asuntolainan hankkiminen vs. käteisen maksaminen sijoituskiinteistöltä: yleiskatsaus
Asuntokatastrofi uudisti Amerikan asuntolainamarkkinat kokonaan. Osana kehitystä on ollut tiukempia rajoituksia asuntolainojen saamiselle yhdistettynä runsaasti hiljattain myytäviä asuntoja. Tämä puolestaan on antanut sijoittajille mahdollisuuden ostaa toisia kiinteistöjä sijoitus- ja vuokraustarkoituksiin.
On olemassa kaksi suurta ajattelukoulua harkittaessa kiinteistöinvestointeja ja niiden lähestymistapaa: Yksi uskoo, että on viisaampaa maksaa kaikki käteisvarat toisesta kodista, kun taas toinen puoli pitää sitä, joka hyödynnetään toisessa - tai jopa kolmannessa tai neljännessä - omaisuus - on paljon tuottoisampaa. Alla on tapaukset molemmille.
Avainsanat
- Vipuvaikutteinen sijoittaja voi saada melko voittoa kolmella tai neljällä kiinteistöllä, kun taas käteisostaja voi olla rajoitettu. Käteisvarojen sijoittajat voivat ostaa nopeasti, kun on hyvä mahdollisuus, eikä odottaa kiinnitysprosessia. Asuntolainan ostaminen asuntolainalla tai käteisellä vaatii kuitenkin merkittävän määrän käytettävissä olevia tuloja.
Asuntolainan saaminen
Tätä keskustelua käydään voimakkaasti verkossa, ja useissa taloudellisissa uutissivustoissa ja blogeissa todetaan, että vipuvaikutuksella on järkevämpi osto sijoituskiinteistöjä. Esimerkiksi Ali Boone (BiggerPockets.com) väittää, että tuotot ovat korkeammat ja riskit pienemmät, kun hyödynnetään tämän tyyppisiä sijoituksia. Tämän taustalla on logiikka, että jos kiinteistön arvo kasvaa, sijoittaja on vähentänyt vähemmän, mutta voi sitten saada paljon enemmän kuin alkuperäinen pääomansa.
Oletetaan esimerkiksi, että laskut 15% 500 000 dollarin taloon. Alkuinvestointisi olisi tällöin 75 000 dollaria. Kaksi vuotta myöhemmin, jos talon arvo nousee 650 000 dollariin, voit myydä ja vastaanottaa paljon enemmän kuin alkuperäiset 75 000 dollaria. Tässä tilanteessa 75 000 dollarin pääinvestointisi palautetaan ja ylimääräinen 75 000 dollaria. Siinä tapauksessa olisit riskannut paljon vähemmän kuin käteisosto-sijoittaja olisi tässä tilanteessa, mutta silti saanut huomattavan voiton.
Kerro tämä kaava ja strategia kolmella tai neljällä kiinteistöllä ja taitava sijoittaja voi tuottaa melko voittoa. Vipuvaikutteisella sijoittajalla on enemmän mahdollisuuksia kuin käteisostosopimuksellaan tällaisissa tilanteissa. Käteisen ostajat ostavat talon usein suoraan, suurimmalla osalla käytettävissä olevista rahastoista. Sitä vastoin vipuvaikutteinen sijoittaja voi monipuolistaa rahan allokointia useille eri kiinteistöille, mikä mahdollisesti nostaa tuottoprosenttiaan pitkällä tähtäimellä.
Vipuvaikutuksen riskit
Minkä tahansa tyyppisten sijoitusten tekemisellä on luontainen riski - etenkin kun puututaan asuntomarkkinoiden epävarmuustekijöihin. Ensinnäkin rahan hajauttaminen sijoituskiinteistöjen välillä on lähestymistapa, jota vain vakavasti perehtyneen sijoittajan tulisi harkita vakavasti. Tarvitaan tarkkaa ymmärrystä nykyisistä taloudellisista olosuhteista, asuntomarkkinoiden yleisestä terveydestä ja alueesta, johon ostat.
Vaikka lainan ottamisella sijoituskiinteistön ostamiseen on useita etuja, asiat voivat mennä pieleen. Oletetaan, että jokaisen vuokrakiinteistön arvo on heikentynyt jyrkästi. Vipuvaikutteisella sijoittajalla on nyt paljon enemmän velkaa kuin hän on koskaan laskenut. Jos väärässä määrin markkinoita edes vähän, voit menettää huomattavasti, etenkin muutamalla kiinteistölläsi portfoliossasi.
Vaikka etuna on, että pankki menettää varmasti enemmän kuin sinä, luotto-pisteet voivat vaikuttaa vakavasti. Merkittävän tuoton potentiaali houkuttelee monia tämän tyyppiseen strategiaan, mutta siihen tulisi suhtautua selkeästi ottaen huomioon kaikki siihen liittyvät riskit. Tämä strategia edellyttää tietysti myös, että käydään asuntolainaprosessissa - monissa tapauksissa useita kertoja - mikä on toinen asia, joka on harkittava.
Rahan maksaminen sijoituskiinteistöistä
Käteisrahasijoittajat voivat ohittaa koko asuntolainan hakemisprosessin ja tehdä nopean sijoituksen, jos he näkevät erittäin edullisen mahdollisuuden. Toinen etu kiinteistöjen käteismaksuissa etukäteen on, että sinun ei tarvitse maksaa korkoa. Jopa niin alhaisilla kuin nykyisillä korkotasoilla, pitkällä aikavälillä on aina kalliimpaa maksaa minkä tahansa tyyppisiä korkoja kuin sitä ei tule olla.
Monille sijoittajille, joilla on varoja, on järkevää ostaa kiinteistöjä käteisellä, varsinkin jos uskot markkinoiden kasvavan voimakkaasti parin seuraavan vuoden aikana.
Oletetaan esimerkiksi, että ostat kodin suoraan 400 000 dollarilla ja istut siinä, kunnes huomaat, että hetki on oikea myymään. Jos olet oikeassa noususta ja kodin arvo on 500 000 dollaria, se on sijoittajalle suoraa voittoa 100 000 dollaria, joutumatta harkitsemaan pankkikorkojen tai asuntolainalla lainanannon maksamista. 100%: n pääoman omistaminen kodissa helpottaa myös sijoittajan lainaa sitä vastaan tulevaisuudessa, jos sitä tarvitaan. Kodin ostaminen suoraan käteisellä voi myös luoda välittömän kassavirran sijoittajalle.
Tietyt sijoittajat haluavat luoda liikkuvia tuloja kiinteistöineen, ja oikean tyyppiset vuokralaiset voivat tarjota tämän.
Kiinteistön ostaminen asuntolainalla tai käteisellä vaatii huomattavan määrän käytettävissä olevia sijoitustuloja.
Erityiset näkökohdat: Käteisen maksamisen riskit
Kaikkien varojesi yhdistäminen yhteen sijoitukseen on erittäin riskialtista. Tämä lähestymistapa ei ehkä ole sitten paras strategia sijoittajalle, jolla on rajoitettu määrä rahaa pitkällä aikavälillä.
Vaikka kodin arvo voi nousta, se voi aivan yhtä nopeasti arvonalentua, ja menettämäsi rahat ovat suorat. Monipuolistaminen on yksi sijoittamisen peruskäskyistä. Suurimman osan varojen sitominen yhteen omaisuusluokkaan voi aiheuttaa suuria tappioita. Satojen tuhansien dollarien sijoittaminen yhteen omaisuusluokkaan sitoo myös likviditeettiäsi, kunnes sinulla on myyjä.
Keskeiset erot
Molemmat strategiat tarjoavat etuja, mutta erityyppisille sijoittajille. Yksi tärkeä asia on huomata, että jompikumpi strategia vaatii huomattavan määrän käytettävissä olevia sijoitustuloja. Jopa vipuvaikutteisten ostajien, jotka jakavat sijoituksensa useisiin kiinteistöihin, on otettava riski, että kaikki nämä kiinteistöt arvonalenttuvat. Lisäksi, kun ostat uuden kodin käteisellä, älä käytä eläkesäästöjä tai hätärahastoa.
Sijoittajalle, jolla on suuri määrä rahaa sijoittamiseen, riskinotto on se, joka todella ohjaa päätöksentekoa tässä. Sijoituskiinteistöjen vipuvaikutteiset positiot tuottavat epäilemättä korkeamman tuoton, mutta vähemmän mukana olevalle tai huonoimmalle sijoittajalle, joka edelleen etsii omaa pääomaa ja tuottoa, käteinen osto saattaa olla parempi vaihtoehto. (Katso aiheeseen liittyvä lukeminen kohdasta "Pitäisikö sinun maksaa kaikki käteissuhteet seuraavaan kotiisi?")
