MITÄ on markkinoiden sulkemisen arkistointi
Markkinoiden sulkemiseen liittyvä hakemus viittaa asuntolainan lainanantajan tekoon, joka nostaa kanteen tuomioistuimessa saadakseen oikeuden myydä rikollisen asuntolainan hoitajan koti huutokaupassa. Kun asunnonomistaja laiminlyö asuntolainan maksamisen tai muuten ei täytä asuntolainasopimuksen ehtoja, lainanantaja voi turvata oikeutensa sulkemisprosessin kautta. Sulkemisprosessia säätelevät osavaltion lait, ja sekä lainanottajan että lainanantajan oikeudet ja velvollisuudet voivat vaihdella suuresti valtiosta toiseen.
JAKAUTUMINEN Sulkemisen sulkeminen
Markkinoiden sulkemiseen liittyviä hakemuksia on kahta päätyyppiä: oikeudellinen sulkeminen, jossa lainanantajan on jätettävä kumoamiskanne tuomioistuimeen, jotta hän voi myydä kodin, ja oikeuden ulkopuolinen sulkeminen, jossa lainanantajan ei tarvitse hakea tuomioistuimen hyväksyntää. Se, pitävätkö asuntolainan myöntäjäsi jättämään oikeudenkäynnin sulkemisen, riippuu osavaltionne laeista.
Valtioissa, joissa laki suljetaan markkinoille, asuntolainan myöntäjän on tyypillisesti toteutettava toimenpiteitä, ennen kuin se voi nostaa markkinoilta sulkemista koskevan kanteen tuomioistuimessa. Esimerkiksi New Yorkin osavaltiossa pankin on ensin lähetettävä myöhästyneelle lainanottajalle kiihdytyskirje, jossa ilmoitetaan aikomuksestaan kiihdyttää asuntolainaa, jos lainanottaja ei saa lainansa ajankohtaa tiettyyn päivämäärään mennessä. Asuntolainan nopeuttamisella tarkoitetaan, että lainanottaja maksaa koko erääntyvän summan kerralla. Kiihdytyskirje lähetetään yleensä sen jälkeen, kun lainanottaja ei ole suorittanut asuntolainansa maksua kolmen kuukauden ajan. Kiihdytyskirjeen lähettämisen jälkeen asuntolainan myöntäjän on New Yorkin osavaltiossa lähetettävä myös viivästyneille lainanottajille 90 päivää edeltävä markkinoiden sulkemista koskeva ilmoitus, jonka on ilmoitettava lainanottajille vähintään viidestä voittoa tavoittelemattomasta lainopillisesta neuvonnasta lainanottajan alueella.
Vasta tämän 90 päivän ajanjakson jälkeen voidaan kiinnittää kiinnitysluettelotiedosto sulkemiseen. Monissa osavaltioissa, kuten New Yorkissa, laiminlyöneellä lainanottajalla on sitten aikaa, tyypillisesti 20–30 päivää, antaa vastaus asuntolainanantajan valitukseen. Tämä vastaus on lainanottajan tilaisuus ilmoittaa, jos asuntolainan tekijä uskoo, että markkinoilta sulkemista koskeva valitus on tehty virheellisesti, tai jos lainanottajalla on muita valituksia asuntolainanhoitajan toiminnasta.
Markkinoiden sulkemista koskevat hakemukset muissa kuin oikeudellisissa valtioissa
Monissa valtioissa, joissa on lakeja, jotka tukevat muiden kuin oikeudellisten markkinoiden sulkemista, sulkemiskanteen tosiasiallinen jättäminen ei toisinaan ole tarpeen. Näissä valtioissa pankit voivat luopua markkinoiden sulkemista koskevasta oikeudellisesta tarkastelusta, jos ne sisällyttävät asuntolainasopimukseen myyntivoimalausekkeen.
