Ensimmäinen

Sisällysluettelo

• Ensimmäisen kerran homebuyer etu
• Harkitse näitä ennen ostamista
• Ostamisprosessi
• Neuvonta uusille asunnonomistajille
• Pohjaviiva

Kodin ostaminen voi olla haastavaa ensikertalaiselle. Loppujen lopuksi on niin monia vaiheita, tehtäviä ja vaatimuksia, ja saatat olla halukas tekemään kallista virhettä. Mutta ensimmäisellä kerralla ostajilla on todellakin joitain erityisetuja, jotka on luotu kannustamaan uusia tulokkaita kiinteistömarkkinoille. Prosessin demystifioimiseksi, jotta saat kaiken hyödyn irti ostoksestasi, tässä on piilotettu se, mitä sinun tulee harkita ennen ostamista ja mitä voit odottaa ostoprosessista itse, sekä vinkkejä elämän helpottamiseksi ensimmäisen kodin ostamisen jälkeen..

Avainsanat

• Ensimmäisen kerran asuntojen ostajat, kuten Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö määrittelevät, voivat saada apua valtion ohjelmista, verohelpotuksista ja liittovaltion tukemista lainoista. Ennen kuin aloitat etsimisen, harkitse asumistyyppiä, joka palvelee tarpeitasi ja mitä sinulla on varaa, kuinka paljon rahoitusta voit turvata, ja kuka auttaa sinua suorittamaan haut. Kodin ostaminen sisältää kiinteistön löytämisen, rahoituksen turvaamisen, tarjouksen tekemisen, kodintarkastuksen saamisen ja ostoksen sulkemisen.Kun olet muuttanut sisään, on tärkeää ylläpitää kotisi ja myös säästää.

Ensimmäisen kerran homebuyer-etu

Kodin ostamista pidetään edelleen avainasemana amerikkalaisessa unessa. Ensimmäisen kerran ostajana sinulla on pääsy valtion ohjelmiin, verohelpotuksiin ja liittovaltion tukemiin lainoihin, jos sinulla ei ole tavanomaista ennakkomaksua - mieluiten 20% tavanomaisen lainan ostohinnasta - tai jos olet tietyn ryhmän jäsen (katso alla oleva tärkeä huomautus). Ja voit saada ensimmäistä kertaa ostajaksi, vaikka et ole aloittelija.

Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (HUD) mukaan ensimmäistä kertaa kotiin ostaja on joku, joka täyttää jonkin seuraavista ehdoista:

• Henkilö, joka ei ole omistanut pääasiallista asuinpaikkaa kolme vuotta. Jos olet omistanut kodin, mutta puolisosi ei ole, voit ostaa paikan yhdessä ensimmäistä kertaa ostajina. Yksinhuoltajavanhempi, joka on omistanut kodin entisen puolison kanssa vain naimisissa. puoliso.Henkilö, joka on omistanut vain pääasiallisen asuinpaikan, jota ei ole pysyvästi kiinnitetty pysyvään säätiöön sovellettavien määräysten mukaisesti.Henkilö, joka on omistanut vain kiinteistön, joka ei ole valtion, paikallisten tai rakennusmallien mukainen, ja joka ei voida saattaa vaatimusten mukaisiksi alle pysyvän rakenteen rakentamisen kustannukset.

Suosituimmat vinkit ensimmäisen kodin ostamiseen

6 kysymystä, jotka on harkittava ennen ostamista

Ensimmäinen askel on selvittää, mitkä ovat pitkän aikavälin tavoitteesi ja kuinka kodinomistus sopii näihin tavoitteisiin. Ehkä haluat vain muuttaa kaikki ne "hukkaan" vuokratut maksut asuntolainan maksuiksi, jotka antavat sinulle jotain konkreettista: omaa pääomaa. Tai ehkä näet kodin omistamisen merkkinä itsenäisyydestä ja nauti ajatuksesta olla oma vuokranantajasi. Kodin ostaminen voi olla myös hyvä sijoitus. Suurenna kuvaominaisuuksien kapeuttamista osoittaen sinut oikeaan suuntaan. Tässä on kuusi pohdittavaa kysymystä.

1. Kuinka taloudellinen terveytesi on?

Ennen kuin napsautat online-luetteloiden sivuja tai rakastut unelmakotisi, tee vakava talouden tarkastus. Sinun on oltava valmis sekä kodin hankintaan että jatkuviin kuluihin. Tämän tarkastuksen tulos kertoo, oletko valmis ottamaan tämän suuren askeleen vai onko sinun tehtävä enemmän valmistautuaksesi. Noudata näitä vaiheita:

Katso säästöjäsi. Älä edes harkitse kodin ostamista, ennen kuin sinulla on hätäsäästötili, jolla on kolmen tai kuuden kuukauden elinkulut. Kun ostat kodin, siitä tulee huomattavia etukäteiskustannuksia, mukaan lukien käsiraha ja sulkemiskustannukset. Tarvitset rahaa, joka on siirretty paitsi noihin kustannuksiin, myös hätärahastoon. Lainanantajat vaativat sitä.

Yksi suurimmista haasteista on säästöjen säilyttäminen esteettömässä, suhteellisen turvallisessa ajoneuvossa, joka tarjoaa silti paluun, joten pysyt inflaation tasolla.

• Jos sinulla on yksi tai kolme vuotta tavoitteesi toteuttamiseen, talletustodistus voi olla hyvä valinta. Se ei tee rikkaiksi, mutta et myöskään menetä rahaa (ellet joudu rangaistamaan varhaisrahan suorittamisesta). Samaa ajatusta voidaan käyttää ostamalla lyhytaikaista joukkovelkakirjalainaa tai korkosalkkua, joka antaa sinulle jonkin verran kasvua, mutta suojaa myös osakemarkkinoiden myrskyisöltä. Jos sinulla on kuusi kuukautta vuoteen, pidä rahat likvideinä. Korkean tuoton säästötili voisi olla paras vaihtoehto. Varmista, että se on FDIC-vakuutettu (useimmat pankit ovat), joten jos pankki menee alle, sinulla on silti mahdollisuus käyttää 250 000 dollaria korkeintaan rahaa.

Tarkista kulusi. Sinun on tiedettävä tarkalleen, kuinka paljon kulutat kuukausittain - ja minne se menee. Tämä laskelma kertoo kuinka paljon voit allokoida asuntolainan maksamiseen. Varmista, että tilisi kaikesta - apuohjelmista, ruoasta, auton ylläpidosta ja maksuista, opiskelijalainoista, vaatteista, lasten aktiviteeteista, viihteestä, eläkesäästöistä, säännöllisistä säästöistä ja muista sekalaisista.

Tarkista luotto. Yleensä asuntolainan saamiseksi tarvitset hyvää luottoa, historiaa laskujen maksamisesta ajoissa ja enimmäisvela-tulosuhteen (DTI) on 43%. Nykyään lainanantajat mieluummin rajoittavat asumiskulut (pääoma, korot, verot ja asunnonomistajien vakuutukset) noin 30%: iin lainanottajien kuukausittaisista bruttotuloista, vaikkakin luku voi vaihdella suuresti paikallisten kiinteistömarkkinoiden mukaan.

2. Millainen koti parhaiten vastaa tarpeitasi?

Asunnon ostamisessa on useita vaihtoehtoja: perinteinen yhden perheen koti, kaksikerroksinen rakennus, rivitalohuoneisto, kerrostalo, osuuskunta tai monen perheen rakennus, jossa on kaksi tai neljä yksikköä. Jokaisella vaihtoehdolla on edut ja haitat, riippuen omistamistasi tavoitteista, joten sinun on päätettävä, minkä tyyppinen kiinteistö auttaa sinua saavuttamaan nämä tavoitteet. Voit säästää ostohintaan missä tahansa luokassa valitsemalla kiinnittimen yläosaan, mutta varoittaa siitä: Aika, hiki oma pääoma ja raha, joka tarvitaan kiinnittimen yläosan muuttamiseksi unelmakotiksi, voi olla paljon enemmän kuin olet sopinut. varten.

3. Mitä erityispiirteitä haluat ihanteelliselta kodiltasi?

Vaikka on hyvä säilyttää jonkinlainen joustavuus tässä luettelossa, teet ehkä elämäsi suurimman ostoksen, ja ansaitset, että hankinta sopii tarpeisiisi ja toiveisiisi mahdollisimman tarkasti. Luettelossasi tulisi olla perustarpeet, kuten koko ja naapuruus, aina pienempiin yksityiskohtiin, kuten kylpyhuoneesitys ja keittiö, jossa on kestävät laitteet.

4. Kuinka paljon asuntolainaa sinulla on?

Ennen kuin aloitat ostoksen tekemisen, on tärkeää saada käsitys siitä, kuinka paljon lainanantaja antaa sinulle ostaa ensimmäisen kodin. Saatat ajatella, että sinulla on varaa 300 000 dollarin kotiin, mutta lainanantajat saattavat ajatella, että olet hyvä vain 200 000 dollarilla, mikä perustuu sellaisiin tekijöihin kuten kuinka suuri muu velka sinulla on, kuukausitulosi ja kuinka kauan olet ollut nykyisessä työssäsi. Lisäksi monet välittäjät eivät viedä aikaa asiakkaiden kanssa, jotka eivät ole selvittäneet, kuinka paljon heillä on varaa viettää.

Varmista, että saat etukäteen hyväksynnän lainan saamiseksi ennen tarjouksen tekemistä kotiin: Monissa tapauksissa myyjät eivät edes viihdytä tarjousta, johon ei liity asuntolainan ennakkohyväksyntää. Teet tämän hakemalla asuntolainaa ja suorittamalla tarvittavat paperityöt. On hyödyllistä käydä tekemisissä lainanantajan kanssa ja vertailla korkoja ja palkkioita työkalulla, kuten asuntolainan laskin tai Google-haku.

5. Kuinka paljon kotona sinulla on varaa?

Joskus pankki antaa sinulle lainan enemmän talolle kuin mitä todella haluat maksaa. Vain siksi, että pankki ilmoittaa lainaavan sinulle 300 000 dollaria, ei tarkoita, että sinun pitäisi todella lainata niin paljon. Monet ensimmäistä kertaa asuntoa tekevät asukkaat tekevät tämän virheen ja päätyvät “köyhiksi” vain vähän jäljellä sen jälkeen, kun ovat suorittaneet kuukausittaisen asuntolainan maksun muiden kulujen, kuten vaatteiden, apuohjelmien, loman, viihteen tai jopa ruoan kattamiseksi.

Päättäessään, kuinka suuri laina todella otetaan, sinun kannattaa tarkastella talon kokonaiskustannuksia, ei vain kuukausimaksua. Mieti, kuinka korkeita kiinteistöveroja ovat valitsemassasi naapurustossa, kuinka paljon asunnonomistaja maksaa, kuinka paljon odotat menoja talon ylläpitämiseen tai parantamiseen ja kuinka paljon sulkemiskustannukset tulevat olemaan.

6. Kuka auttaa sinua löytämään kodin ja opastaa sinua ostoksessa?

Kiinteistönvälittäjä auttaa sinua löytämään tarpeitasi vastaavat ja hintaluokassa olevat kodit, tapaa sitten sinun nähdäksesi nämä kodit. Kun olet valinnut ostettavan kodin, nämä ammattilaiset voivat auttaa sinua neuvottelemaan koko ostoprosessin, mukaan lukien tarjouksen tekemisen, lainan saamisen ja paperityön tekemisen. Hyvä kiinteistönvälittäjän asiantuntemus voi suojata sinua mahdollisilta vaikeuksilta, joita saatat kohdata prosessin aikana. Suurin osa edustajista saa palkkion, joka maksetaan myyjän tuottoista.

01:34

Lainat ensimmäistä kertaa ostajille

Ostamisprosessi

Nyt kun olet päättänyt ottaa askeleen, tutkitaan, mitä voit odottaa itse homebuying-prosessista. Tämä voi olla kaoottinen aika, kun tarjoukset ja vastakannat lentävät raivoisasti, mutta jos olet valmis vaivaan (ja paperityöt), voit saada prosessin läpi terveytesi ehjänä. Tässä on odotettavissa oleva perus eteneminen:

Etsi koti

Varmista, että käytät kaikkia saatavilla olevia vaihtoehtoja löytääksesi asuntoja markkinoilta, mukaan lukien kiinteistönvälittäjän käyttö, luetteloiden etsiminen verkosta ja ajaminen sinua kiinnostavien kaupunginosien ympäri etsimässä myytäviä merkkejä. Laita joitain tunteita myös ystävien, perheen ja yrityskontaktien kanssa. Et koskaan tiedä mistä hyvä referenssi tai esimerkki kodista voi tulla.

Kun olet ostanut tosissasi kodin, älä kävele avoimeen taloon ilman agenttia (tai ainakin valmis heittämään sellaisen henkilön nimi, jonka kanssa olet väitetysti työskentelevä). Voit nähdä, kuinka se ei välttämättä toimi parhaiten, jos aloitat kaupan myyjän edustajan kanssa ennen kuin otat yhteyttä omaan.

Jos sinulla on budjetti, etsi koteja, joiden potentiaalia ei ole vielä käytetty. Vaikka sinulla ei ole varaa korvata kylpyhuoneen kauhistuttavaa taustakuvaa, saatat olla halukas asumaan sen kanssa jonkin aikaa vastineeksi pääsystä haluamaasi paikkaan. Jos koti vastaa tarpeitasi suuria asioita, joita on vaikea muuttaa, kuten sijainti ja koko, älä anna fyysisten puutteiden kääntää sinut pois. Ensimmäisen kerran ostajien tulisi etsiä taloa, johon he voivat lisätä lisäarvoa, koska tämä varmistaa pääoman korotuksen auttamaan heitä kiinteistöportaiden ylöspäin.

Harkitse rahoitusvaihtoehtojasi ja turvallista rahoitusta

Ensimmäisellä kerralla toimivilla ostajilla on laaja valikoima vaihtoehtoja auttaakseen heitä pääsemään kotiin - sekä ne, jotka ovat minkä tahansa ostajan käytettävissä, mukaan lukien FHA: n takaamia asuntolainoja, ja etenkin aloittelijoille suunnatut. Monet ensimmäistä kertaa käyttävät homebuyer-ohjelmat tarjoavat vähintään 3–5% ennakkomaksuja (verrattuna tavanomaisiin 20%), ja harvat eivät vaadi käsirahaa lainkaan. Muista tutkia tai harkita:

• HUD: n resurssiluettelo. Vaikka valtion virasto itsessään ei myönnä avustuksia suoraan yksityisille, se myöntää varoja, jotka on tarkoitettu ensimmäistä kertaa käyttäville kodin ostajille organisaatioille, joilla on IRS: n verovapaus. HUD-verkkosivustolla on yksityiskohtia. FHA (ja sen lainaohjelma) on osa HUD: ta. Sinun IRA. Jokainen ensimmäistä kertaa ostava koti voi ostaa jopa 10 000 dollaria yksilöllisestä perinteisestä IRA- tai Roth IRA -tuotteestaan ​​maksamatta 10%: n sakkoa varhaisesta vetäytymisestä (mutta maksat silti veroja, jos käytät perinteistä IRA: ta). Tämä tarkoittaa, että pari voi nostaa korkeintaan 20 000 dollaria (10 000 dollaria jokaiselta tililtä) ensimmäisen kodin ostoa varten. Ymmärrä vain, että jos et maksa takaisin rahaa 120 päivän kuluessa - ja olet alle 59-vuotias -, siihen sovelletaan 10%: n rangaistusta. Olet myös velkaa tuloveroa peruutuksista. Valtion ohjelmasi. Monet osavaltiot, mukaan lukien Illinois, Ohio ja Washington, tarjoavat taloudellista apua ennakkomaksuihin ja sulkemiskustannuksiin, samoin kuin kiinteistön kunnostamiseen tai parantamiseen liittyviä kuluja ensimmäistä kertaa hankkineille asukkaille. Tyypillisesti kelpoisuus näihin ohjelmiin perustuu tuloihin ja usein kiinteistön ostohinnan suuruuteen. Amerikan alkuperäiskansojen vaihtoehdot. Amerikan alkuperäiskansojen ostajat voivat hakea § 184 -lainaa. Laina vaatii 1, 5%: n lainan ennakkotakuumaksun ja 2, 25%: n ennakkomaksun yli 50 000 dollarin lainoista (alle tämän lainan, se on 1, 24%). Kohdan 184 lainoja voidaan käyttää vain yhden perheen koteihin (yhdestä neljään) ja ensisijaisiin asuntoihin.

Älä sitoudu uskollisuuteen nykyiseen finanssilaitokseesi etsiessäsi ennakkolupaa tai etsiessäsi asuntolainaa: Tee ostoksia, vaikka sinulla olisi vain yhden tyyppinen laina. Maksut voivat olla yllättäen vaihtelevia. Esimerkiksi FHA-lainalla voi olla erilaisia ​​maksuja sen mukaan, haetko lainaa paikallisen pankin, luottoyhdistyksen, asuntolainan pankkiirin, suuren pankin tai asuntolainan välittäjän kautta. Asuntolainan korot, joilla tietenkin on suuri vaikutus kotisi maksamaan kokonaishintaan, voivat myös vaihdella.

Kun olet selvittänyt lainanantajan ja hakenut asiaa, lainanantaja tarkistaa kaikki toimitetut taloudelliset tiedot (tarkistaa luottotulokset, tarkistaa työllisyystiedot, laskea DTI jne.). Lainanantaja voi ennakkoon ottaa lainanottajan tietyltä summalta. Huomaa, että vaikka olet saanut etukäteen hyväksynnän asuntolainan saamiseksi, lainasi voi rauketa viime hetkellä, jos teet jotain muuttaaksesi luotto-pistettäsi, kuten rahoitatksesi auton ostamista.

Jotkut viranomaiset suosittelevat myös varalainanantajaa. Lainan myöntäminen ei ole takaus siitä, että lainasi lopulta rahoitetaan: Vakuutusohjeet voivat muuttua, lainanantajan riskianalyysi voi muuttua ja sijoittajamarkkinat voivat muuttua. Asiakkaat voivat allekirjoittaa laina- ja vakuusasiakirjat, ja heille ilmoitetaan sitten 24–48 tuntia ennen sulkemista, että lainanantaja on jäädyttänyt lainaohjelmansa rahoituksen. Jos sinulla on toinen luotonantaja, joka on jo hyväksynyt asuntolainan, saat vaihtoehtoisen tavan pitää prosessi aikataulussa tai lähellä sitä.

Tehdä tarjous

Kiinteistönvälittäjäsi auttaa sinua päättämään, kuinka paljon rahaa haluat tarjota talolle, sekä ehdot, joita haluat kysyä. Agenttisi antaa sitten tarjouksen myyjän edustajalle; myyjä joko hyväksyy tarjouksesi tai antaa vastineen. Voit sitten hyväksyä tai jatkaa eteenpäin liikkumista, kunnes päädyt sopimukseen tai päätät soittaa sen lopettavan.

Ennen tarjouksen lähettämistä tutustu budjettisi uudelleen. Tällä kertaa tekijä arvioiduissa sulkemiskustannuksissa (jotka voivat olla kaikkialla 2–5% ostohinnasta), työmatkakuluissa ja mahdollisissa välittömissä korjauksissa ja pakollisissa laitteissa, joita tarvitset ennen kuin voit muuttaa sisään. Mieti eteenpäin: Se on helppo korkeiden tai odottamattomien apuohjelmien ja muiden kustannusten himo, jos muutat vuokrauksesta suurempaan kotiin. Saatat pyytää esimerkiksi viimeisten 12 kuukauden energialaskuja saadaksesi kuvan keskimääräisistä kuukausikustannuksista.

Kun tarkistat budjettiasi, älä unohda piilokustannuksia, kuten kodintarkastus, kodin vakuutus, kiinteistöverot ja asunnonomistajien yhdistysmaksut.

Pyydä koti tarkastamaan

Vaikka kotisi, jonka aiot ostaa, näyttää virheetöntä, koulutetulla ammattilaisella ei ole korvausta kodin tarkastamisesta kiinteistölle potentiaalisen uuden kodisi laadun, turvallisuuden ja yleisen kunnon suhteen. Et halua takertua rahakuoppaan tai päänsärkyyn suorittaa paljon odottamattomia korjauksia. Jos kotitarkastus paljastaa vakavia vikoja, joita myyjä ei paljastanut, voit yleensä peruuttaa tarjouksesi ja saada talletus takaisin. Vaihtoehtoisesti voit neuvotella saadaksesi myyjän tekemään korjauksia tai alentamaan myyntihintaa.

Sulje - tai siirry eteenpäin

Jos pystyt tekemään sopimuksen myyjän kanssa tai vielä paremmin, jos tarkastus ei paljastanut merkittäviä ongelmia, sinun on oltava valmis sulkemaan. Päättäminen merkitsee pohjimmiltaan tonni paperityön allekirjoittamista hyvin lyhyessä ajassa, samalla kun rukoillaan, että mikään ei mene läpi viime hetkellä.

Asiat, joista käsittelet ja maksat ostoksesi viimeisissä vaiheissa, saattavat sisältää kodin arvioinnin (asuntolainayritykset vaativat tätä suojaamaan kiinnostustaan ​​taloon), otsikkohaun varmistaaksesi, että kukaan muu kuin myyjällä on vaatimus omaisuudesta, yksityisen asuntolainavakuutuksen tai takaosalainan hankkiminen, jos käsiraha on alle 20%, ja asuntolainan paperityöt. Muita sulkemiskustannuksia voivat olla lainan myöntämismaksut, omaisuuden vakuutukset, tutkimukset, verot ja luottotiedot.

Onnittelut, uusi asunnonomistaja! Mitä nyt?

Olet allekirjoittanut paperit, maksanut muuttajat ja uusi paikka on alkanut tuntea olonsa kotoisaksi. Peli ohi, eikö? Ei aivan. Asunnonomistamiskustannukset ylittävät käsiraha- ja kuukausittaiset asuntolainan maksut. Katsotaanpa nyt joitain viimeisiä vinkkejä, jotka tekevät elämästä uudena talonomistajana hauskempaa ja turvallisempaa.

Säästä

Asunnonomistamiseen liittyy suuria odottamattomia kustannuksia, kuten katon vaihtaminen tai uuden vedenlämmittimen hankkiminen. Käynnistä kotisi hätärahasto, jotta et joutuisi turhaan, kun nämä kustannukset väistämättä syntyvät.

Suorita säännöllinen huolto

Kun lisäät paljon rahaa kotiisi, haluat varmistaa, että huolehdit siitä erinomaisesti. Säännöllinen huolto voi vähentää korjauskustannuksia, kun ongelmat voidaan korjata, kun ne ovat pieniä ja hallittavissa.

Ohita asuntomarkkinat

Sillä ei ole merkitystä, minkä kodin arvoinen on tietyllä hetkellä, paitsi silloin, kun myyt sen. Mahdollisuus valita, kun myyt talosi, sen sijaan, että pakotettaisiin myymään sitä työnsiirron tai taloudellisten vaikeuksien vuoksi, on suurin tekijä siihen, näetkö sijoituksestasi vahvan voiton.

Älä luota kotisi myyntiin eläkkeesi rahoittamiseen

Vaikka omistat kodin, sinun tulee tehdä parhaasi säästääksesi enimmäismäärää eläkesäästötililläsi joka vuosi. Vaikka voi tuntua vaikea uskoa jokaiselle, joka on havainnut jonkun ihmisen asuntokuplan aikana tekemiä varoja, et välttämättä tapa tappaa, kun myyt talosi. Jos haluat tarkastella kotiasi varallisuuden lähteenä eläkkeellä, kun olet maksanut asuntolainasi, harkitse kuukausimaksuihin käyttämääsi rahaa rahoituksen lähteenä eläkkeellesi ja lääketieteellisille kuluillesi eläkkeellä. Myös eläkeläiset haluavat usein pysyä paikoillaan (huolimatta kaikista artikkeleista, jotka näet eksoottisten alueiden leikkaamista tai jäämistä eläkkeelle).

Pohjaviiva

Tämän yleiskatsauksen pitäisi auttaa sinua tiellä, jolla korjataan mahdolliset puutteet kotisi ostoa koskevissa tiedoissa. Muista, että mitä enemmän opit itseäsi prosessista etukäteen, sitä vähemmän stressaavaa se on ja sitä todennäköisemmin saat haluamasi talon hinnalla, jolla sinulla on varaa. Kun se on valmis, sinulla on itseluottamus, joka syntyy onnistuneesta neuvottelusta tärkeästä vaiheesta elämässäsi.