Oma pääoma vs. velkakiinnitys: yleiskatsaus
Kiinteistöjen joukkorahoitus on alkanut käynnistämistämme koskevan aloituslain (Jumpstart Business Startup Act) hyväksymisen jälkeen vuonna 2012, ja markkinoiden odotetaan kasvavan entisestään. Lokakuussa 2015 SEC antoi lopullisen päätöksensä JOBS-lain III osaston säännöksistä, jotka sallivat akkreditoimattomien sijoittajien osallistua joukkorahoitettuihin kiinteistökauppoihin akkreditoitujen sijoittajien rinnalla.
Sijoittamalla kiinteistöihin joukkorahoitusalustan kautta on tiettyjä etuja verrattuna REIT: iin tai kiinteistön välittömään omistamiseen. Yksi näistä eduista on kyky valita laina- ja osakesijoitusten välillä. Ennen kuin harkitset kiinteistöjen joukkorahoitusta, on hyödyllistä ymmärtää, miten nämä kaksi eroavat toisistaan ja mitkä ovat riskit. (Lisätietoja kiinteistöjen joukkorahoituksen perusteista on artikkelissa: Kiinteistöt ja joukkorahoitus: Uusi polku sijoittajille.)
Avainsanat
- Kiinteistöjen joukkorahoitus on yhä suositumpi vaihtoehto REIT: lle ja kiinteistöalan ETF: lle kiinteistöjen lisäämiseksi omaan salkkuunsa. Omistuskiinteistöt, jotka sijoittavat, ansaitsevat tuoton vuokralaisten maksamista vuokratuottoista tai kiinteistöjen myyntivoitoista.Debtin kiinteistösijoituksiin sisältyy lainojen tai sijoittaminen asuntolainoihin (tai asuntolainavakuisiin arvopapereihin).
Osakesijoitusten perusteet
Useimpiin kiinteistöjen joukkorahoitussopimuksiin sisältyy pääomasijoituksia. Tässä tilanteessa sijoittaja on tietyn kiinteistön osakkeenomistaja, ja heidän osuutensa on oikeassa suhteessa sijoitetun määrän kanssa. Tuotot realisoidaan osuutena kiinteistön tuottamista vuokratuottoista vähennettynä joukkorahoitusympäristölle maksetut palvelumaksut. Sijoittajille voidaan myös maksaa osa arvostamisarvosta, jos kiinteistö myydään.
Plussat:
- Ei tuottokorkeutta: Osakesijoitukset tarjoavat laajemman horisontin ansaintapotentiaalin kannalta. On mahdollista nähdä vuosittaiset tuotot, jotka vaihtelevat 18 prosentista 25 prosenttiin. Koska ylärajaa ei ole, taivas on sijoittajan näkökulmasta todellakin raja. Veroedut: Sijoituskiinteistön omistaja voi vähentää tietyt omistamiseen liittyvät kulut, kuten poistot ja korjauskustannukset. Pääomarahoituksen avulla sopimukset yleensä rakennetaan LLC: n kautta, jota verotuksessa käsitellään läpivirtausyhteisönä. Tämä tarkoittaa, että sijoittajat voivat hyötyä poistovähennysten eduista tarvitsematta suoraan omistaa omaisuutta. Matalammat maksut: Osakesijoituksilla on potentiaalia olla halvempia palkkioiden osalta. Sen sijaan, että maksaisi ennakkomaksuja ja kuukausipalveluita, sijoittajat voivat maksaa yhden vuosimaksun säilyttääkseen asemansa kiinteistössä. Maksu lasketaan prosentteina sijoitetusta kokonaismäärästä, ja se on usein 1–2%.
miinukset:
-
Kuinka velkasijoitukset toimivat
Sijoittaessaan kiinteistöjen velkainstrumentteihin sijoittaja toimii lainanantajana kiinteistön omistajalle tai kaupan sponsorille. Laina on turvattu itse kiinteistöllä, ja sijoittajat saavat kiinteän tuoton, joka määräytyy lainan koron ja sen mukaan, kuinka paljon he ovat sijoittaneet. Velkakaupassa sijoittaja on pääomasijoituksen alareunassa, mikä tarkoittaa, että sijoittajilla on etusija silloin, kun kyseessä on voiton maksaminen kiinteistöltä. (Lisätietoja on oppaassa: Kuinka ansaita rahaa kiinteistöissä.)
Plussat:
- Lyhyempi pitoaika: Velkasijoitukset liittyvät useimmiten kehityshankkeisiin. Seurauksena on, että niillä on tyypillisesti lyhyempi hallussapitoaika verrattuna osakeinvestointeihin. Kaupan luonteesta riippuen pitoaika voi kestää 6–24 kuukautta. Se on plus sijoittajille, jotka eivät ole mukavia sitomaan omaisuutta pitkällä aikavälillä. Matalampi riski: Kauppojen rakenteen vuoksi; sijoittajat ottavat vähemmän riskejä lainasijoituksilla. Laina on turvattu omaisuudella, joka toimii vakuutuksena lainan takaisinmaksua vastaan. Jos kiinteistön omistaja tai toimeksiantaja epäonnistuu, sijoittajilla on mahdollisuus korvata sijoituksensa menetykset sulkemistoimilla. Vakaa tulo: Velkasijoitukset ovat ennustettavissa tuotonmaksujen määrän ja tiheyden suhteen. Vaikka jokainen kauppa on erilainen, sijoittajien ei ole epätavallista, että ne ansaitsevat 8–12%: n tuotot vuosittain. Nämä tuotot maksetaan yleensä kuukausittain tai neljännesvuosittain. Rajatut tuotot: Velkasijoituksiin liittyy vähemmän riskiä, mutta yksi merkittävä haittapuoli on se, että tuottoa rajoittaa lainan korko. Sijoittajien on oltava selviä siitä, haluavatko he uhrata mahdollisuuden ansaita korkeampia tuottoja vastineeksi turvallisemmasta velasta. Korkeammat maksut: Vaikka suurin osa kiinteistöjen joukkorahoitusympäristöistä ei veloita sijoittajilta mitään tilin luomiseksi ja velkasijoitusten tutkimiseksi, osallistuminen sopimukseen sisältyy yleensä jonkin verran maksuihin. Yhteisrahoitusympäristö vie yleensä prosenttiyksikön yläosasta ennen korkojen maksamista, mikä voi vaikuttaa palautuksiin. Sijoittajille voidaan maksaa myös erillinen lainan myöntämismaksu. (Lisätietoja kiinteistöjen joukkorahoitusympäristöistä : 5 suosituinta kiinteistörahoitusyhtiötä .)
Haittoja:
- Matala potentiaalinen tuotto: pienemmällä riskillä tulee alhaisempi odotettu tuotto. Ennakkomaksuriski: asuntolainat maksavat lainansa joskus aikaisin, joko asunnon myymällä tai jälleenrahoittamalla. Se voi keskeyttää velkasijoitukseen liittyvät kassavirrat ja lyhentää lainasalkun kestoa.
Pohjaviiva
Yhteisrahoitus on houkutteleva vaihtoehto sijoittajille, jotka haluavat sijoittaa yksityisiin kiinteistökauppoihin kustannustehokkaalla tavalla. Pienin sijoitus monien alustojen kanssa vaihtelee 5 000–10 000 dollaria, mikä on suhteellisen pieni hinta, joka maksetaan pääsyä varten tähän omaisuusluokkaan. Sekä osake- että velkasijoituksilla on hyvät ja huonot puolensa, minkä taitavien sijoittajien on harkittava aikaa huolellisesti. Ymmärtämällä, mitä voit saada, verrattuna siihen, minkä riskit, voi auttaa sinua päättämään, sopiiko yksi tai molemmat sijoitustyypit hyvin salkkuosi.
