Myydyimmässä kirjassa "Freakonomics" (2006) kirjailijat Steven D. Levitt ja Stephen J. Dubner keskustelevat kiinteistönvälittäjistä ja tuovat esiin kaksi häiritsevää korrelaatiota:
- Kiinteistönvälittäjät pitävät omia talojaan markkinoilla keskimäärin 10 päivää pidempään ja asettuvat myyntihintaan, joka on 3% korkeampi kuin vastaavat talot, joita he myyvät asiakkailleen (10 000 dollaria 300 000 dollarin kotiin). 6-prosenttinen palkkio jaetaan myyjän edustajan ja ostajan edustajan kesken, ja tämän jälkeen edustajan on luovutettava osa 3-prosenttisesta palkkiosta virastolle, jonka palveluksessa hän työskentelee, keskimäärin 1, 5 prosenttia palkkiosta. Joten, vaikka 10 000 dollarin lisäkustannusten hankkiminen kodillesi voi olla sinulle tärkeää, edustajan palkkio tästä ylimääräisestä rahasta on lisäksi 150 dollaria ylimääräisestä 10 päivän työstä.
Jos nämä luvut ovat tarkkoja, onko viisasta välttää kiinteistönvälittäjiä kokonaan? Katsotaanpa.
Myynti ilman edustajaa
Myynti ilman edustajaa on haaste. Asiamiehen hoitamien asioiden joukossa on talosi luettelointi moninkertaiseen luettelointipalveluun (MLS). Tämä on ensisijainen lähde useimmille kiinteistönvälittäjille, jotka etsivät kiinteistöjä asiakkaiden puolesta. Ei ole epätavallista, että edustajat näyttävät vain MLS: ssä luetellut asunnot, koska he tietävät, että heillä on toinen edustaja neuvottelemaan tuntemattoman, ei-ammattimaisen myyjän sijaan. Vaikka MLS-listalla ei voi olla varsin merkittävää merkitystä, monia taloja myydään edelleen onnistuneesti sanomalehtien ja luokiteltujen ilmoitusten kautta.
Kotisi myyminen itse voi myös vaatia paljon aikaa ja energiaa, koska joudut suorittamaan monia tehtäviä, jotka kiinteistönvälittäjä tekisi perinteisesti puolestasi. Ihmiset, jotka myyvät omaa taloaan, ovat yksi seuraavista.
- Hyvin perehtynyt kiinteistömenettelyihin ja sopimuksiin Testaa vesialueita nähdäksesi mitä he voisivat saada kotiinsa, jos he haluaisivat myydä Hieman epätoivoisia ja valmistautumattomia menettää rahaa palkkioille
Kaikissa näissä tapauksissa omien talojensa myyjillä on oltava paljon vapaa-aikaa. Jos olet haasteessa, jatka sitten siihen. (Katso aiheesta viisi asiaa, jotka jokaisen kiinteistösijoittajan tulisi tietää .)
Paholainen jonka tunnet
Yksi tilasto, joka olisi mielenkiintoinen, mutta jota on vaikea mitata, on omistajan myymän kiinteistön ja saman edustajan myymän kiinteistön lopullisen myyntihinnan ero. Vaikka kiinteistönvälittäjän edut saattavat olla ristiriidassa etujesi kanssa, nämä ammattilaiset voivat silti toimia tärkeänä tarkoituksena.
Kiinteistönvälittäjillä on yleensä realistisempi näkemys kodin arvoisesta ja hyvät edustajat ovat taitavia saamaan hinnan. Lisäksi kiinteistönvälittäjät säästävät aikaa näyttämällä kotisi keskeyttämättä aikataulua enemmän kuin tarpeen.
Ehkä agentin tärkein tehtävä on varmistaa, että sopimukset ja muut oikeudelliset asiat ovat kunnossa. Kukaan ei halua käydä läpi kaiken stressin, joka liittyy kotien listalleottoon ja myyntiin, ja sitten selvittää, että heitä vastaan nostetaan oikeuden eteen vältettävissä oleva sopimusrikkomus.
Vaikka palkkiot tosin tekevät loppupäästäsi, hyvän edustajan neuvot ja due diligence (DD) ovat todennäköisesti sen arvoisia. Haasteena on löytää hyvä edustaja ja varmistaa, että kiinnostuksesi ovat linjassa.
Agentin valitseminen
Kaikkia edustajia ei ole luotu tasa-arvoisiksi. Kun harkitset talosi myyntiä, sinun on ensin tehtävä kysymys kollegoilta ja ystäviltä viittauksia. Muiden ammattilaisten lähettämisillä on taipumus olla paljon painoarvoa, ja ne johtavat etuuskohteluun, koska kiinteistönvälittäjä ei halua menettää suurta määrää lähdettä.
Jopa hyvä edustaja voi törmätä omaisuustyyppiin, jonka kanssa hän ei ole tottunut käsittelemään. Joten, jos sinulla on tietyntyyppinen omaisuus, saatat haluta edustajan, joka on erikoistunut kyseiseen omaisuuteen. Agentti tietää enemmän siitä, kuinka ja missä markkinoida taloa, ja todennäköisesti löytää menestyksekkäämmin potentiaalisia ostajia. (Lisätietoja saat artikkelista Löydä agentti .)
Ehtojen asettaminen
Vaikka valitsemasi edustaja tekee monia asioita ilman suoraa lupaa, pidä silmällä joitain huonoja tapoja, joita kiinteistönvälittäjät joskus esiintyvät.
Yksi yleisimmistä ongelmista on passiivisuus. Toisin sanoen asiamies saattaa jättää talosi MLS: ään ja odottaa vain toisen edustajan puremista, sen sijaan, että aktiivisesti kohtelee ostajia. Mitä kauemmin talosi on markkinoilla, sitä vähemmän houkuttelevaksi se tulee ja sitä todennäköisemmin ostaja-agentti tekee alhaisen tarjouksen. Kolmen kuukauden listaussopimuksen tekeminen estää tämän ongelman. Jos talosi ei ole myynyt kolmen kuukauden kuluttua, sinulla on oikeutesi viedä yrityksesi toiselle edustajalle.
Toinen ala, josta sinulla on tilaa neuvotella, on komissio. Vaikka 100 000 dollarin talo ja 300 000 dollarin talo ovat erilaiset, myynnin mekaniikka on melkein sama. Korkean arvon omaisuuden myyminen antaa sinulle enemmän valtaa vaatia alhaisempia palkkioita. Kiinteistönvälittäjät varoittavat asiakkaita usein siitä, että tämä voi olla vaarallinen taktiikka, koska jotkut ostoasiamiehet eivät näytä asiakkaille taloja, joilla on alhaiset palkkiot. Tämä väite ei kestä, koska kummankin agentin todellinen dollarimäärä on huomattavasti korkeampi 300 000 dollarin talossa, jopa 4%: n palkkiona.
johtopäätös
Huolimatta siitä haitoista, että joudut luottamaan joku muuhun, hyvä edustaja on rahan arvoinen, ellei sinulla ole koulutusta, aikaa, energiaa ja markkinointikokemusta oman kodin myyntiin. Hyvän asiamiehen löytämiseen saattaa liittyä joitain vääriä aloituksia, mutta jos käydät lähetteitä ja asetat omat ehdot, sinun pitäisi huomata, että maksamasi palkkio on hyvin käytetty raha.
