Kiinteäkorkoisen lainanrahoitusta suosivien kaupallisten kiinteistöjen sijoittajien on toisinaan jouduttava maksamaan ennakkomaksut suorittaessaan velansa ennen lainan eräpäivää. Eri ennakkomaksuvaihtoehdoista tappio on suurin joustavuus ja mahdolliset taloudelliset voitot korkojen noustessa.
Mikä on tappio?
Tappio, kuten nimensä osoittaa, on tapa vähentää vaadittavia maksuja, kun lainanottaja päättää maksaa kiinteäkorkoisen kiinteistövälityslainan. Sen sijaan, että maksettaisiin käteisellä lainanantajalle, luottotappiovaihtoehto antaa lainanottajalle mahdollisuuden vaihtaa toinen kassavirta omaisuus alkuperäiseen lainan vakuuteen.
Uusi vakuus (yleensä valtion arvopaperit) on yleensä paljon vähemmän riskialtista kuin alkuperäiset kaupalliset kiinteistövarat. Tässä tilanteessa lainanantajalla on paljon parempi asema, koska se saa saman kassavirran ja vastineeksi saa paljon paremman, riskiin sovitetun sijoituksen. Vaikka lainanantajalle on ilmeinen hyöty laiminlyönnistä, lainanottajat voivat hyötyä myös merkittävästi. Jos lainojen korot nousevat korkeammaksi kuin asuntolainan korot, lainanottajat voivat luoda arvoa ja laittaa käteisellä taskuunsa ennakkomaksun. Koska tappio on vaihtoehto, jota tarjotaan neuvoteltaessa kaupallisesta kiinteistölainasta, lainanottajien tulee harkita sitä, jotta voidaan säilyttää mahdollisuus luoda arvoa rahoituksellaan.
Peruuttamisperuste
Vaihtuvakorkoiset kaupalliset kiinteistövälityslainat ovat tarkoituksenmukainen tapa rahoittaa lyhytaikaisia tarpeita, kuten rakennus- tai siltarahoitusta, joka lainataan pääomalle kiinteistöjen omistajille vuokra-ajan kuluessa. se maksetaan takaisin, kun kiinteistö tuottaa lopulta kassavirran.
Vaikka korkoriski on korkea eikä taloudelliselle heikkenemiselle ole mitään rajaa, jotkut lainanottajat käyttävät pitkäaikaista vaihtuvakorkoista rahoitusta. Näin käy usein, kun on suuri todennäköisyys, että kassavirta omaisuus myydään ennen lainan erääntymistä.
Lainanottajat käyttävät vaihtuvakorkoista rahoitusta monista syistä. Yksi merkittävä syy on kiertää ennakkomaksut, joita lainanantajat vaativat kiinteäkorkoisten velkojen ennakkomaksuista. Vaihtuvakorkoisessa rahoituksessa lainanantajalle ei aiheudu sijoitusriskiä, koska lainakorot kelluvat markkinoiden kanssa. Kun takaisinmaksu on suoritettu, varat voidaan lainata uudelleen samoilla markkinakoroilla.
Riskit lainanantajalle
Kiinteäkorkoisella rahoituksella on potentiaalia luoda taloudellisia tappioita tai vähentää lainanantajan tuottoa, kun pääoma maksetaan takaisin ja sitten lainataan alhaisemmilla markkinakoroilla. Sijoitusriskin mahdollisuuden vuoksi lainanantajat vaativat yleensä jonkinlaista ennakkomaksua kiinteäkorkoisilta lainaajilta. Alun perin lainanantajat vaativat ”tuoton ylläpitämistä”, mikä määräsi lainanottajien maksamaan korkoerot (lainakoron ja vallitsevan markkinakoron välillä) ennakkomaksusta pääomalle lainan eräpäivään jäljellä olevalta ajalta. Koska uusien asuntolainojen syntymiseen liittyy mahdollisuuksia ja taloudellisia kustannuksia, luottotappio suunniteltiin tapaksi eliminoida uudelleeninvestointiriski ja tarve lainata takaisin ennakkoon maksettu pääoma.
Laiminlyöntien avulla lainanottajat voivat korvata lainojen vakuudet varoilla, jotka tuottavat samat kassavirrat kuin alkuperäinen laina. Tämän omaisuudenvaihdon ansiosta lainanantajat voivat jatkaa odotettua tuottoaan koko laina-ajan, ilman että heidän tarvitse löytää uusia lainausmahdollisuuksia ennakkomaksun pääoman korvaamiseksi. Kuten aikaisemmin mainittiin, vähemmän riskialttiiden omaisuuserien (Yhdysvaltain valtiovarainministeriöt) vaihto kaupallisen kiinteistön sijaan) vähentää lainanantajan sijoituksen kokonaisriskiä. Tämä on vielä suurempi etu laitoksille, jotka arvopaperistavat nämä kiinnitykset. Lisäämällä todennäköisyyttä, että sijoittajat saavat kaikki sovitut korko- ja pääomamaksut, luottotappio lisää huomattavasti asuntolainavakuudellisten arvopapereiden arvoa ja lainanantajan voittoja.
Lainanottajien edut ja asiat
Toisin kuin tuoton ylläpito, luottotappio tarjoaa lainanottajille ylöpotentiaalin, kun markkinakorot nousevat sovitun lainakoron yläpuolelle. Tuoton ylläpitämiseen viitataan sakkona, koska lainanottajille maksetaan tietyntyyppisiä maksuja riippumatta siitä, mihin suuntaan markkinakorot muuttuvat. Se on yleensä jäsennelty suurempana tuoton ylläpitolaskelmasta tai prosentuaalisena osuutena ennakkomaksusta. Koska tappio edellyttää valtion joukkovelkakirjalainojen ostamista, korkojen muutos vaikuttaa suoraan näiden omaisuuserien kustannuksiin ja määrittää, onko takavarikoinnista aiheutuva kustannus vai odottamaton ennakkomaksu.
Useimmissa tapauksissa tappio tapahtuu ostamalla valtion joukkovelkakirjalainoja, joiden maturiteetti on yhtä suuri kuin lainan jäljellä oleva aika, ja kuponkikorkoilla, jotka tarjoavat tarvittavat tulot sovittujen määräaikaisten korkojen ja pääomamaksujen korvaamiseksi. Nämä joukkovelkakirjat siirretään sitten luottotappiolle, joka siirtää määräajoin kassavirrat lainanantajalle, kunnes joukkovelkakirjat erääntyvät. Lainojen purkamiseen tarvittavien joukkovelkakirjalainojen korkojen ja markkinakorkojen erotuksesta riippuen valtionkassalainat käyvät kauppaa alennuksen tai palkkion perusteella.
Kun korot nousevat, valtion joukkovelkakirjalainat (tai mikä tahansa korkosijoitus) menettävät arvon ja muuttuvat halvemmaksi. Kun näin tapahtuu, lainanottajat voivat ostaa vaaditut joukkovelkakirjalainat vähemmän kuin mitä lainan ennakkomaksu vaaditaan, mikä johtaa lisää rahaa taskuihinsa. Käänteisessä tilanteessa korkojen laskiessa korkosijoitukset kallistuvat. Tämä edellyttää, että lainanottaja maksaa ennakkomaksun yhteydessä lainan saldoa suuremman summan. Huonoina puolina tuotonpitolaskelmat johtavat täsmälleen saman määrän lisäpääomaa, joka tarvitaan lainan hylkäämiseen. Tässä ei oteta huomioon transaktiomenoja, jotka aiheutuvat lainan hankkimiseksi tarvittavien joukkovelkakirjojen ostamisesta. Nämä kustannukset vaihtelevat tarjouspyynnön hajautuksesta tai joukkovelkakirjojen tarjonnan ja kysynnän voimista riippuen. Kääntöpuolena on, että tappio on hyödyllistä, kun taas tuoton ylläpitäminen vaatii silti jonkin verran sakkoja.
Takautuvuusvaihtoehto tarjoaa kiinteäkorkoisille lainansaajille etuja verrattuna niihin, jotka valitsevat tuotonpidon tai pitkäaikaisen vaihtuvakorkoisen rahoituksen. Se on hyvä taktinen päätös lainanottajille, jotka kokevat kykynsä ennustaa korkojen muutoksia. Se on hyvä valinta myös kiinteistösijoittajille, jotka tietävät, että heidän on myytävä kiinteistönsä lyhyellä aikavälillä, mutta ovat huolissaan velanhoidon mahdollisista lisäyksistä, jos he päättävät käyttää vaihtuvakorkoisia lainoja.
Lainanottajat, jotka käyttävät salkun tason velkaa (yksi laina, jonka vakuuttavat useat kaupalliset kiinteistöt) huomaavat, että lainanantajat vaativat joskus lainanottajia palauttamaan suuremman prosenttiosuuden lainasta kuin omaisuuserän arvoinen osuus salkussa. Tämä tilanne syntyy, kun lainanantaja uskoo, että lainanottaja myy vähemmän riskialtista omaisuutta kuin salkussa olevat jäljellä olevat varat. Koska salkku kasvaa riskialttiimpana vähemmän kuin sen hallussaan oleva vähemmän riskialtinen omaisuuserä, lainanantajat vaativat ennakkomaksun, joka kompensoi heille koituvan suuremman riskin, poistamalla tehokkaasti jäljellä olevan salkun ja vähentämällä sijoittajan vipuvaikutteista tuottoa.
Koska tappion seurauksena on vähemmän riskialtisen omaisuuden vaihto kuin vakuus, lainanottajat voivat pitää saman prosenttiosuuden velasta salkussa omaisuuserän myynnin jälkeen. Luotonantajan suostumuksella voi olla mahdollista korottaa jäljellä olevien omaisuuserien velkaprosenttia, kun tappio toteutetaan.
Toinen etu lainanottajille on, että lainanantajat eivät yleensä vaadi minkään tyyppisiä maksuja joko ennakkomaksuina tai korottamalla lainakorkoja saadakseen tappio-vaihtoehdon. Jos korot nousevat, lainanottajalla on arvonluontimahdollisuuksia. Siksi on ajateltavissa, että lainanantajat voisivat pyytää korvausta option myynnistä.
Pohjaviiva
Lainanottajien on oltava tietoisia ennakkomaksuvaihtoehdoistaan, jotta he tekisivät oikeat omaisuudenhoitopäätökset. Esimerkiksi aikoina, jolloin korko nousee merkittävästi, voi olla parempi myydä epäoptimaalinen kaupallinen omaisuuserä lainan menettämisen luoman arvon vuoksi. Haittapuoli voi olla järkevää pitää kiinni omaisuuserästä, jopa arvon optimoinnin jälkeen. Lainalle ennakkomaksuna jäljellä oleva aika vaikuttaa suoraan ennakkomaksuihin. Koska kaikki asiat ovat tasa-arvoisia, ennakkomaksut häviävät ajan myötä.
Kun neuvotellaan kaupallisen kiinteistölainan ehdoista, lainanottajan tulee kysyä mahdollisuudesta luopua kiinteäkorkoisista lainoistaan, vaikka he eivät aikoisi maksaa velvoitetta ennakolta ennen erääntymistä. Selkeä etu, jonka tappio tarjoaa muihin ennakkomaksuvaihtoehtoihin, on merkittävä johtuen sen kyvystä luoda tuloja tuottava tapahtuma, kun markkinakorot nousevat. On ajateltavissa, että korkojen nousun aikana kiinteäomistajat, jotka haluavat kiinteäkorkoista rahoitusta, voisivat saada velkavelvoitteistaan myyntivoittoja, jotka voivat enemmän kuin korvata kiinteistöjen arvojen laskun. Sijoittajien, jotka käyttävät rahoitusvipuvakuutusta kiinteistöjen ostamiseen, jotka myydään sitten myydään, tulisi harkita kiinteäkorkoista rahoitusta tappio-vaihtoehdolla houkuttelevana vaihtoehtona lyhytaikaiselle vaihtuvakorkoiselle rahoitukselle.
