Kanadan asunnonomistajien verolaki on hyvin erilainen kuin Yhdysvalloissa. Erityisesti pääasiallisen yksityisasunnon asuntolainan korot eivät ole verovähennyskelpoisia. Kaikki kodin myyntiin liittyvät myyntivoitot ovat kuitenkin verovapaita.
Mutta on olemassa tapa, jolla kanadalaiset voivat tehokkaasti vähentää asuntolainan korot.
Taloudellinen tavoite
Ensinnäkin pari perusmääritelmää:
Nettovarallisuus on omaisuutesi miinus mahdolliset velat. Nettovarallisuuden kasvattamiseksi sinun on joko nostettava varojasi tai vähennettävä vastuitasi tai molempia.
Vapaa kassavirta on rahamäärä, joka on jäljellä, kun kaikki kulut ja velat on maksettu. Kasvattaaksesi kassavirtaasi sinun on vietettävä vähemmän, saatava paremmin maksettava työ tai maksettava vähemmän veroa.
Katsotaanpa strategiaa, jonka avulla voit kasvattaa omaisuuttasi rakentamalla sijoitussalkkua, vähentää velkoja maksamalla asuntolainasi nopeammin ja kasvattaa kassavirtaasi maksamalla vähemmän veroja. Todellisesti, kasvattaisit nettovarallisuutta ja kassavirtaa samanaikaisesti.
Strategia
Joka kerta kun suoritat asuntolainan maksun, osa maksusta käytetään korkoon ja loput pääomaan. Tämä pääomamaksu kasvattaa omaa pääomaasi kotona ja sitä voidaan lainata vastaan, yleensä paremmalla korolla kuin vakuudeton laina.
Jos lainattua rahaa käytetään sitten tuloja tuottavan sijoituksen ostamiseen, lainan korko on verovähennyskelpoinen, mikä tekee lainan efektiivisestä korosta entistä paremman.
Tämä strategia vaatii asunnonomistajaa lainaamaan takaisin suurimman osan jokaisesta asuntolainan maksusta ja sijoittamaan se tuloja tuottavaan salkkuun. Kanadan verolain mukaan tulon ansaitsemiseen lainoista maksetut korot ovat verovähennyskelpoisia.
Ajan myötä kokonaisvelka pysyy samana, koska pääoma lainataan takaisin joka kerta kun maksu suoritetaan. Mutta suurempi osa siitä tulee verovähennyskelpoiseksi velaksi. Toisin sanoen, se on "hyvä" velka. Ja vähemmän jäljellä ei ole vähennyskelvottomia tai "huonoja" velkoja.
Selittääksesi tämän paremmin, katso alla olevaa kuvaa, josta näet, että asuntolainan maksu, joka on 1 106 dollaria kuukaudessa, koostuu pääomasta 612 dollaria ja korosta 494 dollaria.
Kuva Julie Bang © Investopedia 2019
Kuten huomaat, jokainen maksu vähentää lainan velkasummaa 612 dollarilla. Jokaisen maksun jälkeen 612 dollaria lainataan takaisin ja sijoitetaan. Tämä pitää velan kokonaismäärän 100 000 dollarissa, mutta verovähennyskelpoinen lainan osuus kasvaa jokaisen maksun myötä. Yllä olevasta kuvasta näkee, että yhden kuukauden kuluttua tämän strategian toteuttamisesta 99 388 dollaria ei ole vielä vähennyskelpoista, mutta 612 dollaria on nyt verovähennyskelpoinen.
Tätä strategiaa voidaan viedä askeleen pidemmälle: Verovähennyskelpoinen osa maksetusta korosta luo vuosittaisen veronpalautuksen, jota voidaan sitten käyttää asuntolainan maksamiseen entistä enemmän. Asuntolainan maksu olisi 100% pääoma (koska se on lisämaksu), ja se voitaisiin lainata takaisin kokonaisuudessaan ja sijoittaa samaan tuloja tuottavaan salkkuun.
Strategiavaiheet toistetaan kuukausittain ja vuosittain, kunnes asuntolaina on täysin verovähennyskelpoinen. Kuten edellisestä ja seuraavasta luvusta voidaan nähdä, asuntolaina pysyy vakiona 100 000 dollarissa, mutta verovähennyskelpoinen osuus kasvaa kuukausittain. Sijoituskanta puolella kasvaa myös kuukausimaksun ja tuottamiensa tulojen ja myyntivoittojen myötä.
Kuva Julie Bang © Investopedia 2019
Kuten yllä nähtiin, täysin verovähennyskelpoinen asuntolaina syntyisi, kun viimeinen pääoman laina takaisin lainataan ja sijoitetaan. Velka on edelleen 100 000 dollaria; 100% tästä on kuitenkin verovähennyskelpoista nyt. Tässä vaiheessa myös saatavat veronpalautukset voidaan sijoittaa, jotta voidaan lisätä sijoituskannan kasvusuhtaa.
Edut
Tämän strategian tavoitteena on kassavirran ja varojen kasvattaminen vähentämällä velkoja. Tämä luo suuremman nettoarvon strategian toteuttavalle henkilölle. Sen tarkoituksena on myös auttaa sinua pääsemään asuntolainavapaan nopeammin ja aloittamaan sijoitussalkun rakentaminen nopeammin kuin sinulla muuten olisi voinut.
Katsotaanpa näitä hieman lähemmin:
- Tule asuntolainaksi nopeammin. Silloin, kun olet teknisesti asuntolainavapaa, on se, kun sijoitussalkusi saavuttaa maksamatta olevan velan arvon. Tämän pitäisi olla nopeampaa kuin perinteisellä asuntolainalla, koska sijoitussalkun pitäisi kasvaa, kun suoritat asuntolainan maksuja. Verovähennysten perusteella suoritetut asuntolainan maksut voivat maksaa asuntolainan vielä nopeammin. Rakenna sijoitussalkku samalla kun maksat talosi. Tämä on loistava tapa säästää. Se auttaa myös vapauttamaan käteisvaroja, joita et muuten olisi voinut sijoittaa ennen asuntolainan maksamista.
Tapaustutkimus
Tässä on vertailu kahden kanadalaisen parin taloudellisista vaikutuksista, joista toinen maksaa asuntolainan perinteisellä tavalla ja toinen verovähennysstrategiaa käyttämällä.
Pari A osti 200 000 dollarin asunnon 100 000 dollarin asuntolainalla, joka on korjattu 10 vuodessa 6 prosentilla kuukausimaksulla 1 106 dollaria. Asuntolainan maksamisen jälkeen he sijoittavat seuraavan viiden vuoden maksamansa 1 106 dollaria ja ansaitsevat 8% vuodessa.
15 vuoden kuluttua he omistavat oman kodin ja salkun arvo on 15 156 dollaria.
Pari B osti saman hinnoin asunnon samoilla asuntolainaehdoilla. Joka kuukausi he lainaavat takaisin pääoman ja sijoittavat sen. He käyttävät myös vuotuista veroilmoitusta, jonka he saavat korkojen verovähennyskelpoisesta osasta, maksaakseen asuntolainan pääoman. Sitten he lainaavat kyseisen pääoman takaisin ja sijoittavat sen. 9.42 vuoden kuluttua asuntolaina on 100-prosenttisesti hyvä vela ja alkaa tuottaa 2340 dollarin vuotuista veronpalautusta olettaen, että marginaaliveroaste (MTR) on 39%. 15 vuoden kuluttua he omistavat oman kodin ja salkun arvo on 138 941 dollaria. Se on 71% lisäys.
Varovaisuuden sana
Tämä strategia ei ole kaikille. Kodin lainaaminen voi olla psykologisesti vaikeaa. Pahempaa, jos sijoitukset eivät tuota odotettua tuottoa, tämä strategia voi tuottaa negatiivisia tuloksia.
Lainaamalla kotiisi oman pääoman uudelleen, poistat myös turvatyynysi, jos kiinteistö- tai sijoitusmarkkinat tai molemmat kääntyvät huonompaan suuntaan.
Luomalla tuloja tuottavan salkun rekisteröimättömälle tilille, saatat kohdata myös muita verovaikutuksia. Kysy neuvoa ammattimaiselta talousneuvojalta selvittääksesi, onko tämä strategia sinulle. Jos on, hanki ammattimaista apua räätälöimällä se sinulle ja perheesi henkilökohtaiseen taloudelliseen tilanteeseen.
