Kaupallinen kiinteistö (CRE) on tuloja tuottava kiinteistö, jota käytetään yksinomaan yritystoimintaan (eikä asumiseen). Esimerkkejä ovat vähittäiskaupat, ostoskeskukset, toimistorakennukset ja kompleksit sekä hotellit. Rahoitus - mukaan lukien näiden kiinteistöjen hankinta, kehittäminen ja rakentaminen - toteutetaan tyypillisesti kaupallisilla kiinteistölainoilla: kiinnitykset, jotka on vakuutettu panttiluottoilla kiinteistöille.
Aivan kuten asuntolainojen kanssa, pankit ja riippumattomat lainanantajat ovat aktiivisesti mukana lainojen myöntämisessä kaupallisille kiinteistöille. Myös vakuutusyhtiöt, eläkerahastot, yksityiset sijoittajat ja muut lähteet, mukaan lukien Yhdysvaltain pienyritysten hallinnon 504-lainaohjelma, tarjoavat pääomaa kaupallisiin kiinteistöihin.
Tässä tarkastellaan liikekiinteistölainoja, miten ne eroavat asuntolainoista, niiden ominaisuudet ja mitä lainanantajat etsivät.
Kaupallisten kiinteistöjen lainojen selittäminen
Yksilöt vs. kokonaisuudet
Vaikka asuntolainoja tehdään tyypillisesti yksittäisille lainansaajille, kaupallisia kiinteistövälityslainoja usein annetaan yritysyhteisöille (esim. Yhteisöille, kehittäjille, kommandiittiyhtiöille, rahastoille ja rahastoille). Nämä yhteisöt muodostetaan usein kaupallisen kiinteistön omistamista varten.
Yhteisöllä ei ehkä ole taloudellista tilannetta tai luottoluokitusta, jolloin lainanantaja voi vaatia yhteisön päämiehiä tai omistajia takaamaan lainan. Tämä antaa luotonantajalle yksityishenkilön (tai yksityishenkilöryhmän) luottotiedot - ja keneltä hän voi periä takaisin lainan laiminlyönnin yhteydessä. Jos lainanantaja ei vaadi tämän tyyppistä takuuta ja omaisuus on ainoa tapa periä lainan laiminlyönti, velkaa kutsutaan takautuvaksi lainaksi, mikä tarkoittaa, että lainanantajalla ei ole takautumista kenenkään tai muun suhteen kuin omaisuus.
Lainan takaisinmaksuaikataulut
Asuntolaina on eräänlainen jaksotettu laina, jonka laina maksetaan takaisin säännöllisinä erinä tietyn ajanjakson ajan. Suosituin asuntolainatuote on 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina, mutta asuntojen ostajilla on myös muita vaihtoehtoja, mukaan lukien 25- ja 15-vuoden asuntolainat. Pidempiin poistoaikoihin sisältyy tyypillisesti pienempiä kuukausimaksuja ja korkeampia korkokustannuksia lainan voimassaoloaikana, kun taas lyhyempiin poistokausiin liittyy yleensä suurempia kuukausimaksuja ja pienemmät kokonaiskustannukset.
Asuntolainat poistetaan lainan voimassaoloaikana siten, että laina maksetaan takaisin kokonaisuudessaan laina-ajan lopussa. Lainanottaja, jolla on esimerkiksi 200 000 dollarin 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina 5 prosentilla, suorittaisi 360 kuukausimaksua 1 073, 64 dollaria, jonka jälkeen laina maksetaan takaisin kokonaan.
Toisin kuin asuntolainoissa, kaupallisten lainojen ehdot vaihtelevat tyypillisesti viidestä vuodesta (tai vähemmän) 20 vuoteen, ja lyhennyskausi on usein pidempi kuin lainan voimassaoloaika. Esimerkiksi lainanantaja voi tehdä kaupallisen lainan seitsemäksi vuodeksi 30 vuoden poistoaikana. Tässä tilanteessa sijoittaja suorittaa maksut seitsemäksi vuodeksi summasta, joka perustuu siihen, että laina on maksettu takaisin yli 30 vuodessa, minkä jälkeen lopullinen "pallo" maksetaan lainan jäljellä olevasta loppusummasta.
Esimerkiksi sijoittaja, jolla on miljoonan dollarin kaupallinen laina 7 prosentilla, suorittaisi kuukausimaksut 6 653, 02 dollaria seitsemäksi vuodeksi, minkä jälkeen lopullinen palkkio olisi 918 127, 74 dollaria, joka maksaa lainan kokonaan.
Laina-ajan pituus ja poistoaika vaikuttavat korkoon, jonka lainanantaja veloittaa. Nämä ehdot saattavat olla neuvoteltavissa sijoittajan luottoluokituksesta riippuen. Yleensä mitä pidempi lainan takaisinmaksuaikataulu, sitä korkeampi korko on.
Laina-arvo -suhteet
Toinen tapa, jolla kaupalliset ja asuntolainat eroavat toisistaan, on laina-arvo-suhde (LTV), luku, joka mittaa lainan arvoa kiinteistön arvoon nähden. Lainanantaja laskee LTV: n jakamalla lainan määrä pienemmällä osuudella kiinteistön arvioidusta arvosta tai sen ostohinnasta. Esimerkiksi 100 000 dollarin kiinteistön 90 000 dollarin lainan LTV olisi 90% (90 000 dollaria ÷ 100 000 dollaria = 0, 9 tai 90%).
Sekä kaupallisissa että asuntolainoissa lainanottajat, joilla on alhaisempi LTV-luottoluokitus, saavat edullisemmat rahoituskorot kuin korkeammilla LTV-lainoilla. Syy: Heillä on enemmän omaa pääomaa (tai osuutta) kiinteistössä, mikä tarkoittaa vähemmän riskiä lainanantajan silmissä.
Korkeat LTV-arvot ovat sallittuja tietyille asuntolainoille: Jopa 100% LTV on sallittu VA- ja USDA-lainoille; enintään 96, 5% FHA-lainoille (lainat, jotka ovat vakuuttaneet liittovaltion asuntohallinto); ja jopa 95% tavanomaisiin lainoihin (Fannie Maen tai Freddie Macin takaamiin lainoihin).
Kaupallisten lainojen LTV: t sen sijaan kuuluvat yleensä 65–80%: n alueelle. Jotkut lainat voidaan antaa korkeammilla LTV-lainoilla, mutta ne ovat vähemmän yleisiä. Erityinen LTV riippuu usein lainaluokasta. Esimerkiksi raakamaalle voidaan sallia enintään 65%: n LTV: n enimmäismäärä, kun taas moniperherakentamiseen voidaan hyväksyä jopa 80%: n LTV: n enimmäisarvo.
Kaupallisessa luotonannossa ei ole VA- tai FHA-ohjelmia eikä yksityisiä asuntolainavakuutuksia. Siksi lainanantajalla ei ole vakuutusta, joka kattaa lainanottajan maksukyvyttömyyden, ja heidän on luotettava vakuudeksi annettuun kiinteään omaisuuteen.
Lainojen kattavuussuhde
Kaupalliset lainanantajat tarkastelevat myös velanhoitosuhteen tasoa (DSCR), joka vertaa kiinteistön vuosittaisia nettovuokratuottoja (NOI) sen vuotuiseen asuntolainan velkapalveluun (mukaan lukien pääoma ja korot) ja mittaa kiinteistön kykyä hoitaa velansa. Se lasketaan jakamalla NOI vuotuisella velkapalvelulla.
Esimerkiksi kiinteistön, jolla on 140 000 dollaria NOI: ssä ja 100 000 dollaria vuotuisessa asuntolainan velkapalvelussa, DSCR on 1, 4 (140 000 dollaria ÷ 100 000 dollaria = 1, 4). Suhde auttaa lainanantajaa määrittämään lainan enimmäiskoon kiinteistön tuottaman kassavirran perusteella.
Alle DSCR osoittaa negatiivisen kassavirran. Esimerkiksi 0, 92 DSCR tarkoittaa, että NOI: tä on vain tarpeeksi kattamaan 92% vuotuisesta velanhoitosta. Yleensä kaupalliset lainanantajat etsivät vähintään 1, 25 DSCR: ää riittävän kassavirran varmistamiseksi.
Matalampi DSCR voi olla hyväksyttävä lainoille, joilla on lyhyemmät poistoajat ja / tai kiinteistöille, joilla on vakaa kassavirta. Korkeampia suhteita voidaan tarvita kiinteistöihin, joilla on epävakaat kassavirrat - esimerkiksi hotelleihin, joilla ei ole pitkäaikaisia (ja siksi ennakoitavissa olevia) vuokralaisten vuokrasopimuksia, jotka ovat yhteisiä muun tyyppiselle kaupalliselle kiinteistölle.
Korot ja maksut
Kaupallisten lainojen korot ovat yleensä korkeammat kuin asuntolainojen. Myös kaupallisiin kiinteistöihin liittyvät lainat sisältävät yleensä maksuja, jotka lisäävät lainan kokonaiskustannuksia, mukaan lukien arviointi-, juridiset, lainahakemus-, laina-aloitus- ja / tai tutkimuspalkkiot.
Jotkut kustannukset on maksettava etukäteen ennen lainan hyväksymistä (tai hylkäämistä), kun taas toiset maksavat vuosittain. Esimerkiksi lainalla voi olla 1% kertaluonteinen laina-aloitusmaksu, joka erääntyy sulkemishetkellä, ja vuosipalkkio, joka on neljäsosa yhdestä prosentista (0, 25%), kunnes laina on maksettu kokonaan. Esimerkiksi 1 miljoonan dollarin laina voi vaatia etukäteen 10 000 dollarin suuruisen yhden prosentin lainan maksamisen, ja vuosittain maksetaan 2500 dollarin 0, 25 prosentin palkkio (korkojen lisäksi).
Esimaksu
Kaupallisessa kiinteistölainassa voi olla ennakkomaksuja koskevia rajoituksia, joiden tarkoituksena on säilyttää lainanantajan odotettu lainatuotto. Jos sijoittajat maksavat velan ennen lainan eräpäivää, heidän on todennäköisesti maksettava ennakkomaksut. Lainan ennenaikaisesta maksamisesta on neljä pääasiallista tyyppiä "poistumisrangaistuksia":
- Ennakkomaksu. Tämä on perusteellisin ennakkomaksu, joka lasketaan kertomalla nykyinen jäljellä oleva saldo määrätyllä ennakkomaksulla. Korkotuki. Lainanantajalla on oikeus tiettyyn määrään korkoa, vaikka laina maksettaisiin takaisin ennenaikaisesti. Esimerkiksi lainalla voi olla 10%: n korko taattu 60 kuukaudeksi ja sen jälkeen 5%: n poistumismaksu. Työsulku. Lainanottaja ei voi maksaa lainaa takaisin ennen tietyn ajanjakson päättymistä, kuten 5 vuoden sulkemista. Defeasance. Vakuuden korvaaminen. Sen sijaan, että maksettaisiin käteisellä lainanantajalle, lainanottaja vaihtaa uudet vakuudet (yleensä Yhdysvaltain valtiovarainministeriön arvopaperit) alkuperäiseen lainavakuuteen. Tämä voi vähentää maksuja, mutta tähän lainan maksamiseen voidaan liittää suuria sakkoja.
Ennakkomaksuehdot yksilöidään laina-asiakirjoissa ja niistä voidaan neuvotella kaupallisten kiinteistölainojen muiden lainaehtojen kanssa.
Pohjaviiva
Kaupallisessa kiinteistössä sijoittaja (usein liiketoimintayksikkö) ostaa kiinteistön, vuokraa tilaa ja kerää vuokrata kiinteistössä toimivilta yrityksiltä. Sijoituksen on tarkoitus olla tuloja tuottava kiinteistö.
Arvioidessaan liikekiinteistölainoja lainanantajat ottavat huomioon lainan vakuudet, yhteisön (tai päämiesten / omistajien) luottokelpoisuuden, mukaan lukien kolmen tai viiden vuoden tilinpäätöksen ja tuloveroilmoituksen, sekä taloudelliset suhteet, kuten lainan arvon suhde ja velanhoitosuhde.
