Sijoittajien kiire puolustavaan asemaan epävarmoilla markkinoilla on nostanut kiinteistökantoja korkeammalle, ja joidenkin nousevan yli 50% tänä vuonna, mikä on noin kolminkertainen S&P 500: n vauhtiin. Nyt nämä osakkeet todennäköisesti nousevat vielä enemmän, kun kauppakonfliktit ja muut vastatuulet hurisevat markkinoita. Eniten hyötyviä ovat American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA).) ja Prologis Inc. (PLD), kuten äskettäisessä Barronin raportissa hahmoteltiin.
Turvallisemmat vedot ovat parempia
Turvallisemman teollisuuden yritysten osakkeiden kysynnän lisääntyminen ja vähemmän ulkomaisten markkinoiden altistuminen on nostanut kiinteistöjen sijoitusrahastojen tai niiden yritysten osakkeiden hintoja, jotka omistavat toimistotaloja, hotelleja, ostoskeskuksia ja muita kaupallisia kiinteistöjä.
Steuber Shigekawa, Neuberger Berman Real Estate -rahaston johtaja, keskittyy korkealaatuisten yritysten osakkeisiin, joilla on ”alhainen velka, monipuoliset kiinteistökannat ja kokeneet johtoryhmät, jotka ovat johtaneet yritystään useiden taloudellisten syklien kautta” Barronin kohden. Tämän sijoitusstrategian ansiosta Neuberger Berman Real Estate -rahasto tuotti 12, 0%: n vuotuisen tuoton viimeisen kolmen vuoden aikana, ylittäen 90%: n verrattuna Morningstarin kiinteistöluokkaan. Viimeisen vuosikymmenen aikana sen vanhempi institutionaalinen osakeluokka on voittanut 79% ikäisensä.
Sen sijaan, että se sijoittaisi perinteisiin kiinteistöyhtiöihin, kuten majoitukseen, ostoskeskuksiin ja alueellisiin ostoskeskuksiin, joissa Shigekawan rahastolla on alle 7%: n sijoitus, hän on kaksinkertaistanut tietokeskuksissa toimivat yritykset, joissa rahastolla on 12% valotus.
"Meillä on alhaisempi altistuminen suhdannesyklisemmille kiinteistösektoreille, kuten majoitus ja vähittäismyynti, kun otetaan huomioon sähköisen kaupan vaikutukset vähittäismyyntiin", rahastonhoitaja sanoi. Shigekawan rahasto käyttää ylhäältä alas -lähestymistapaa osakepoimintaan tarkastelemalla makrotaloudellisia indikaattoreita, jotka auttavat ohjaamaan sijoituksia noin 40 yritykseen. Esimerkiksi matalampi korkotaso on auttanut lisäämään kiinteistökantojen osuuksia, jotka kärsivät usein korkojen nousuaikoina ottamansa velan määrän vuoksi.
Tietokeskukset
Yksi näiden yritysten kasvua edistävä voima on kasvava kysyntä tietokeskuksille pilvipalvelun tukemiseksi. "Kun ajatellaan pilvipalvelun kysyntää, se vaatii enemmän datakeskuksia", sanoi rahastonhoitaja. Tämä trendi vauhdittaa erityisesti datakeskuksen kiinteistöyhtiöitä, kuten Redwood City, Kalifornia, - pohjainen Equinix, jonka osakkeet ovat nousseet yli 62% vuodesta toiseen (YTD).
Tietokeskuksen avaruuden johtava yritys luettelee kiinteistöjä 24 maassa ympäri maailmaa, ja sanoo, että Washingtoniin kohdistuvien kauppajännitysten lisääntyminen ei vaikuta siihen suurelta osin.
"Vaikka fyysisten tavaroiden maailmanlaajuinen kauppa on supistumassa, globaalissa digitaalitaloudessamme on päinvastoin", sanoi Equinixin toimitusjohtaja Charles Meyers.
Samaan aikaan sekä datakeskuksissa että torni-REIT: issä tulisi hyötyä siirtymisestä seuraavan sukupolven solukkoverkkoihin, nimeltään 5G, jonka odotetaan olevan 10 kertaa nopeampi kuin nykyiset 4G-puhelimet. Matkapuhelintorni REIT, joka tunnetaan myös nimellä ”infrastruktuuri REIT”, oli 17% Neuberger Berman Real Estate -rahastosta.
REIT: t vakaina riskinhallitsijoina
Eaton Vance Real Estate -rahaston salkunhoitaja Scott Craig pitää toista Barronin raporttia REIT: inä tehokkaana tapana suojautua markkinoiden epävakaudesta. Koska vastatuulet jatkuvat, REIT: t voivat jatkaa nousuaan, koska ne saavat suosiota ”riskinhallittajana”, jolla on vakaat tulot ja lukittu kassavirroihin.
Vaikka ulkomailla toimivat REITit ja tulot useissa valuutoissa saattavat olla alttiimpia valuuttakurssien epävakaudelle, ne ovat tyypillisesti suurempia ja ylläpitävät vahvaa kasvuprofiilia ja taseita Wall Street Journal -sivuston mukaan.
Mitä seuraavaksi?
Sijoittajat suosivat todennäköisesti yrityksiä, jotka palvelevat globaalia digitaalitaloutta, sen sijaan, että jaksolliset nimet, jotka ovat alttiimpia talouden taantumille, tariffeille ja toimialakohtaisille häiriöille, kuten vähittäiskauppiaat ja hotellit.
Muihin markkinasegmentteihin, jotka saattavat kokea turbulenssia, sisältyvät segmentit, joille saattavat kohdistua korkeammat kustannukset, kuten rakentaminen, sekä heikommat kuluttajien mielipiteet ja työvoimapula, sanomalehden mainitseman Sandler O'Neill + Partners LP: n mukaan.
