Sinulla on kaksi perusvaihtoehtoa, kun jälleenrahoitat asuntolainaasi säästääksesi tai saadaksesi rahaa. Ensinnäkin, jos yksinkertaisesti jälleenrahoitat olemassa olevan lainasi saadaksesi alhaisemman koron tai muutat ehtoja, sitä kutsutaan korko- ja lainarahoitukseksi. Tai toiseksi, haluat ehkä hankkia osan talosi pääomasta - ehkä tehdä kunnostustöitä, maksaa velkoja tai auttaa maksamaan korkeakoulukustannuksia - käteislainalla. Näin nämä kaksi jälleenrahoitusvaihtoehtoa voivat vaikuttaa taloudelliseen tilanteeseesi.
Asuntolainan jälleenrahoituksen perusteet
Ajattele jälleenrahoitusta nykyisen asuntolainan korvaamisella toisella tai kiinnitysparien yhdistämistä yhdeksi lainaksi. Uudelleen vanhan (asuntolaina) ja uuden kanssa, kuten sanotaan. Jälleenrahoituksen jälkeen vanha laina (tai lainat) maksetaan takaisin, ja uusi korvaa sen.
Avainsanat
- Perusvaihtoehdot asuntolainan jälleenrahoittamisessa ovat käteisvaroitus tai korko-ja jälleenrahoitus.Voit saada uutta kotisi oman pääoman rahansiirto-refi: n avulla. Korko- ja lainarahoituksessa lainanottaja vaihtaa nykyistä laina yhdelle paremmilla ehdoilla. Rahansiirtolainoihin sisältyy yleensä lisättyjä palkkioita, pisteitä tai korkeampi korko, koska ne aiheuttavat suuremman riskin lainanantajalle.Se voi olla mahdollista hankkia rahaa jälleenrahoituksestasi aiheuttamatta ylimääräisiä palkkioita. nostaa lainaa hyödyntämällä varojen päällekkäisyyttä lainan lopussa ja toisen alussa.
Rahoituksen uudelleen harkitsemiseen on paljon syitä. Rahan säästäminen on itsestään selvää. Elokuussa 2008 keskimääräisen 30 vuoden kiinteän asuntolainan korko oli 6, 48%. Finanssikriisin jälkeen saman tyyppisten asuntolainojen korot laskivat tasaisesti. Joulukuuhun 2012 mennessä 30 vuoden kiinteä asuntolainan korko oli laskenut lähes puoleen neljästä vuotta aikaisemmasta tasosta 3, 35 prosenttiin. Vuoden 2017 keskimääräinen vuotuinen korko oli jopa 3, 99%. Freddie Macin mukaan se oli noussut vuoteen 2018 mennessä 4, 54%: iin. Mutta jopa nämä korkeammat hinnat voivat olla alhaisemmat kuin vanhemmilla asuntolainoilla, joita sinulla saattaa olla.
Maaliskuussa 2019 asuntolainojen korot laskivat 4, 27%: iin, joka on 60 viikon alhaisin hinta. Asuntolainapankkiliiton mukaan 29. maaliskuuta 2019 päättyneellä viikolla asuntolainahakemukset nousivat 18, 6%. Jälleenrahoitustaso nousi 39%: sta 47, 4%: iin kaikista hakemuksista, mikä oli korkein taso marraskuusta 2016 lähtien. (Viimeisin asuntolainojen jälleenrahoitusten aalto osui vuosille 2011–2013 ja 2015–2016, kun korot olivat lähellä ennätyksellisen alhaisia.) Vaikka jälleenrahoitusindeksi laski seuraavan viikon 44, 1%: iin hakemuksista, alhaiset lainanottokustannukset ja vahvat työmarkkinat jatkavat hakemusten vetämistä.
Historiallisesti hinnat ovat edelleen suhteellisen alhaiset, ja tämä on tärkeä syy asunnonomistajille, joilla on vanhempia, korkeamman koron asuntolainoja (tai niille, joiden asuntoomaisuus on noussut tai joilla on paljon parempia luottoluokituksia kuin silloin, kun ne rahoittivat alun perin kotinsa) tarkastella uudelleenrahoitusta. nyt.
Kun korot liikkuvat korkeammalla tasolla, jälleenrahoitus voi tarjota mahdollisuuden muuntaa säädettävän koron asuntolainan kiinteäkorkoiseksi kiinnittääksesi alhaisemman koron maksut ennen korkojen nousua vielä korkeammaksi. Korkojen tulevaisuuden suunnan ennustaminen on kuitenkin usein haastavaa jopa kaikkein kokeneimmille taloustieteilijöille.
Cash-Out verrattuna korko- ja aikavälirefiin
Rahoituslainoja on kaksi. Yksinkertaisin ja selkein on korko- ja kaudelleenrahoitus. Mikään todellinen raha ei vaihta omistajaa tässä tapauksessa lainaan liittyvien palkkioiden ulkopuolella. Asuntolainan koko pysyy samana; vaihdat vain nykyisiä asuntolainaehtojasi uudemmille (luultavasti paremmille) ehdoille.
Toisaalta käteisvarojen jälleenrahoituksessa uusi asuntolaina on suurempi kuin vanha. Uusien lainaehtojen ohella olet myös edistynyt raha - poistat tehokkaasti oman pääoman kotona käteisenä.
Voit saada korko- ja lainarahoituksen korkeammalla laina-arvosuhteella (lainan määrä jaettuna kiinteistön arvioidulla arvolla). Toisin sanoen, lainan saaminen on helpompaa, vaikka luottoriski olisi huonompi, koska lainaat suuren prosenttiosuuden kodin arvosta.
Ajattele huolellisesti ennen rahansiirtolainan saamista sijoittaaksesi, koska ei ole järkevää sijoittaa varoja CD-levylle, joka ansaitsee 2, 5%, kun asuntolainan korko on 5% tai 6%.
Rahansiirtolainoilla on tiukemmat ehdot. Jos haluat palauttaa osan kotisi pääomasijoituksista käteisenä, se todennäköisesti maksaa sinulle - kuinka paljon riippuu siitä, kuinka paljon omaa pääomaa olet rakentanut kotisi ja luottotuloksesi.
Jos esimerkiksi lainanottajan FICO-pistemäärä on 700, laina-arvo-suhde on 76% ja lainaa pidetään rahana, lainanantaja saattaa lisätä 0, 750 pistettä lainan ennakkomaksuun. Jos lainan määrä olisi esimerkiksi 200 000 dollaria, lainanantaja lisäisi kustannuksiin 1 500 dollaria. (Jokainen lainanantaja on erilainen.) Vaihtoehtoisesti lainanottaja voisi maksaa korkeamman koron - 0, 125 - 0, 250% enemmän, markkinaolosuhteista riippuen.
Miksi tiukempia termejä? Koska C2 Financial Corporation -asuntolainan neuvonantaja ja The Loan Guide: How to get the best mahdollista mortgage -tapahtuman kirjoittaja Casey Fleming väittää, että käteisvaroituslainoilla on suurempi riski lainanantajalla. Flemingin mukaan
”Tilastollisesti lainanottaja kävelee paljon todennäköisemmin kotoa, jos joutuu vaikeuksiin, jos hän on jo vetänyt pääomaa siitä. Se on erityisen totta, jos hän on vetänyt enemmän kuin hän on alun perin sijoittanut käsirahaan. Näin ollen mikä tahansa laina, jota pidetään rahavaikutuksena, hinnoitellaan korkeammaksi vastaamaan tätä riskiä, kunnes omaa pääomaa on niin paljon, että lainanottaja ei todennäköisesti enää kävele. "
Mutta korkeampi luotto-pistemäärä ja alhaisempi laina-arvo-suhde voivat siirtää lukuja huomattavasti sinun eduksesi. Esimerkiksi lainanottajalta, jonka luottoluokitus on 750 ja laina-arvo-suhde on alle 60%, ei veloiteta lisäkustannuksia käteisvaroituslainasta; lainanantajat uskovat, että hän ei todennäköisesti laiminlyö lainaa kuin tekemällä korko- ja korkotäyttö.
Laina voi olla nostolaina, vaikka et saisi rahaa. Jos maksat luottokortteja, autolainoja tai jotain muuta, mikä ei alun perin kuulunut asuntolainaasi, lainanantaja pitää sitä todennäköisesti rahana nostettavana lainana. Jos konsolidoit kaksi kiinnitystä yhdeksi - ja toinen oli alun perin rahaa nostava laina -, uusi konsolidoitu laina luokitellaan myös rahavaroitukseksi.
Vielä yksi syy miettiä kahdesti kassavaroista: Rahatalouden uudelleenrahoittaminen voi vaikuttaa negatiivisesti FICO-pisteisiisi.
83%
Asuntolainojen jälleenrahoitusten määrä, jotka olivat rahana nostettavia lainoja vuoden 2018 viimeisellä neljänneksellä.
Lisää amerikkalaisia valitsemalla rahoituksen uudelleenrahoituksen
Vaikka monet henkilökohtaisen rahoituksen asiantuntijat eivät suosittele kotisi oman pääoman poistamista rahatalouden uudelleenrahoituksessa, viimeaikaiset tiedot osoittavat, että monet amerikkalaiset valitsevat tämän lainatyypin. Freddie Macin neljännesvuosittainen jälleenrahoitustilastot osoittivat, että vuoden 2018 neljännellä vuosineljänneksellä (julkaistiin maaliskuussa 2019) käteisvarojen lainanottajien osuus oli 83 prosenttia kaikista jälleenrahoituslainoista, mikä on korkein vuoden 2007 kolmannen neljänneksen jälkeen.
Monet näistä jälleenrahoituksista eivät olleet korkoalennuksia. Varojen yleisimpiä käyttötarkoituksia olivat kodin parannukset tai laskujen ja velkojen maksaminen. Muita syitä, joihin viitattiin ansaitsemiseen, sisältyivät korkeakoulujen kulujen, autoostojen ja yrityssijoitusten maksaminen.
Mielenkiintoinen asuntolainan jälleenrahoituksen porsaanreikä
Asuntolainavälittäjäsi avulla voit ehkä tuottaa vähän rahaa jälleenrahoituksestasi ilman, että sitä pidetään nostolainana (ja tuottaa mukanaan tulevia ylimääräisiä palkkioita). Periaatteessa se toimii hyödyntämällä varojen päällekkäisyyttä lainan lopussa ja toisen alussa. Se on monimutkainen prosessi, joka vaikuttaa kaikkiin sulkutileihin, joten kiinnitä erityistä huomiota siihen, kuinka Fleming kuvaa sitä:
”Sinulla on oikeus rahoittaa sulkemiskustannuksia korko / kausi. Suurin osa lainanantajista sallii, että sulkemiskustannuksiin sisältyy ennakkomaksuja, kuten ennakkomaksut, nykyisen asuntolainan maksamatta olevat kertyneet korot, esc-ennakkomaksuun tarvittavat rahat ja jopa kiinteistöverot ja vakuutukset, jos oikea aika.
”Kun rahoitat jälleenrahoitusta, maksat olemassa olevaan kiinnitykseesi kertyneet korot siihen päivään asti, kun se maksetaan. Maksat ennakkoon uuden lainasi korkoasi rahoittamispäivästä seuraavan kuukauden ensimmäiseen päivään saakka. Et siis maksa maksua seuraavan kuukauden aikana. Siksi olet rahoittanut yhden kuukauden korkoa asuntolainalle uudessa lainassa.
”Jos sinulla on ennakkomaksujärjestelmä (tai escrow-tili) maksaa vakuutuksia ja veroja nykyisellä asuntolainalla, nykyinen lainanantajalla on hallussaan osa rahastasi - ainakin pari kuukautta veroja ja vakuutuksia. Kun rahoitat jälleenrahoitusta, uusi lainanantajasi tarvitsee rahaa kädessä, kun vero- ja vakuutuslaskut erääntyvät, joten he kysyvät rahaa etukäteen. Voit yleensä rahoittaa tämän.
”Sitten, kun laina sulkeutuu, vanha lainanantajasi - jolla on hallussaan osa rahastasi - lähettää sinulle shekin, joka on yhtä suuri kuin panttitilisi saldo, kun maksit lainan. Käteinen raha!
”Lisäksi koska jotkut palkkiot muuttuvat vähän rahoitukseen saakka, suurin osa lainanantajista sallii hieman pehmusteen - jopa 2 000 dollaria käteisellä takaisin velkakirjalainaa ilman, että lainaa pidetään rahana.
"Kaikki tämä tarkoittaa, että voit rahoittaa" kustannuksia ", jotka eivät oikeastaan ole lainan hankkimisen kustannuksia vaan edustavat lainan saamisen kustannuksia. 200 000 dollarin korko- / lyhytaikaisella lainalla olisi erittäin käytännöllistä tuottaa noin 4 000 dollaria käteisellä - oikeissa olosuhteissa, jos se on rakennettu huolellisesti - maksamatta käteisvaroja. "
Pohjaviiva
Sinun vastuuna lainanottajana on oltava tarpeeksi tietoa keskustellaksesi vaihtoehdoista lainanantajan kanssa. Suurimmalle osalle paras rahoituksellinen tapa on välttää nostolainan lisäkustannukset. Jos sinulla on tietty syy käteisvarojen poistamiseen kotoasi, nostolaina voi olla arvokas, mutta muista, että ylimääräinen rahasumma, jonka maksat korkoina lainan voimassaoloaikana, voi tehdä siitä huonon idean.
