Ensi silmäyksellä saatat ajatella, että kiinteistöomaisuuden hoitaja on samanlainen kuin mikä tahansa varainhoitaja. Mutta kiinteistöpääomakanta tai rahastojen hallinta eroaa radikaalisti osakkeiden, joukkovelkakirjojen tai sijoitusrahastojen hallinnasta.
Toisin kuin osakepäälliköt, jotka tutkivat yrityksiä ja hallitsevat todennäköisyyttä, että ne pystyvät täyttämään tarkat strategiaansa, kiinteistöpäälliköiden on autettava määrittelemään ja hyödyntämään mahdollisuuksia kiinteistötasolla. Kiinteistönhoitajat eivät ole vain vastuussa omaisuuden allokoinnista, riskienhallinnasta ja liiketoimista, vaan myös suoraan maa-alueiden ja rakennusten käsittelemisestä.
Joten kiinteistövarallisuuden hallinta, toisin kuin perinteinen rahahallinta, vaatii kokeneita henkilöitä, jotka voivat optimoida kiinteistöjen arvon. Itse asiassa kiinteistönvälittäjä on monella tapaa paljon kuin yrityksen toimitusjohtaja, yrityksen tai toimitilan johtaminen. Sitä vastoin perinteinen rahanhoitaja saattaa tuntea tietyn alan tai sektorin varastot - mutta ei osallistu itse yritysten toimintaan.
Ajatteleko urasi kiinteistöomaisuuden hallinnassa, joka voisi olla sinulle oikea? Lue lisätietoja.
Kiinteistösalkun hallinta
Kiinteistöpääomanhoitajien koulutus ja kokemus on samanlainen kuin muiden rahastonhoitajien. Se eroaa kuitenkin tavasta, jolla he käyttävät näitä taitoja salkun suorituskyvyn varmistamiseen. Rahastonhoitajille annetaan usein arviointi kyvystä varmistaa asianmukainen riskikorjattu tuotto ja hajauttaminen paremmilla varojen allokoinnilla ja valinnalla.
Lisäksi kiinteistövälittäjät tarjoavat arvoa asiakkaille varmistamalla sijoittajien pääoman tehokkaimman käytön ja pitämällä asiakkaat ajan tasalla erinomaisen suorituskyvyn mittauksen ja jopa kassavirran ennustamisen avulla. Lukuun ottamatta kiinteistösijoitusrahastoa (REIT) ja rahastonhoitajien rahastoja (joiden tulosta arvioidaan kyvyllä mitata muiden hoitajien kyky suunnitella ja toteuttaa strategiaa) kiinteistöpääomarahaston hoitaja on pohjimmiltaan hänen toimitusjohtajansa tai hänen oma yritys, luomalla ja toteuttamalla omaisuuden tason strategioita hänen vastuullaan oleville varoille.
Sijoitusten valintastrategiat
Kiinteistövälittäjät hoitavat omaisuuden allokointia ja omaisuuden valintaa eivätkä ymmärrä markkinoiden dynamiikkaa ja tietyillä toimialoilla toimivia yrityksiä, vaan olemalla asiantuntijoita kiinteistöjen perustekijöissä. He opiskelevat paikallisilla alueilla ja erilaisissa kaupallisissa maankäyttökohteissa: toimisto-, teollisuus-, hotelli-, vähittäiskauppa- sekä yhden ja moniperheen asuinrakennuksissa. Markkinoiden voittamiseksi, hajauttamisen varmistamiseksi ja riittävän riskikorjatun tuoton tuottamiseksi kiinteistöomaisuudenhoitajien on tehtävä vetoja alueellisilta tai paikallisilta kiinteistömarkkinoilta ja usean omaisuuden salkkujen tapauksessa oikea kiinteistörakenne.
Tästä syystä monet rahastonhoitajat keskittyvät tiettyihin alueisiin tai kiinteistötyyppeihin; Jotkut suuret kiinteistövälittäjät järjestävät vanhempia työntekijöitään ja tukihenkilöstöä alueittain tai maankäytössä. Tällä tavalla organisoinnin perusteena on varmistaa, että markkinat voidaan tunnistaa ja muuttaa sitten oikeiksi kiinteistövalinnoiksi ja omaisuuden alkuperiksi.
Kiinteistöjen hankintatapa on yksi merkittävimmistä tavoista, joilla kiinteistörahastot eroavat perinteisemmistä sijoituksista. Kuten osakemarkkinoiden kauppiaatkin, kiinteistörahastot käyttävät hankinta-asiantuntijoita paljastamaan ja toteuttamaan kiinteistökauppoja. Nämä hankintahenkilöt työskentelevät yleensä tietyssä rahastossa, tai heidät organisoidaan alueellisesti tai omaisuuslajeittain.
Koska suurin osa kiinteistöpääomarahastoista omistaa kaikki (tai merkittävän osan) jokaisesta kiinteistöstä, salkunhoitajat osallistuvat usein suoraan hankintaprosessiin. Koska salkunhoitajien vastuulla on kiinteistöstrategian asettaminen ja toteuttaminen, salkunhoitajien on oltava suoraan mukana kaikissa sijoitusprosesseissa, mukaan lukien yritysostot, rahoitus, luovutukset ja kiinteistöjen päätöksenteko. Kiinteistösijoitusten hallinnan prosessien laajuuden ja syvyyden helpottamiseksi salkunhoitajien on luotettava huomattavaan määrään infrastruktuuria suhteessa sijoitettuun pääomaan. Tämän saavuttamiseksi mahdollisimman tehokkaasti kiinteistöpääomarahastonhoitajat ja omaisuudenhoitajat ovat kehittäneet erikoistuneen omaisuudenhallintatoiminnon.
Kuinka kiinteistöomaisuuden hallinta toimii
Kiinteistöomaisuuden hoitotoiminto koostuu kiinteistötason asiantuntijoista, jotka lisäävät arvoa rahastojen hoitajille toteuttamalla kiinteistötason strategiaa. Asiantuntijat ovat joko alueellisten markkinoiden perustekijöiden tai erityisten kiinteistötyyppien asiantuntijoita ja vastaavat hallussaan pitämän omaisuuden arvon optimoinnista. Sen lisäksi, että tarjotaan salkunhoitotietoja paikallisista näkymistä ja helpotetaan kauppoja, omaisuudenhoitaja on vastuussa kiinteistötason suorituksesta.
Talousarvioiden hyväksymisen ja kuluhallinnan suorittamisen lisäksi omaisuudenhoitajat lisäävät arvoa hallitsemalla vuokrasopimuksia yhdellä tai useammalla kiinteistöllä. Vaikka leasing voi vaikuttaa mustavalkoiselta tapaukselta, leasing on monimutkainen toiminto, joka väistämättä päättää kiinteistön ja arvopaperin arvosta. Menestyminen vuokrauksessa ei saavuteta vain etsimällä ja toteuttamalla korkeimmat mahdolliset vuokrausmahdollisuudet jokaisessa kiinteistössä, vaan myös toteuttamalla kiinteistöomaisuuden strategiaan sopiva vuokraohjelma ylläpitämällä samalla parhaita suhteita olemassa oleviin vuokralaisiin.
Leasing on neuvoteltu prosessi, johon voi liittyä vuokralaisten tarpeiden vastaisia päätöksiä kiinteistön arvon optimoimiseksi. Esimerkiksi myytävänä oleville kiinteistöille vuokraus voidaan keskeyttää myyntijakson aikana, jotta uudet omistajat voivat ottaa huomioon korkeammat mahdolliset vuokrahinnat. Tämä voi johtaa ennustettujen kiinteistöarvojen lisääntymiseen ja siten korkeampiin myyntitarjouksiin.
Nousevien vuokrahintojen aikana pitkäaikaisia vuokrasopimuksia voidaan lukita tuloihin suuntautuneisiin kiinteistöihin, kun taas pääoman arvon lisäämiseen keskittyvissä strategioissa vuokra-aikoja voidaan lyhentää hyödyntääkseen tulevaisuudessa odotettavissa olevia korkeampia korkoja. Omaisuudenhoitajan kyky toteuttaa asianmukainen vuokralaisvalikoima, toteuttaa leasing-strategia, joka sovittaa kassavirrat salkun tarpeisiin, ja hallita sekä pääoma- että toimintakuluja, voi vaikuttaa merkittävästi kokonaisarvoon.
Kiinteistöomaisuuden salkunhoitajat toimitusjohtajina
Jos ajatellaan kiinteistöä erillisenä yrityksenä tai tytäryhtiönä, jokaisella on oma strategia ja suorituskykypotentiaali, alkaa ymmärtää, miksi kiinteistöpääomarahastonhoitajat ovat paljon kuin yrityksen toimitusjohtajat. Toimitusjohtajien tavoin, joiden on kohdennettava rajoitettu pääoman tarjonta eri mahdollisuuksien joukkoon, jotta saadaan aikaan suurin sijoitetun pääoman tuotto, kiinteistöomaisuuden hoitajien on tehtävä sama hallitsemissaan kiinteistöissä. Tämä tarve jakaa rajoitettu määrä resursseja luo tilanteen, joka poikkeaa monista tavanomaisista varainhoitoyrityksistä.
Kiinteistöpääomarahastoissa salkunhoitajien ja heidän omaisuudenhoitajiensa välillä on luonnollinen ristiriita, koska ne toimivat jonkin verran toisistaan poikkeavien tavoitteiden saavuttamiseksi. Vaikka omaisuudenhoitajat ovat asiantuntijoita, joille maksetaan korvaus kiinteistöjen arvon optimoinnista, ja salkunhoitajat palkitaan yleisesti salkun tuoton ja sijoittajien tyytyväisyyden optimoinnista, onnistunut kiinteistörahastojen hoitaja pystyy hallitsemaan tämän konfliktin ja ylläpitämään tehokkaan hoitoryhmän ja salkun suorituskyvyn. Tämä edellyttää hyvin suunnitellun salkun strategian selittämistä hyvin kytketyssä johtoryhmässä, joka ymmärtää ja on sisäistänyt sijoituskohteet kokonaisuudessaan. Tämä voi olla vaikea tehtävä jokaiselle rahastolle, joka on merkittävästi lisännyt hallinnoitavien kiinteistöjen lukumäärää ja monimutkaisuutta.
On myös kriittistä, että kiinteistövälittäjät eivät vain ilmentä vaadittua pääoman allokointia, kiinteistöjen valintaa ja muita vaadittuja sijoitustaitoja, vaan myös, että heillä on kyky luoda sopivia sijoitusstrategioita ja johtamistaitoja liikuttaakseen organisaatiota kohti samaa salkkuoperaatiota..
Pohjaviiva
Kiinteistörahastojen osalta avainhenkilöiden kyky toteuttaa omaisuudenhoitosuunnitelmia perinteisten rahastonhoitokäytäntöjen lisäksi on myös keskeinen. Kiinteistösijoituspäällikölle tämä tarkoittaa portfolionsa kiinteistöjen arvon optimointia sekä valitsemalla että hallitsemalla myöhemmin salkun kiinteistöomaisuutta. Kiinteistöomaisuudenhoitajien on kohdennettava voimavaransa hallinnoimilleen kiinteistöille suurimman mahdollisen tuoton saamiseksi ja pidettävä joukkueet raiteilla saavuttaaksesi saman. Niille, joilla on oikea yhdistelmä taitoja, tämä ura erottuu ainutlaatuisena mahdollisuutena varainhoidossa.
