Mikä on pääomanparannus?
Pääoman parannus on pysyvän rakenteellisen muutoksen lisääminen tai kiinteistön jonkin osan palauttaminen, joka joko lisää kiinteistön kokonaisarvoa, pidentää sen käyttöikää tai mukauttaa sen uusiin käyttötarkoituksiin. Yksityishenkilöt, yritykset ja kaupungit voivat tehdä pääomanparannuksia omistamaansa kiinteistöön. Yritystoiminnallisessa tai kunnallisessa mielessä tätä prosessia voidaan kutsua myös pääomamenoiksi.
Sisäisen veroviraston (IRS) mukaan tämän tyyppisen parannuksen on oltava kelvollinen yli vuoden sen suorittamisen jälkeen. Vaikka pääomanparannuksen laajuus voi vaihdella, niin yksittäiset asunnonomistajat kuin suurten kiinteistöjen omistajat tekevät pääomaparannuksia.
Kuinka pääomanparannus toimii
Pääoman parantaminen tyypillisesti lisää kiinteistön markkina-arvoa, mutta voi myös laajentaa hyödykkeen hyödyllisyyttä sen nykyisen tilan ulkopuolelle.
IRS-julkaisu 523 hahmottaa pääomanparannuksen määritelmän. Esimerkkejä asuinpääoman parannuksista ovat makuuhuoneen, kylpyhuoneen tai kannen lisääminen. Muihin IRS: n hyväksymiin hankkeisiin sisältyy uusien sisäänrakennettujen laitteiden, seinästä seinään tehtävien mattojen tai lattian lisääminen tai kodin ulkopinnan parannukset, kuten katon, sivuraideiden tai myrskyikkunoiden vaihtaminen.
Esimerkiksi, jos henkilö ostaa omaisuudelleen uuden vedenlämmittimen ja työkaluvajan, jotka molemmat on kiinnitetty taloon, niitä pidetään kodin parannuksina. Esimerkki yrityspohjaisesta pääomanparannuksesta voisi olla LVI: n korvaaminen tai amerikkalaisten, joilla on vammaislaki (ADA), käyttökelpoisten ominaisuuksien asentaminen olemassa olevaan rakennukseen. Samoin uuden julkisen puiston luomista keskusta-alueelle pidetään myös kaupungin pääkaupunkiparannuksena. Näissä skenaarioissa uudet lisäykset tekisivät vastaavat ominaisuudet arvokkaammiksi, niitä pidettäisiin pysyvinä lisäyksinä ja niiden poistaminen aiheuttaisi kiinteistölle olennaista haittaa.
Avainsanat
- Pääomankorjaus on pysyvä rakennemuutos tai kunnostus, joka parantaa kiinteistön arvoa, pidentää sen käyttöikää tai mukauttaa sen uuteen käyttöön. IRS määrittelee pääoman parannukset ja erottaa ne korjauksista. Kodin parantamisen lisäksi pääomanparannus lisää kodin kustannusperuste, joka puolestaan pienentää verotettavan voiton suuruutta, kun se myydään.
Pääomanparannukset Vaikutuskustannusperusta
Kustannusperuste on omaisuuserän alkuperäinen hankintameno. IRS asettaa erityiset vaatimukset parannukselle, jotta sitä voidaan pitää kustannuspohjaisena korotuksena. Ensisijainen huolenaihe on, että sen on oltava paikallaan kiinteistön myyntihetkellä. Pääomaparannuksesta on myös tultava osa kiinteistöä - tai se on kiinnitettävä kiinteästi omaisuuteen niin, että sen poistaminen aiheuttaisi merkittävää vahinkoa tai itse kiinteistön arvon laskua.
IRS erottaa pääoman parannukset ja korjaukset. Korjauksia tai kunnossapitoa ei voida sisällyttää kiinteistön kustannuslaskelmaan. Korjaukset, jotka ovat osa suurempaa projektia, kuten esimerkiksi kodin kaikkien ikkunoiden korvaaminen, ovat kuitenkin pääoman parannuksia. Korjaukset, jotka ovat välttämättömiä kodin pitämiseksi hyvässä kunnossa, eivät sisälly tähän, jos ne eivät lisää omaisuudelle arvoa. IRS: n mukaan esimerkkejä tällaisista vaatimukset täyttävistä korjauksista ovat seinien maalaus, vuotojen kiinnittäminen tai rikkoutuneiden laitteiden vaihto.
Pääomanparannukset Vaikutus pääomavoittoihin
Kodin parantamisen lisäksi pääomanparannus - IRS: n mukaan - lisää rakenteen kustannusperustaa. Toisin sanoen parannusten tekemisestä aiheutuvat kulut lisätään summaan, jonka omistaja maksoi kiinteistön ostamisesta tai rakentamisesta. Kustannusperusteen korottaminen puolestaan vähentää verotettavan myyntivoiton suuruutta kiinteistöä myytäessä.
Kiinteistöjen myyntivoitot käyttäytyvät eri tavalla kuin muun tyyppiset myyntivoitot. Vuodesta 2019 asunnonomistajilla on oikeus pääomavoiton vapautukseen kaikista ensisijaisen asuinpaikan myynnistä saatavista voitoista, jotka ovat enintään 250 000 dollaria, jos se on yksin, ja 500 000 dollaria, jos naimisissa ja jätetään yhdessä. Tällä poikkeuksella on yksi tärkeä varoitus. Asunnonomistajan on täytynyt olla asuinpaikka kiinteistössä vähintään kaksi viimeisistä viidestä vuodesta ennen myyntiä.
Lisäksi jos voitto on huomattavasti enemmän kuin edellä luetellut summat, pääomanparannusten vaikutus kustannusperusteeseen voi olla merkittävä. Monet tekijät voivat saada veronmaksajat rikkomaan 250/500 dollarin myyntivoittoja. Näitä ovat esimerkiksi se, ovatko omistajat hankkineet kiinteistön vuosikymmeniä sitten ja jos paikallisten kiinteistöjen arvot ovat nousseet dramaattisesti oston jälkeen.
Oletetaan esimerkiksi, että henkilö ostaa kodin 650 000 dollarilla ja käyttää 50 000 dollaria keittiön kunnostamiseen ja kylpyhuoneen lisäämiseen. Kodin kustannusperusta nousee 650 000 dollarista 700 000 dollariin. 10 vuoden kuluttua kodin omistamisesta ja asumisesta yksin asuva ja veroja sinällään oleva asunnonomistaja myy kiinteistön hintaan 975 000 dollaria. Jos pääomaparannuksia ei olisi tehty, verotettava määrä myyntivoitolle olisi 75 000 dollaria (975 000 dollarin myyntihinta - 650 000 dollaria ostohinta - 250 000 dollarin myyntivoittojen poissulkeminen).
Koska pääomanparannus nosti kustannusperustetta 50 000 dollarilla, myyntivoiton verotettava määrä olisi 25 000 dollaria (975 000 dollaria - (650 000 dollaria + 50 000 dollaria) - 250 000 dollaria = 25 000 dollaria).
Tosielämän esimerkki pääoman parantamisesta
New Yorkin osavaltion vuokralakeihin sisältyy säännös nimeltä Major Capital Improvements (MCI) -ohjelma. 1970-luvulta lähtien se antaa vuokranantajille mahdollisuuden nostaa vuokratasoitettujen tai hallittujen rakennusten vuokria jopa 6 prosenttia vuodessa korvatakseen kyseisten rakenteiden merkittävien pääoman parannusten kustannukset. LVI-järjestelmän päivitys, uudet hissit, päivitetyt yhteiset tilat ja muut parannukset otetaan kaikki huomioon MCI: ssä.
Kaksi osavaltion lainsäätäjän jäsentä esitti helmikuussa 2019 lakiesityksen ohjelman poistamisesta, ja laskuttaa, että rakennusten omistajat ovat liian helppoja väärinkäyttämään ohjelmaa. Väärinkäyttö tapahtuu, kun nämä häikäilemättömät vuokranantajat esittävät korotetut tai valmistetut kuluvaatimukset. Jotkut kriitikot väittävät, että MCI-ohjelma on petoksenmahdollisuus syrjään luonteensa vuoksi epäoikeudenmukainen. Nämä häiriötekijät sanovat, että pääomanparannus on kertaluonteinen kustannus vuokranantajalle, mutta vuokrankorotus on jatkuva kustannus vuokralaiselle.
