Sisällysluettelo
- Kuinka löytää suljettuja koteja
- Sulkemisen vaiheet
- Miksi suljetut kodit ovat halvempia
- Suljettujen kotejen ostamisen riskit
- Suljetun kodin ostaminen
- Rahoitusvaihtoehdot
- Pohjaviiva
Ennen asuntolainakriisiä vuosina 2008-2009 suljetun kodin ostaminen oli vaikea ehdotus. Kiinteistökauppiasmetsästäjien oli seurattava oikeustalojen huutokauppoja tai seulottava laillisten arkistojen reunoja. Toissijaisten subprimejen sulamisen aiheuttama sulkemisen aalto ei ole vain lisännyt saatavissa olevien ominaisuuksien määrää, mutta on myös helpottanut niiden löytämistä ja hankkimista. Itse asiassa nykyään prosessi on usein samanlainen kuin minkään muun tyyppisen kodin etsiminen. Suljettuja koteja on saatavana käytännöllisesti katsoen kaikilla kiinteistömarkkinoilla ympäri maata, mikä tarjoaa mahdollisuuksia kodinomistajille ja sijoittajille.
tärkeimmät takeaways
- Koskaan ei ole koskaan ollut helpompaa löytää suljettu talo myytäväksi: Monet verkkosivustot ovat erikoistuneet niihin. Markkinoille sulkemista on monen tyyppisiä, kuten ennakkosulkeminen, lyhyt myynti, sheriffimyynti ja omistuksessa olevat kiinteistöt. Suljetun kodin ostamisen suuri etu on alhainen hinta.Haitoihin sisältyy kodin mahdollinen huono kunto, ostoprosessin kesto ja ammattimaisten räpylöiden kilpailu. Useat valtion tukemat rahoitusvaihtoehdot ovat suljettuihin koteihin.
Kuinka löytää suljettuja koteja
Löydät suljettuja kiinteistöjä MLS-aikakauslehdistä ja verkkosivustoista online-kiinteistöhakujen, pankkitoimistojen ja sivustojen sekä paikallisten sanomalehtien kautta. Paikallisissa monilistauspalveluissa ominaisuuksia, jotka suljetaan, ei saa korostaa sinänsä; tämä voidaan mainita vain kiinteistökuvauksessa.
Suorempi reitti on monet sivustot, jotka ovat nyt erikoistuneet sulkemiseen tarkoitettuihin koteihin ja kiinteistöihin, kuten Fannie Maen HomePath.com ja usa-foreclosure.com. Jotkut rahoituslaitokset, kuten Bank of America, tarjoavat myös sivuja, joiden tarkoituksena on auttaa sinua etsimään suljettua kotia.
Lainanantajat myyvät yhä useammin takavarikoituja omaisuuksia kiinteistönvälittäjien kautta, joten älä epäröi kysyä kiinteistövälittäjältä tai edustajalta mahdollisuuksia. Jotkut kiinteistöalan ammattilaiset ovat jopa erikoistuneet sulkemiseen tarkoitettuihin kiinteistöihin.
Koteja sulkemisen eri vaiheissa
Tarkemmin sanottuna suljetun kodin sijainti riippuu siitä, missä se tarkalleen ottaen on sulkemisprosessissa: Kiinteistöt voivat silti olla alkuperäisen talonomistajan omistuksessa (aikaisemmissa vaiheissa, mikäli kyseessä on sulkeminen ennalta ja lyhyeksi myynnissä) tai tällaisen yrityksen. pankkina tai hallituksena (myöhemmissä).
Tässä on viisi markkinoiden sulkemistapaa ja ostamistapoja.
1. Esisulkut
Kiinteistö on ennalta suljettu sen jälkeen, kun asuntolainanantaja on ilmoittanut lainanottajille laiminlyönnistä, mutta ennen kuin kiinteistö tarjotaan myytäväksi huutokaupassa. Jos asunnonomistaja voi myydä kiinteistön tänä aikana, hän voi ehkä välttää sulkemismenettelyt ja sen kielteisen vaikutuksen luottohistoriaansa ja tulevaisuudennäkymiin. Jotkut asunnonomistajat ovat valmiita neuvottelemaan. Esisulkemiset luetellaan tyypillisesti läänin- ja kaupungin oikeustalorakennuksissa. Lisäksi monet verkkoresurssit, kuten www.foreclosure.com, luettelevat ominaisuuksia, jotka ovat sulkemisen esivaiheessa.
2. Lyhyt myynti
Lyhytaikainen myynti tapahtuu, kun lainanantaja on valmis hyväksymään vähemmän kiinteistöstä kuin mitä asuntolainalla on velkaa. Lainanottajan ei tarvitse välttämättä laiminlyödä asuntolainan maksua, jotta lainanantaja voi hyväksyä lyhytaikaisen myynnin; Heidän on kuitenkin tyypillisesti osoitettava tietyntyyppiset taloudelliset vaikeudet, kuten työpaikan menetys, joka todennäköisesti johtaa laiminlyöntiin. Usein kyseinen asuinpaikka on vedenalainen, mikä tarkoittaa, että se on vähemmän kuin maksamatta oleva asuntolainan saldo. Lyhytaikaiseksi myyntiin lainanantajan on suostuttava "myymään omaisuus lyhyeksi" hyväksymällä vähemmän kuin velkaa, ja koti on listattava myytäväksi. Näitä kiinteistöjä mainostetaan yleensä lyhytmyyntinä "odotettaessa pankin hyväksyntää".
Lyhytaikaisesti myytävän kiinteistön ostaminen on suurimmaksi osaksi samaa kuin perinteinen hankinta, mutta sopimusten kieli eroaa, täsmentäen, että ehdot edellyttävät lainanantajan hyväksyntää. Pankilla voi kestää useita kuukausia vastata lyhyeksi myyntitarjoukseen, joten prosessi voi viedä huomattavasti kauemmin kuin perinteinen hankinta. Monet kiinteistövälitysverkkosivustot, mukaan lukien yksittäiset yritykset tai listauspalvelut, tarjoavat mahdollisuuden hakea lyhytaikaisen myynnin tilan perusteella.
3. Sheriffien myyntihuutokaupat
Sheriffi-huutokauppa tapahtuu sen jälkeen, kun lainanantaja on ilmoittanut lainanottajalle laiminlyönnistä ja antanut laina-ajalle lisäajan kiinnityslainan maksamiseen. Huutokauppa on tarkoitettu lainanantajalle takaisin nopeasti takaisin lainasta, joka on laiminlyönnissä. Huutokauppoja tapahtuu usein kaupungin oikeustaloaskeleilla, joita paikalliset lainvalvontaviranomaiset hallinnoivat. Kiinteistö huutokaupattaan eniten tarjoavalle julkisesti ilmoitetussa paikassa, päivämääränä ja kellonaikana. Nämä ilmoitukset löytyvät paikallisista sanomalehdistä ja monista online-sijainneista etsimällä "sheriff sale huutokauppoja".
4. Pankkien omistamat kiinteistöt
Kiinteistöt, jotka eivät myy huutokaupassa, palautuvat takaisin pankille. toisin sanoen niistä tulee kiinteistöjen omistamia (REO) kiinteistöjä. Niitä johtaa usein laitoksen REO-osasto. Verkkolähteillä, kuten www.realtytrac.com, on laaja luettelo tällaisista pankkien omistamista kiinteistöistä. Niitä voidaan etsiä kaupungin, osavaltion tai postinumeroiden perusteella.
5. Valtion omistamat kiinteistöt
Jotkut asunnot ostetaan lainoilla, jotka takaa liittovaltion asuntohallinto (FHA) tai veteraaniasiat (VA). Kun nämä kiinteistöt menevät sulkemiseen, hallitus ottaa ne takaisin ja myy liittovaltion virastolle työskentelevät välittäjät. Hallituksen rekisteröimään välittäjään on otettava yhteyttä ostaakseen valtion omistamaa kiinteistöä. Ostajat voivat tutkia mahdollisuuksia osoitteessa www.hud.gov (napsauta "Aihealueet" ja valitse "Myytävät talot").
Miksi suljetut kodit ovat halvempia
Suljettujen asuntojen suurin myyntikohta on tietysti niiden alennettu hinta - usein huomattavasti alhaisempi kuin muilla saman alueen samankaltaisilla kiinteistöillä (tunnetaan välittäjänä puhuttaessa vertailukelpoisina tuotteina tai komponeina). Suurin osa markkinoiden sulkemisista myydään vähintään 5 prosenttia alle markkina-arvon, ja vieläkin suuremmat alennukset joillakin alueilla. Ostajat voivat myös hyödyntää lisäsäästöjä etuisuuksilla, kuten alennetut käsirahamäärät, alhaisemmat korot tai arviointipalkkioiden ja tiettyjen päätöskurssien poistaminen.
Mikä tekee heistä sellaisen kaupan? Jos asuinpaikka on ennen markkinoille sulkemista tai lyhytaikaista myyntiä, sen omistajat ovat taloudellisessa sitoumuksessa. Ja aika ei ole heidän puolellaan: Heidän on purettava omaisuus ja hankittava mitä he voivat, kun vain pystyvät, etteivät he menetä sitä kokonaan. Lyhyesti sanottuna, nämä myyjät eivät ole juuri neuvottelemassa vahvuudesta. Vaikka voi tuntua julmalta hyödyntää muiden epäonnea, ostajat voivat hyötyä siitä.
He voivat hyötyä vielä enemmän, jos omaisuus on tosiasiallisesti takavarikoitu. Sheriffin toimisto ei ole kiinnostunut taloon ripustamisesta; pankit eivät halua olla vuokranantajayrityksessä. Rahoituslaitokset yleensä haluavat päästä eroon sulketuista kiinteistöistä nopeasti (tietysti kohtuulliseen hintaan - niiden on vastattava sijoittajille ja tilintarkastajille, että he ovat yrittäneet saada takaisin mahdollisimman paljon alkuperäisestä lainasummasta). Jälleen ostajat voivat hyödyntää tätä tilannetta.
Lopuksi, suljettuja asuntoja myydään yleensä "sellaisenaan" - jos vaurioita on, omistajan suorittamat korjaukset eivät kuulu yhtälöön - ja kuten käytettyjen autojen ja vanhojen huonekalujen ystävät tietävät, "sellaisenaan" alennus. Tietysti "sellaisenaan" voi olla kaksiteräinen miekka, kuten käsittelemme alla.
Suljettujen kotejen ostamisen riskit
Markkinahinta on alhaisemman kodin ostamisen suuri plus. Mutta myös nämä kiinteistöt kantavat osuutensa sudenkuoppia.
Kiinteistöongelmat
Vaikka sillä on korvaava alennus, "sellaisenaan" tila voi olla melko synkkä. Jos koti on edelleen omistajien käytössä, se on usein huonosti hoidettu - loppujen lopuksi, jos ihmiset eivät pysty suorittamaan asuntolainan maksuja, he todennäköisesti jäävät maksamaan myös säännöllisestä ylläpidosta, puhumattakaan suurista korjauksista. Lisäksi eräät sulkemiseen kohdattavat tai pakotetut ihmiset ovat hukutettuja ja ottavat turhautumisensa kotiinsa ennen kuin pankki ottaa takaisin. Tähän sisältyy usein laitteiden ja kalusteiden poistaminen ja joskus jopa suorastaan ilkivalta.
Piilotetut kustannukset
Ennakoimattomien korjaus- ja kunnostustöiden ohella viivästymiset, kuten takaisinverot ja panttioikeudet (jotka huutokauppakiinteistöt ovat usein liittäneet niihin joko IRS: n tai valtion tai muiden velkojien toimesta), voivat lisätä kustannuksia muuten toivotulle talolle. Riippumatta siitä, mitä maksetaan, hallitus on ensin maksettava ja maksettava, ennen kuin ostoprosessi voi edetä. Tämä koskee pääasiassa huutokaupattavia kiinteistöjä; pankki maksaa kiinteistölle kiinnitetyt pantit aina ennen kuin myydään sen toiselle osapuolelle.
Hidas prosessi
Edelliset komplikaatiot tarkoittavat usein paljon paperityötä. Tyypillisesti markkinoiden sulkemisilla on joukko lisäasiakirjoja, jotka on täytettävä valmistautuakseen sulkemiseen, mikä ei aina ole niin ajankohtaista. Jos kyseessä on lyhytaikainen myynti, omistajan lainanantajan on hyväksyttävä kauppa, ja se voi viedä hetken, kuten aiemmin mainittiin. Talossa havaitut vakavat vahingot voivat johtaa alhaisempaan kodin arviointiin, mikä voi vaikuttaa ostajan kykyyn lainata. Jotkut lainanantajat eivät lainaa alle tietyn dollarin määrän, koska pienemmän lainan voittopotentiaali ei ole riskin arvoinen.
Vaikka luuletkin, että pankki haluaa purkaa takaisin saamansa asunnon, vastausajat pankin ja muiden osapuolten välillä voivat olla hitaita myös REO-kiinteistöjen kanssa. Aika, joka kuluu vastauksen saamiseen tarjouksestasi, voi vaihdella suuresti; Jos kiinteistöäsi hallitseva pankki on täynnä sulkemista, pankilla voi kestää paljon kauemmin pyyntösi käsittelyä. Pankkien, joilla on huomattava viivästyminen, tiedetään vievän 90 päivää vastaamaan tarjoukseen. Jos aiot rahoittaa oston, sinun kannattaa viettää aikaa asuntolainan ennakkoluvan hankkimiseen.
kilpailu
Kuten kaikilla markkinoilla, aina kun on olemassa mahdollisuus hankkia jotain alennuksella käypään hintaan, kysyntä kasvaa. Joten lisääntynyt kiinnostus ja kilpailu - ei vain potentiaalisten matkustajien, vaan sijoittajien ja flip-ammattilaisten välillä - ovat väistämättömiä käsitellessä arvoisasta suljetusta kiinteistöstä. Hyvin usein suljettu koti voidaan hinnoitella edullisesti ympäröivän alueen muiden asuntojen alapuolelle, mutta kun sana ilmestyy, lukuisia tarjouksia voi tulla nopeasti ja tarjouskilpailu käydään. Joten siitä, mikä oli aikoinaan alihintaista kotia hyvällä naapurustossa, voi nopeasti tulla kallista omaisuutta.
Mahdollisesti suljettujen asuntojen ostajille saattaa olla viisasta tehdä tarjouksia useista kiinteistöistä kerralla, koska kilpailevat ostajat voivat turvata kiinteistön korkeammalla tarjouksella tai kaiken käteisellä tarjoamalla. Älä kuitenkaan lannistu, jos joku muu antaa sinulle tarjouksen tietystä kiinteistöstä; tarkista säännöllisesti, onko se uudelleen pankin inventaariossa. Markkinoiden sulkemiseen liittyvät sopimukset menevät yleensä läpi melko usein.
Suljetun kodin ostaminen
Jos ostat pankista, sinun on tarkennettava neuvottelutaitojasi ja aloitettava prosessi lowball-tarjouksella haluamallesi kiinteistölle. Pankit, joilla on kertynyt suljettujen kiinteistöjen huomattavia varastoja, ovat taipuvaisempia neuvottelemaan hinnasta; mitä kauemmin pankki on pitänyt kiinteistöä, sitä suurempi on todennäköisyys, että se harkitsee vakavasti alhaisempia tarjouksia, etenkin kiinteistöissä, joita on pidetty pidemmän aikaa. Siksi sinun pitäisi todennäköisesti tehdä alkuperäinen tarjouksesi hinnalla, joka on vähintään 20% alhaisempi kuin nykyinen markkinahinta, tai ehkä jopa enemmän, jos tarjoamaasi kiinteistö sijaitsee alueella, jolla on runsaasti sulkemisia.
Rahoitusmahdollisuudet suljetuille kodeille
Voit käyttää asuntolainaa ostaaksesi REO-kiinteistön, vaikkakin yksityiset lainanantajat ovat yleensä taipuisia rahoituksen sulkemista koskevien sopimusten rahoittamisessa. Kuitenkin kelvollisille on saatavana useita valtion tukemia rahoitusvaihtoehtoja: 203 (k) lainaa liittovaltion asuntohallinnolta (FHA), Fannie Maen HomePath ReadyBuyer -ohjelmasta ja HomeSteps -ohjelmasta Freddie Macin kautta.
203 (k) Lainat
FHA suunnitteli 203 k: n lainansa auttaakseen vähentämään pankkien huolenaiheita, jotka muuten olisivat välttäneet korkean riskin REO: ta. ostoksia. Veloittamalla lainanottajille asuntolainan vakuutusmaksua, he pystyvät takaamaan ohjelmaan osallistuvien yksityisten lainanantajien myöntämät lainat.
Lainanottajille yksi suurista eduista on kyky rahoittaa asunnon ostaminen ja tarvittavat korjaukset yhdellä asuntolainalla. Perusteellisempi versio, virtaviivainen 203 (k) -laina on tarkoitettu rajoitettuihin korjauksiin, jotka eivät vaadi suunnittelu- tai arkkitehtisuunnitelmia. Yksityishenkilöt voivat lainata jopa 35 000 dollaria yli kodin myyntihinnan kattaakseen peruskeinot, kuten uudet laitteet, sivuraiteet ja ikkunat.
Laajemmilla korjauksilla, kuten lisäyksen rakentaminen tai rakenteellisista vaurioista huolehtiminen, perinteinen 203 (k) -laina on yleensä paras vaihtoehto. Toisin kuin virtaviivainen variantti, asunnonomistajien on otettava vähintään 5000 dollaria; enimmäismäärä perustuu FHA-rajoituksiin jokaisessa läänissä. Lisäksi joudut maksamaan riippumattomasta konsultista, joka tarkastaa kiinteistön ja varmistaa, että työ vastaa ohjelman ohjeita.
Lisähaitta näille lainoille on hinta. Asuntolainavakuutuksen lisäksi lainanottajat maksavat yleensä korkoja, jotka ovat neljänneksen prosenttiyksikköä korkeammat kuin tavanomaisissa lainoissa. Niiden on myös joututtava haarukoimaan yhden tai kahden pisteen yli, mikä on ennakkomaksu, joka on kumpikin yhden prosentin pääomasta.
Kuva 1. Vertailu perinteisten 203 (k) -lainojen ja virtaviivaistetun version välillä.
HomePath ReadyBuyer
FNMA: n tarjoama HomePath ReadyBuyer -ohjelma - tai Fannie Mae, kuten se tunnetaan hellästi - on suunnattu ensimmäistä kertaa ostajille. Suoritettuaan pakollisen, kotiin ostettavan online-koulutuksen, osallistujat voivat saada enintään 3% kustannusapua Fannie Maen omistaman suljetun kiinteistön ostamiseen. Tämä hallituksen tukema yritys tarjoaa myös muita taukoja; asunnon ostajien on ehkä jouduttava laittamaan vain 500 dollaria ansainta rahaa, ja yksityinen asuntolainavakuutus voidaan peruuttaa sen jälkeen, kun kodin oma pääoma on saavuttanut 20%.
HomeSteps
Freddie Mac tarjoaa likviditeetin asuntolainamarkkinoille ostamalla lainoja pankeista, yhdistämällä ne ja myymällä ne sijoittajille arvopapereina. HomeSteps: n avulla organisaatio tarjoaa yksityisten luotonantajakumppaneidensa kautta erityistä rahoitusta niille, jotka haluavat ostaa vain omistamiaan suljettuja kiinteistöjä. HomeSteps on tällä hetkellä saatavana vain seuraavissa osavaltioissa: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Pohjois-Carolina, Etelä-Carolina, Tennessee, Texas ja Virginia.
Ostajat voivat löytää luettelon yhden perheen, asunnon ja monen perheen kiinteistöistä HomeSteps-verkkosivustolta.
Pohjaviiva
Pinnalta suljetut kodit voivat vaikuttaa kauhistuttavan houkuttelevalta. Kustannukset voivat kuitenkin olla erittäin arvaamattomia, ja vahingot saattavat tehdä kiinteistöstä ei-toivotun. Ostoprosessi on usein hidasta, mikä saattaa kannustaa ostajien mielessä toisia ajatuksia, kun taas suuri kysyntä houkuttelevien suljettujen kiinteistöjen houkuttelemiseksi saattaa työntää toiveikkaat ostajat pois.
Kaiken tämän ollessa sanottuna suljetut kodit voivat päättyä uskomattomiin kauppoihin. Ostajilla on ainutlaatuinen mahdollisuus maksaa markkina-arvoa alhaisemmasta arvosta asuntoja, jotka eivät olisi heidän käytettävissään tavanomaisissa olosuhteissa. Jos hankintapuolella on säästöjä, se lisää todennäköisyyttä, että ostaja ymmärtää tulevaisuudessa omaisuutensa ja voiton sijoitukselleen, jos hän myy.
Jos tehdään vastuullisesti, suljetun kodin ostaminen voi antaa ostajalle mahdollisuuden hyödyntää lukemattomia etuja monien vuosien ajan.
