Kiinteistösijoitusrahastot (REIT) ovat vakiinnuttaneet itsensä keinona pienemmälle sijoittajalle osallistua suoraan kiinteistöjen tuottamiin korkeampiin tuottoihin. Aikaisemmin näitä rahastoja pidettiin vähäisinä sijoitusrahastojen sijoituskohteina samassa luokassa kuin energia- tai muita alaan liittyviä rahastoja, mutta kun globaali toimialaluokitusstandardi myönsi REIT: lle erillisen omaisuusluokan aseman, säännöt muuttui ja heidän suosionsa nousi.
, selitämme kuinka REITit toimivat ja tutkimme niiden ainutlaatuisia verovaikutuksia ja säästöjä, joita ne tarjoavat säännöllisille sijoittajille.
REIT: ien perusominaisuudet
REIT: t ovat kiinteistöjen ja asuntolainojen joukko, jotka on koottu yhteen ja joita tarjotaan vakuutena sijoitusrahastojen muodossa. Jokainen REIT-yksikkö edustaa suhteellista osuutta omistajuudesta jokaisessa taustalla olevassa kiinteistössä. NYSE: n REIT: ien markkinakatto oli yli biljoonan dollarin, maaliskuusta 2019. Vuodesta 2019 226 REIT: tä vaihdettiin aktiivisesti New Yorkin pörssissä ja muilla markkinoilla.
Tyypillisesti REIT-arvot ovat yleensä enemmän arvoa kuin kasvukeskeisiä ja koostuvat pääasiassa pienistä ja keskisuurista omistajista.
IRS vaatii, että REIT: t maksavat vähintään 90% tuloistaan osakkeenomistajille. Tämä tarkoittaa, että REIT-tuotot tuottavat korkeamman tuoton kuin perinteisillä korkomarkkinoilla. Niillä on taipumus olla vähemmän epävakaita kuin perinteisillä osakkeilla, koska ne muuttuvat kiinteistömarkkinoiden kanssa.
Kolme REIT-tyyppiä
REIT: t voidaan jakaa kolmeen luokkaan:
- Oman pääoman tuotto (REIT): Nämä luotot omistavat ja / tai vuokraa kiinteistöjä ja keräävät vuokratuotot, osingot ja myyntivoitot kiinteistöjen myynnistä. Kolminkertainen tulolähde tekee tästä tyypistä erittäin suositun. Asuntolainarekisterit: Näihin rahastoihin liittyy suurempi riski, koska ne ovat alttiina korkoille. Jos korot nousevat, asuntolainan REIT-arvo voi laskea huomattavasti. Hybridi REIT - Nämä instrumentit yhdistävät kaksi ensimmäistä luokkaa. Ne voivat olla joko avoimia tai suljettuja (samanlaisia kuin avoimet ja suljetut sijoitusrahastot), niiden elämä on rajallinen tai määrittelemätön, ja ne voivat sijoittaa joko yhteen projektiryhmään tai useampaan ryhmään.
Verotus luottamustasolla
REIT: ien on noudatettava samoja sääntöjä kuin kaikkien muiden sijoitusrahastojen. REIT-verot on verotettava ensin luottamustasolla, sitten edunsaajille. Mutta heidän on noudatettava samaa itsearviointimenetelmää kuin yritykset. Joten REITillä on samat arvostus- ja kirjanpitosäännöt kuin yrityksillä, mutta voittojen läpikäynnin sijaan ne siirtävät kassavirran suoraan osuudenomistajille.
REIT-sijoituksille on olemassa muutama ylimääräinen sääntö, joka ylittää muiden sijoitusrahastojen sääntöjen:
- Vuokratuottoja käsitellään REIT: n liiketoimintotuloina, koska hallitus pitää vuokraa REIT: n liiketoimintana. Tämä tarkoittaa, että kaikki vuokraustoimintaan liittyvät kulut voidaan vähentää samalla tavalla kuin yritys voi kirjata liiketoiminnan kulut. Lisäksi osuudenomistajille jaettavia juoksevia tuloja ei veroteta REIT: lle, mutta jos tulot jaetaan ulkomailla asuvalle edunsaajalle, kyseisistä tuloista on kannettava 30%: n lähdevero tavanomaisista osingoista ja 35%: n veroaste myyntivoitoista, ellei verokanta ole sopimuksesta alhaisempi.
Kaikissa käytännön tarkoituksissa REIT: t on yleensä vapautettu verotuksesta rahastojen tasolla, kunhan ne jakavat vähintään 90% tuloistaan osakkeenomistajilleen. Jopa tämän säännön noudattavat REITit joutuvat kuitenkin edelleen yritysverotukseen kaikille kertyneille tuloille.
Verotus osuudenhaltijoille
REIT: n suorittamat osingonmaksut verotetaan osuudenomistajalle tavanomaisina tuloina, paitsi jos niitä pidetään pätevinä osingoina, jotka verotetaan myyntivoitoina. Muussa tapauksessa osinkoa verotetaan osuudenhaltijan ylin marginaaliveroaste.
Lisäksi osa REIT: n maksamista osingoista voi olla verottamatonta pääoman palautusta, joka ei pelkästään vähennä osuudenomistajan verotettavaa tuloa osingon saamisvuonna, vaan myös lykkää veroa kyseisestä osuudesta siihen asti, kunnes pääoma myydään. Nämä maksut vähentävät myös osuudenhaltijan kustannusperustaa. Sitten verottomia osia verotetaan joko pitkäaikaisina tai lyhytaikaisina myyntivoitoina / tappioina.
Koska REIT-veroja verotetaan harvoin luottamustasolla, ne voivat tarjota suhteellisen korkeamman tuoton kuin osakkeet, joiden liikkeeseenlaskijoiden on maksettava verot yritystasolla ennen osingonmaksun laskemista.
Esimerkki - osuudenhaltijan verolaskelma
Jennifer päättää sijoittaa REITiin, jonka kauppa on tällä hetkellä 20 dollaria yksikköä kohti. REIT: llä on varoja toiminnoista, joiden arvo on 2 dollaria yksikköä kohden, ja jakaa siitä 90 prosenttia (1, 80 dollaria) osuudenhaltijoille. Tämän osingon 0, 60 dollaria yksikköä kohti tulee kuitenkin poistoista ja muista kuluista, ja sitä pidetään veroton pääoman tuotto. Siksi vain 1, 20 dollaria (1, 80 dollaria - 0, 60 dollaria) tästä osingosta tulee todellisista tuloista. Tätä määrää verotetaan Jenniferille tavallisina tuloina hänen kustannusperusteensa alentuessa 0, 60 dollarilla 19, 40 dollariin yksikköä kohti. Kuten aikaisemmin on todettu, tätä verovähennystä verotetaan joko pitkäaikaisena tai lyhytaikaisena voitona / tappiona, kun yksiköt myydään.
Pohjaviiva
REIT: n tarjoamat ainutlaatuiset veroedut voivat johtaa parempiin tuottoihin sijoittajille, jotka etsivät korkeampaa tuottoa suhteellisen vakaalla tasolla. Teoreettisesti osuudenhaltija voi saavuttaa negatiivisen kustannusperustan, jos yksiköitä pidetään riittävän pitkään. Vaikka tämä ei ole tuskin yleinen, sijoittajien on ymmärrettävä selvästi potentiaalinen voitto tai tappio tällä tavoin.
