Mikä on 2/28 säädettävän koron kiinnitys (2/28 ARM)
Säädettävän koron 2/28 asuntolaina (2/28 ARM) on tyyppi 30-vuoden asuntolainaa, jolla on alkuperäinen kahden vuoden kiinteä korkokausi. Tämän 2 vuoden jakson jälkeen korko kelluu indeksin ja marginaalin perusteella. Alkuperäinen tiiserihinta on alle tavanomaisten asuntolainojen keskimääräisen, mutta säädettävä korko voi nousta merkittävästi. Koska pankit eivät ansaitse paljon rahaa alkuperäisestä teaser-hinnasta, 2/28 ARMS sisältävät mojovat ennakkomaksut kahden ensimmäisen vuoden aikana.
BREAKING DOWN 2/28 säädettävän koron kiinnitys (2/28 ARM)
2/28 ARM tuli suosituksi 2000-luvun alun kiinteistöbuumin aikana, kun nousevat hinnat saattoivat tavanomaiset asuntolainan maksut ulottumattomissa monille ostajille. Esimerkiksi 300 000 dollarin tavanomaisella 30-vuoden asuntolainalla olisi kuukausimaksuja 1610 dollaria. Mutta 2/28 ARM, jonka alkuperäinen kiusausaste oli 3 prosenttia, vaatisi kuukausimaksuja vain 1265 dollaria.
Mahdolliset sudenkuopat 2/28-aseesta
Säädettävän koron 2/28 asuntolainan Catch-22 on, että kahden vuoden kuluttua korkoa korotetaan joka kuusi kuukautta, tyypillisesti ylöspäin, prosenttimäärällä, joka perustuu Lontoon pankkien väliseen korkoon (LIBOR) plus ylimääräisellä marginaalilla. 2/28 ARMS: ssä on sisäänrakennetut turvallisuustarkastukset, kuten eliniän korkokatto, ja rajat kuinka paljon korko voi nousta tai laskea kullakin ajanjaksolla. Mutta jopa korkkien kanssa asunnonomistajat voivat kohdata leuan pudottavia maksuspiikkejä.
Yllä olevassa esimerkissä, joka koskee 300 000 dollarin 30-vuotista 3-prosenttista ARM 2/28 -lainaa, jos kahden vuoden kuluttua LIBOR on 2, 7 ja marginaali 1, 5, korko nousisi 4, 2 prosenttia, yhteensä 7, 2 prosenttiin. Tämä 7, 2%: n korko voisi olla selvästi nykyisiä tavanomaisia asuntolainakorkoja korkeampi. Asunnonomistajan kuukausimaksu nousisi yli yön yli 60 prosentilla 2036 dollariin.
Monet kodinomistajat nousukauden aikana eivät ymmärtäneet, kuinka näennäisen pieni korotus voisi dramaattisesti lisätä heidän kuukausimaksujaan. Ja jopa ne, jotka olivat täysin tietoisia riskeistä, pitivät 2/28-aseellisia aseita lyhytaikaisena rahoitusvälineenä. Ajatuksena oli hyödyntää matalaa tilauskorkoa ja jälleenrahoittaa sitten kahden vuoden kuluttua joko tavanomaiseen kiinnitykseen tai, jos heidän luotonsa eivät riittäneet siihen, uuteen säädettävään kiinnitykseen. Ja ottaen huomioon kiinteistöjen hintojen nousun, velan lyönti voi johtaa tielle. Monille tämä antoi tietyn määrän järkeä, koska loppujen lopuksi lainanottajan oma pääoma nousi nopeasti.
Ongelmia aiheutti markkinoiden romahtaminen vuonna 2008. Koti-arvot romahtivat. Monet 2/28 ARMS: n omistajat eivät kyenneet jälleenrahoittamaan, suorittamaan maksujaan tai myymään kotiaan maksamatta olevan lainan arvoon. Markkinoiden sulkeminen johti tiukempiin lainavaatimuksiin. Nykyään pankit arvioivat tarkemmin lainanottajan kykyä tehdä säädettävissä olevia korkoja.
