Käytettävissä oleva kiinnitys antaa kiinteistön ostajalle mahdollisuuden ottaa asuntolaina kiinteistön myyjältä. Oletettuun kiinnitykseen voi liittyä etuja sekä ostajalle että myyjälle. Kaikki riippuu kuitenkin siitä, ostajalla on kyky ottaa oletettu asuntolainan korko, joka on usein alhaisempi kuin vallitseva markkinakorko. Lisäksi oletettava asuntolaina auttaa ostajaa välttämään tiettyjä selvityskustannuksia. Asuntolainan viimeisen 20 vuoden aikana myönnetyt lainat ovat yleensä harvoin toteutettavissa, lukuun ottamatta huomattavasti VA- ja FHA-lainoja.
Ostaja ei ole ainoa osapuoli, joka hyötyy oletettavissa olevasta kiinnityksestä. Myyjä jakaa välimiesmenettelyn joko veloittamalla kiinteistöstä korkeamman hinnan, vaatimalla ostajaa maksamaan myyjän mahdolliset sulkemiskustannukset tai vaatimalla käteismaksu puolet ostajan säästöistä sovitun ajan kuluessa.
Esimerkiksi, jos nykyinen korko on 8%, oletettava asuntolainan korko on 5% ja ostaja aikoo asua kodissa viisi vuotta, myyjä voi vaatia puolet viiden vuoden usein odotettavissa olevista säästöistä aikana. Tällaisessa tapauksessa oletettava asuntolaina voi hyödyttää myyjää jopa enemmän kuin ostajaa!
Tässä on joitain oletettujen kiinnitysten etuja ja haittoja sekä ostajille että myyjille.
edut
- Jos oletettava korko on alhaisempi kuin nykyinen markkinakorko, ostaja säästää rahaa heti. Asuntolainan ottamiseen liittyy myös vähemmän sulkemiskustannuksia. Tämä voi säästää rahaa sekä myyjälle että ostajalle. Jos ostajalle alenee korko, myyjällä voi olla helpompaa neuvotella hinnasta lähempänä reilua markkinoita kysyvää hintaa. Myyjälle voi myös olla hyötyä oletettavan asuntolainan käytöstä markkinointistrategiana ostajien houkuttelemiseksi. Kaikkia asuntolainoja ei voida olettaa, ja myyjä voi saada hallinnan markkinoiden kilpailun yli.
haitat
- Asuntolainan ottava ostaja voi vaatia suurta määrää käteistä tai ottaa toisen kiinnityksen. Jos koti arvostetaan korkeampaan hintaan kuin kotiin jäävä asuntolaina, ostajan on tehtävä ero. Koti saattaa olla markkinoilla 350 000 dollarilla, mutta oletetaan, että asuntolaina on vain 200 000 dollaria. Ostajan on maksettava 150 000 dollaria. Toinen asuntolaina on ongelmallista, koska mukana on kaksi asuntolainalainanantajaa ja sopimuksen yksityiskohdat ovat monimutkaisia tapauksissa, joissa ostaja laiminlyö laiminlyöntejä. Lisäksi toisen lainan ottaminen heikentää toteutettavan lainan hyötyjä.
Lopuksi voidaan olettaa, että VA- ja FHA-lainat edellyttävät, että ostaja saa luottotodistuksen asuntolainanantajalta. Tätä ennakointia ei kohdisteta lainanantajalle, joka suostuu siihen, että laina voidaan olettaa, vaan pikemminkin se on lainanantajan tapa selvittää, onko ostaja luottokelpoinen. Tällaisissa tapauksissa myyjä ei saa mitään välitysvoittoja, mutta ostajan on maksettava lisämaksuja VA: lle tai FHA: lle.
