Joillakin asuntolainanottajilla on mielessä vain kaksi asiaa: "Kuinka paljon minulla on varaa?" ja "Mitä kuukausimaksut ovat?" He maksimoivat rahoituksensa asuntolainalla ja käyttävät vain korkoa tai negatiivista lyhennyslainaa kuukausimaksunsa minimoimiseksi. Sitten he luottavat asunnon hinnan nousuun hävittääkseen riskit, jotka liittyvät pysyvään tai kasvavaan asuntolainan saldoon.
Monissa tapauksissa, jos näillä asunnonomistajilla on onni kerätä jonkin verran omaa pääomaa kodeissaan, he maksimoivat rahoituksensa jälleen asuntovakuuslainalla tai rahatalouden jälleenrahoituksella ja käyttävät sitten tuotot lisäostoksiin, maksaakseen kulutusvelan, tai jopa tehdä lisäinvestointeja. Hyvä riskialtista? Se on., osoitamme sinulle, kuinka voit varmistaa, että sinulla on varaa, ja rakentaa omaa pääomaa maksamalla se nopeasti.
Asuntolainan matematiikan lisääminen
Jokaisella asuntolainalla on poistoaikataulu. Poistoaikataulu on taulukko, jossa esitetään jokainen suunniteltu asuntolainan maksu aikajärjestyksessä alkaen ensimmäisestä maksusta ja päättyen viimeiseen maksuun. (Poistojen osalta katso Asuntolainan maksurakenteen ymmärtäminen ja riskipohjaisen kiinnityspäätöksen tekeminen.)
Poistoaikataulussa kukin maksu on jaoteltu korkomaksuun ja pääomamaksuun. Poistoaikataulun varhaisessa vaiheessa suuri osuus kokonaismaksusta on korkoa ja pieni osuus kokonaismaksusta on pääoma. Kun maksat asuntolainan, korkoon osoitettu määrä pienenee ja pääomalle varattu määrä kasvaa.
Poistolaskelma ymmärretään helpoimmin jakamalla se kolmeen osaan:
Osa 1 - sarake 5: Kuukausittaisten maksujen kokonaismäärä
Kuukausimaksun kokonaismäärä lasketaan alla olevan kaavan avulla.
A = 1− (1 + i) −nPi missä: A = kausimaksun määräP = asuntolainan jäljellä oleva pääoma = kausikorko
Osa 2 - sarake 6: Määräaikaiset korot
Tekijänoikeudet © 2017 Investopedia.com
Kuvio 1
Määräisen koron laskenta lasketaan seuraavasti:
Kausikorko (sarake 3) x jäljellä oleva pääoma (sarake 4)
Huomaa: Sarakkeessa 3 esitetty korko on vuotuinen korko. Se on jaettava 12: lla (kuukaudella) saadaksesi jaksollinen korko.
Osa 3 - sarake 7: Päämaksut
Määräaikaisen pääoman laskeminen esitetään alla olevan kaavan avulla.
Kokonaismaksu (sarake 5) - määräaikainen koronmaksu (sarake 6)
Tekijänoikeudet © 2017 Investopedia.com
Kuvio 2
Kuvio 2 esittää 8-vuotisen kiinteäkorkoisen asuntolainan 30 vuoden poistoaikataulun. Avaruuden vuoksi näytetään vain ensimmäiset viisi ja viimeiset viisi kuukautta.
Poisto-aikataulu osoittaa, kuinka lisämaksu 300 dollaria kuukaudessa kohti saman asuntolainan pääomajäämää kohti lyhentää asuntolainan käyttöikää noin 21 vuoteen ja 10 kuukauteen (262 kuukautta yhteensä verrattuna 360: aan) ja pienentää kokonaismäärää. korkoa, joka on maksettu asuntolainan voimassaoloaikana 209 948 dollarilla.
Kuten huomaat, asuntolainan pääoma pienenee enemmän kuin ylimääräiset 300 dollaria, jonka sinä heität siihen kuukausittain. Se säästää enemmän rahaa vähentämällä kuukausien korkoja, jotka peritään jäljellä olevalta ajalta.
Esimerkiksi, jos ylimääräinen 300 dollaria maksetaan kuukausittain 24 kuukauden ajan 30 vuoden asuntolainan alkaessa, ylimääräinen määrä, jolla pääomaa pienennetään, on suurempi kuin 7 200 dollaria (tai 300 dollaria x 24). Todellinen säästö maksamalla ylimääräiset 300 dollaria kuukaudessa toisen vuoden loppuun mennessä on 7 430, 42 dollaria. Säästät itsellesi 200 dollaria asuntolainasi kahden ensimmäisen vuoden aikana - ja edut vain kasvavat, kun ne muuttuvat asuntolainan elinaikana!
Tämä johtuu siitä, että kun ylimääräistä 300 dollaria käytetään asuntolainan pääosaan kuukausittain, suurempi prosenttiosuus suunnitellusta asuntolainan maksusta käytetään seuraavien kuukausien asuntolainan pääomaan. (Lisätietoja asuntolainan maksuista Mortgage Basics -opetusohjelmassa.)
Kiinnitetyn asuntolainan maksamisen todelliset edut
Nopeutettujen maksujen todelliset hyödyt mitataan laskemalla säästöt verrattuna luopumiseen. Esimerkiksi sen sijaan, että suorittaisi ylimääräisen 300 dollarin kuukausimaksun yllä esitetyn asuntolainan suhteen, 300 dollaria voitaisiin käyttää jotain muuta varten. Tätä kutsutaan kustannus-hyötyanalyysiksi.
Oletetaan, että kuluttaja, jolla on yllä olevissa lyhennysohjelmissa esitetty asuntolaina, yrittää päättää, suorittaako 300 dollaria kuukaudessa nopeutetut asuntolainan maksut. Kuluttaja harkitsee kolmea vaihtoehtoa alla esitetyllä tavalla. Kullekin vaihtoehdolle lasketaan kustannukset verrattuna hyötyihin tai mitä voidaan säästää verrattuna luopumiseen. (Tämän esimerkin vuoksi oletamme, että kodin oman pääoman hyödyntäminen asuntolainalla ei ole vaihtoehto. Huomioimme myös asuntolainan korkojen verovähennyskelpoisuuden, mikä saattaa muuttaa lukuja hieman.)
Asunnonomistajan kolme vaihtoehtoa ovat:
- Viiden vuoden 14 000 dollarin kulutuslainan saaminen 10%: n korolla veneen ostamiseksi. Maksamalla 12 000 dollarin luottokorttivelka, jonka vuotuinen korko on 15% (päivittäin laskettuna).Sijoittaminen osakemarkkinoille.
Vaihtoehto 1: Veneen ostaminen
Päätös veneen ostamisesta on sekä nautinnon että taloudellisuuden kysymys. Vene - aivan kuten monet muut kuluttajien "lelut" - on arvonalentava. Kotitalouksien velan lisääminen epälikvidin ja poistoerän ostamiseen lisää riskiä kotitalouden taseeseen. Tämän kuluttajan on punnittava veneen omistamisesta saatava hyöty (nautinto) verrattuna päätöksen todelliseen taloudellisuuteen.
Voimme laskea, että 14 000 dollarin lainalla veneestä 10%: n korolla ja viiden vuoden ajalla maksetaan kuukausittain 297, 46 dollaria.
