Sisällysluettelo
- Historialliset hinnat
- Mitä tietoja ei näytetä
- Numerot ja trendit
- Todellisuus
- Asuntolainan korot
- Onko kiinteistö huono sijoitus?
- Pohjaviiva
Maallikon teoria kiinteistöstä menee jotain seuraavaa: Pyhiinvaeltajat saapuivat. He alkoivat käyttää maata. Lisää eurooppalaisia tuli. Maankysyntä oli niin suuri, että alkuperäiskansojen amerikkalaiset työnnettiin ulos tilaa tilaa varten juuri saapuville asukkaille. Enemmän maata ei voida rakentaa, joten kysyntä ja hinnat nousevat aina, mikä tekee kiinteistöistä suuren sijoituksen.
Valitettavasti kaava ei ole aivan niin yksinkertainen. Tässä tarkastellaan kiinteistöjen hintoja ja pitkäaikaista teoriaa, jonka mukaan hinnat nousevat loputtomiin.
Avainsanat
- Asuntojen hinnat nousivat viime vuonna terveellä nopeudella vuonna 2004 ennen kuin kiinteistömarkkinat laskivat. Siitä lähtien kodin arvot ovat nousseet joillakin maan alueilla vahvan kysynnän ja alhaisen tarjonnan vuoksi, vaikka suurin osa osista ei ole vieläkään saavuttanut kriisiä edeltävää tasoaan. potentiaalisten asuntojen ostajien ei tulisi keskittyä kansallisiin suuntauksiin, koska hinnat vaihtelevat valtioiden ja jopa naapurikaupunkien välillä. Matalilla asuntolainan korkoilla on epäsuora vaikutus asuntojen hintoihin, koska kuluttajat ovat halukkaita ottamaan lisää velkaa, kun luotto on halpaa.
Historialliset hinnat
Ennen hyvin julkistettua asumiskuplan puhkeamista ja siitä aiheutunutta kiinteistökatastrofia, joka alkoi vakavasti vuonna 2007, National Realtors Associationin (NAR) historialliset asuntohinnat näyttivät tukevan loputtoman nousevien hintojen teoriaa. Alla olevassa taulukossa on esitetty asuntohintojen mediaanihinnat vuosina 1968-2004, ja niiden keskimääräinen vuotuinen nousu oli 6, 4% ilman yhtä laskua 36 vuoden aikana.
Kuvio 1: Keskimääräiset asuntojen hinnat vuosina 1968-2004
Mitä tietoja ei näytetä
Asuntoomistajille valitettavasti vuosi 2004 oli viimeisen terveen kasvun vuosi, ennen kuin markkinat tasaantuivat. Vuoteen 2006 mennessä NAR-tiedot osoittivat vain yhden prosentin kasvun. Sen jälkeen markkinat kokivat ennennäkemättömän laskun.
Hinnat alkoivat pudota kansallisesti vuonna 2007. Ne laskivat jälleen vuonna 2008 ja jälleen vuonna 2009. Vuoden 2010 puoliväliin mennessä asuntojen hinnat laskivat tasolle 2004 vuoden tasolle pysähtyneillä markkinoilla. Standard & Poor'sin tietojen mukaan vuosikymmenien ajan yhdensuuntainen lippu kasvavalle voitolle oli pudonnut yli 30% vain muutamassa vuodessa.
Hinnat ovat nousseet kysynnän kasvun ja tarjonnan vähentymisen seurauksena monissa maissa, mutta monet alueet eivät ole vielä saavuttaneet tasoaan, jolla se oli ennen kriisiä. Lisää siihen, että luotonantoa koskevat vaatimukset ovat tiukenneet, ja se ajaa ihmiset pois markkinoilta.
Jo ennen kuin numerot alkoivat mennä väärään suuntaan, myyntihintojen kehitystiedot antoivat puutteellisen kuvan. Kansallinen talonrakentajien liitto ilmoitti, että Amerikan keskimääräinen kodin koko oli 983 neliöjalkaa vuonna 1950, 1 500 neliömetriä vuonna 1970 ja 2 349 neliömetriä vuonna 2004. Tämä suuntaus jatkui 2000-luvun alkupuolella, minkä jälkeen se alkoi lasku jonkin verran.
Kun asuntojen koko kasvaa ja inflaatio lisää rakennusmateriaalikustannuksia, on vain loogista, että asuntojen hinnat nousevat. Mutta mitä tapahtuu, jos inflaatio otetaan pois kuvasta? Tuloksena on jotain täysin odottamatonta. Jo ennen 2000-luvun lopun kiinteistökatastrofia asuntojen hinnat laskivat usein ja merkittävästi. Itse maailmansota, suuri masennus, toinen maailmansota, 1970- ja 1980-luvut näkivät kaikki merkittävän hintojen laskun ajanjaksoja. Vähemmän laskuja on tapahtunut säännöllisesti myös muissa kohdissa.
Numerot ja trendit
Jopa kansalliset suuntausnumerot kertovat vain osan kuvasta. Asuntojen hintojen kehitys voi vaihdella suuresti maantieteellisten alueiden välillä. Kalifornian puomi voi peittää rinnan rintakehän Detroitissa. Jopa saman kaupungin sisällä lukumäärä voi vaihdella suuresti. Alueet, joilla tapahtuu uutta kasvua tai gentrifikaatiota, voivat osoittaa merkittävää hinnannousua, kun taas koko kaupungin alueet voivat olla laskussa.
Kun tarkastelet kansallisia ja alueellisia tilastoja, muista ottaa huomioon paikallisesi markkinoiden todellisuus. Nousevat hinnat kansallisella tasolla eivät ehkä auta sinua, jos kaupunki, osavaltio tai asuinalueesi on laskussa.
Kansalliset suuntaukset eivät ehkä anna sinulle kokonaiskuvaa, koska kiinteistöjen arvot ja hinnat vaihtelevat valtioiden ja naapurikaupunkien välillä.
Todellisuus
Toinen tärkeä huomioitava seikka, kun tarkastellaan kiinteistöjä sijoituskohteena, on, että se ei koskaan maksaudu, ellet myy sitä. Käytännöllisestä näkökulmasta katsottuna, vaikka ensisijainen asuinpaikkasi on kaksinkertainen arvonne ostonne jälkeen, se todennäköisesti tarkoittaa vain sitä, että kiinteistöverot ovat nousseet. Kaikki saamasi voitot ovat vain paperilla saatuja voittoja, kunnes myyt kiinteistön.
Vaikka on mahdollista hyödyntää kotisi pääomaa ottamalla lainaa sitä vastaan, talosi käyttäminen automaattisina pankkiautomaatteina on aiemmin ollut typerää strategiaa. Maksamasi korko ei vain syö voitollesi, vaan lainamaksu vie myös taloudellisen vakautesi. Jos kiinteistöjen hinnat laskevat, saatat joutua epätasapuoliseen tilanteeseen, koska se saa enemmän lainaa kuin talo kannattaa.
Asuntolainan korot
Asuntolainan korot nousevat yleensä talouskasvun aikana. Kun tämä tapahtuu, työmarkkinat ovat terveet ja myös ihmisten palkat nousevat. Asuntolainakorot ovat olleet suhteellisen alhaiset asuntomarkkinoiden kaatumisen jälkeen, mikä on tehnyt asunnonomistamisesta houkuttelevampaa. 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan korko oli toukokuussa 2013 3, 35% ja pysyy suhteellisen ennallaan kesäkuusta 2019 3, 73%: iin. Freddie Macin mukaan alhaiset hinnat ovat kuljettaneet ostohakemuksia, ja yritys odottaa asuntomarkkinoiden parantuvan myynnin lisääntymisen ja alhaisempien hintojen vuoksi. Asuntolainaraportit ennustavat korkojen olevan noin 4, 4% -merkin vuoden 2019 loppuun mennessä, mikä tarkoittaa, että korotukset voivat olla vaimennetut.
Joten miten tämä vaikuttaa kiinteistöjen hintoihin? Alemmalla asuntolainan korolla ei välttämättä ole suoraa yhteyttä asunnon hintoihin, vaikka haluaisimmekin ajatella, että he tekevät. Mutta heillä voi olla epäsuora vaikutus heihin. Kun hinnat ovat alhaiset, kuluttajat ovat halukkaampia ja heillä on varaa ottaa lisää velkaa. Tämä johtuu siitä, että luottokustannukset eli korot ovat halpoja. Korkojen nousu kuitenkin johtaa ostajien heikompaan kysyntään.
Onko kiinteistö huono sijoitus?
Voit jo ajatella, että kodin ostamisella ei ole mitään arvoa siinä toivossa, että se arvonnousua kasvaa ajan myötä. Vaikka on totta, et tuskin näe voittoa, jota voit käyttää, jos aiot asua samassa talossa koko elämäsi, jos olet menossa ostoon poistumisstrategian avulla, on paljon paremmat mahdollisuudet nähdä rahavoitto.
Mieti ensin kodin ostamisen motivaatiota. Jos haluat elää siinä, sinun pitäisi lakata ajattelemasta voittoja ja tappioita. Jos toivot ansaitsevan rahaa, sinun on annettava tapahtuma poistumisstrategialla. Tämä tarkoittaa myös sitä, että myyntihinnan pitäisi olla mielesi takana, pitäen samalla kiinteistön ostohinnan eturintamassa.
Kun saavut hintapisteesi, myyt kiinteistön samalla tavalla kuin arvokkaan osakekannan. Tämä ei välttämättä ole käytännöllinen tapa pääasiallisessa asuinmaassasi, elämäntyyliisi riippuen, mutta juuri sitä monet asuntovakuuttajat tekevät ostaessaan kiinteistöjä - kunnostamalla ja myymällä niitä. Muista vain, että hinnat eivät aina nouse.
Aikaisemmin Japanissa asuntojen hinnat ovat laskeneet vielä enemmän. Tämä ei tarkoita, että hinnat eivät palaa takaisin kannattavalle alueelle, mutta muista, että joissakin tapauksissa se voi viedä erittäin kauan.
Pohjaviiva
Kun historia on opas, useimmille mahdollisille asunnonomistajille on hyvä ostaa paikat, joissa he todella toivovat asuneen, maksaa asuntolainan nopeasti, asua siellä eläkkeelle asti, sitten pienentää kokoa ja siirtyä halvempaan kotiin. Se ei ole varma veto, mutta tämä strategia lisää voiton todennäköisyyttä.
