Ei ole huono idea harkita asuntolainasi uudelleenrahoitusta, kun korot ovat alhaiset. Ja ne ovat edelleen, historiallisesti ottaen. Korot ovat kuitenkin alkaneet nousta, ja niiden ennustetaan jatkavan nousuaan. Kuinka sen pitäisi vaikuttaa päätökseensi jälleenrahoittaa?
Se tietenkin riippuu korosta, jonka maksat tällä hetkellä asuntolainalle. Vanhemmalla asuntolainalla voisi silti olla korkeampi korko kuin tällä hetkellä tarjolla. Ja jopa suhteellisen matalan korkotason olosuhteissa asuntolainan jälleenrahoittamisessa on etuja ja haittoja. Esimerkiksi parannettu luottoluokitus tai päätös muuttaa asuntolainasi pituutta voi myös tuoda uudelleenrahoitusehtoja, jotka voivat säästää rahaa pitkällä tähtäimellä. Mutta ehkä et aio pysyä pitkällä aikavälillä. On myös joitain erityisiä jälleenrahoitusohjelmia, jotka voivat olla erityisen hyödyllisiä kelpuuttaville. Näin pääset läpi päätöksentekoprosessin.
Avainsanat
- Henkilökohtaisen tilanteen pitäisi määrittää, rahoitatko uudelleen asuntolainaasi - ei pelkästään nousevatko vai laskevatko korot. Uudelleenrahoituksen etuihin sisältyy parempien korkojen saaminen, nettovarallisuuden kasvattaminen ja lyhytaikaisen kassavirran lisääminen.Haitoihin kuuluu maksaminen liikaa sulkemiskustannuksiin, korotuksiin korkeammalla korolla, koska et halua maksaa sulkemiskustannuksia, menettää omaa pääomaa käteisvarojen uudelleenrahoittamisessa ja alentaa nettovarallisuutta.Erityisohjelmat Fannie Maelta, Freddie Macilta, FHA: lta, ja VA voi auttaa tiettyjä asunnonomistajia turvaamaan edullisempia asuntolainoja.
Pitäisikö sinun harkita sitä?
Aikaisemmin matalat korot ovat luoneet markkinoilla jälleenrahoitusvimmauksen. Mutta missä tahansa taloudessa ainoa tapa tietää, onko jälleenrahoitus sinulle järkevää, on harkita ainutlaatuisen tilanteen yksityiskohtia.
Kuinka paljon alhaisemmat hinnat ovat kuin tällä hetkellä?
Sen sijaan, että kuuntelisit sääntöjä siitä, kuinka suurta prosentuaalista muutosta korkoissa sinun pitäisi etsiä ennen jälleenrahoitusta, katso, kuinka paljon rahaa säästät. 1 prosentin alennus on paljon merkityksellisempi, jos sinulla on 500 000 dollarin asuntolaina kuin jos sinulla on 100 000 dollaria.
Kuinka kauan aiot pitää asuntolainan?
Aivan kuten ostaessasi kodin, joudut maksamaan sulkemiskustannukset jälleenrahoittaessasi. Jos aiot myydä talosi muutamassa vuodessa, saatat tuskin saavuttaa tasapainon (tai todella tulla ulos takana) rahoittamalla uudelleen. Kuinka niin? Jos kuukausisäästö loput asuntolainalle ei ole suurempi kuin jälleenrahoitukseen liittyvät sulkemiskustannukset, menetät. Jos laskutat sulkemiskustannukset asuntolainalle sen sijaan, että maksaisit niitä etukäteen, maksat niistä korkoa, joten sinun on huomioitava nämä kustannukset kannattavuusrajan laskennassa.
Voitko rahoittaa uudelleen lyhyemmässä ajassa?
Plussat
-
Hanki parempi laina
-
Kasvata pitkäaikaista nettovarallisuuttasi
-
Lisää lyhytaikaista kassavirtaa
Haittoja
-
Ylimaksu sulkemiskustannuksista
-
Korkojen ylimaksu, koska et halua sulkemiskustannuksia
-
Pääoman menettäminen
-
Vaikuttaa negatiivisesti pitkäaikaiseen nettovarallisuuteen
Mitä voit saada
Oikein tehdyllä jälleenrahoituksella voi olla sekä välittömiä että pysyviä etuja. Saatat pystyä:
Hanki parempi laina
Ehkä olet paremmassa taloudellisessa tilanteessa kuin nyt, kun otit nykyisen asuntolainasi. Jälleenrahoitus voi tarjota mahdollisuuden saada parempaa korkoa tai yksinkertaisesti tehdä hyvää asuntolainaa vielä paremmin. Joko niin, lisäät lyhyen ja pitkän aikavälin taloudellista turvaa ja lisäät kertoimia, että vaikeat ajat eivät aseta sinua vaarassa menettää kotisi.
Kasvata pitkäaikaista nettovarallisuuttasi
Asuntolainan jälleenrahoittamisen säästöillä kulutat vähemmän korkoja. Se on raha, jonka voit jättää eläkkeelle tai käyttää kohti toista pitkäaikaista taloudellista tavoitetta.
Lisää lyhytaikaista kassavirtaa
Jos jälleenrahoitus laskee kuukausimaksua, sinulla on enemmän rahaa työskennellä kuukausittain. Tämä voi vähentää kotitalouksien päivittäistä taloudellista painetta ja luoda mahdollisuuksia sijoittaa muualle.
Jälleenrahoituksen vaarat
Asuntolainan jälleenrahoitus tuo uusia tekijöitä taloudelliseen tilanteeseesi. Alkuperäisen asuntolainan riskit ovat edelleen olemassa, ja muutamia uusia tulee pintaan.
Ylimaksu sulkemiskustannuksista
Häikäilemättömät lainanantajat voivat nostaa useita tarpeettomia ja / tai korotettuja maksuja asuntolainasi kustannuksiin. Lisäksi he eivät välttämättä paljasta joitain näistä kustannuksista etukäteen, siinä toivossa, että tunnet olosi liian sijoittuneena prosessiin taaksepäin.
Korkojen ylimaksu, koska et halua sulkemiskustannuksia
Jälleenrahoitus ei yleensä edellytä käteisvarojen sulkemista. Yksi tapa, jolla lainanantajat korvaavat tämän, on antaa sinulle korkeampi korko. Oletetaan, että sinulla on kaksi vaihtoehtoa: 200 000 dollarin jälleenrahoitus ilman nollakorvauskustannuksia ja 5%: n kiinteä korko 30 vuodeksi, tai 200 000 dollarin jälleenrahoitus, 6 000 dollarin päätöskurssi ja 4, 75%: n kiinteä korko 30 vuodeksi. Olettaen, että pidät lainaa koko sen ajan, skenaariossa A maksat yhteensä 386 511 dollaria. Skenaariossa B maksat 381 586 dollaria. Jos sinulla ei ole sulkemiskustannuksia, maksaa sinulle 4 925 dollaria. Voitko ajatella jotain muuta, jonka mieluummin teet lähes 5000 dollarilla kuin annat sen pankille?
Pääoman menettäminen
Se osa asuntolainalle, jonka olet maksanut, oma pääoma kotona, on ainoa osa talosta, joka on todella sinun. Tämä määrä kasvaa vähitellen jokaisen kuukausittaisen asuntolainan maksun kanssa, kunnes yhtenä päivänä omistat koko talon ja voit vaatia jokaisen tulon penniäkään, jos päätät myydä sen. Mutta jos teet käteisrahoituksen uudelleenrahoittamalla - sulkemalla kustannukset uuteen lainaan tai pidentämällä lainan voimassaoloaikaa - siruat pois tosiasiallisesti omistamasi prosenttimäärästä kotisi. Vaikka pysytkin samassa kodissa loppuelämäsi, saatat joutua suorittamaan asuntolainan maksuja 50 vuodeksi, jos teet huonoja jälleenrahoituspäätöksiä. Voit lopulta tuhlata paljon rahaa tällä tavalla, puhumattakaan siitä, että koskaan omistat todella kotiasi.
Vaikuttaa negatiivisesti pitkäaikaiseen nettovarallisuuteen
Jälleenrahoitus voi alentaa kuukausimaksua, mutta tekee lopulta lainasta kalliimpaa, jos lisäät vuosia asuntolainaasi. Jos joudut jälleenrahoittamaan talosi menettämisen välttämiseksi, maksaa enemmän pitkällä aikavälillä. Mutta jos päätavoitteesi on säästää rahaa, huomaa, että pienempi kuukausimaksu ei välttämättä tarkoita pitkäaikaisia säästöjä.
Jälleenrahoitusvaihtoehdot
On olemassa pari erityistä jälleenrahoitusohjelmaa, jotka voivat olla erityisen hyödyllisiä päteville lainanottajille.
Korkea LTV-jälleenrahoitusvaihtoehto (Fannie Mae) ja Freddie Mac -parannettu avustusrahoitus.
Nämä Fannie Maen ja Freddie Macin uudet ohjelmat on suunniteltu korvaamaan Kodin edullinen jälleenrahoitusohjelma (HARP), jonka voimassaolo päättyi 31. joulukuuta 2018. HARP perustettiin auttamaan asunnonomistajia, jotka eivät pystyneet hyödyntämään muita jälleenrahoitusvaihtoehtoja, koska heidän kotisi oli vähentynyt. Sen tavoitteena oli parantaa lainan pitkäaikaista kohtuuhintaisuutta, jotta voidaan estää ihmisiä menettämästä kotiaan sulkemisen vuoksi. Uusille ohjelmille hyväksytään vain Fannie Maen (korkea LTV-jälleenrahoitusvaihtoehto) tai Freddie Macin (FMERR) hallussa olevat kiinnitykset, joita voidaan parantaa jälleenrahoituksella ja jotka ovat syntyneet 1. lokakuuta 2017 tai sen jälkeen. Lisäksi lainanottajan on oltava ajan tasalla maksuissaan.
Asunnonomistajat, joiden koteja ovat vedenalaiset ja joiden lainat ovat olleet kesäkuun 2009 ja syyskuun lopun 2017 välisenä aikana, eivät ole oikeutettuja Fannie Maen ja Freddie Macin HARP-korvausohjelmiin.
FHA Streamline.
FHA Streamline -rahoitus on tarkoitettu asunnonomistajille, joilla on jo FHA-asuntolaina. Sen tavoitteena on tarjota uusi FHA-asuntolaina paremmilla ehdoilla, jotka alentavat talonomistajan kuukausimaksua. Prosessin on tarkoitus olla nopea ja helppo, eikä vaadi uutta dokumentaatiota taloudellisesta tilanteestasi eikä uutta tulotutkintoa. Tämäntyyppinen jälleenrahoitus ei vaadi kodin arviointia, termiitin tarkastusta tai luottotietoa. Yksi mahdollinen haitta joillekin asunnonomistajille on, että FHA: n virtavirtarahoitus ei salli kassavarojen käyttöä.
VA Streamline.
Tämä ohjelma, joka tunnetaan myös nimellä koron pienentämisen jälleenrahoituslaina (IRRRL), on samanlainen kuin FHA: n virtarahoitus. Sinulla on jo oltava VA-laina, ja jälleenrahoituksen on johdettava matalampaan korkoon, ellet rahoita uudelleen säädettävän koron kiinnityksestä (ARM) kiinteäkorkoiseen kiinnitykseen. Luotonantaja voi vaatia arviointia ja luottotietoja, vaikka VA ei vaadi niitä. Huomaa, että VA ja kuluttajansuojavirasto antoi äskettäin varoitusmääräyksen siitä, että palvelun jäsenet ja veteraanit ovat vastaanottaneet useita ei-toivottuja tarjouksia, joissa on harhaanjohtavia tietoja näistä lainoista. Kysy VA: lta, ennen kuin ryhdyt tarjoamaan VA IRRRL: n tarjouksia.
Sekä VA-tehostetulla että FHA-virtavirtavirtauksella on mahdollista maksaa muutama, elleivät sulkemiskustannukset ole etukäteen. Nämä kustannukset joko lasketaan asuntolainaan tai maksat korkeamman koron vastineeksi siitä, etteivät ne maksa sulkemiskustannuksia. Joten vaikka sinulla ei ole käteisellä etukäteen, maksat silti jälleenrahoituksen pitkällä aikavälillä.
Pohjaviiva
Kaikesta hyvästä jälleenrahoituksesta tulisi hyötyä lainanottajalle alentamalla kuukausittain asumistukeaan ja / tai lyhentämällä asuntolainan voimassaoloaikaa. Valitettavasti, kuten minkä tahansa suurimman rahoitustaloustoiminnan kohdalla, on olemassa monimutkaisuuksia, jotka voivat kompastua tahattoman ostajan ja johtaa huonoon kauppaan. Prosessista tunteminen auttaa sinua löytämään lainanantajan ja jälleenrahoitusohjelman, jotka tarjoavat parhaan vastineen tilanteeseesi.
