Toisin kuin osakekannat, sijoituskiinteistöjä ei voi purkaa muutamassa sekunnissa hiiren napsautuksella. Myyntipäätöksen ja tosiasiallisen myyntipäivän välinen aika mitataan usein viikkoina tai kuukausina. Oman kodin myynti voi olla pelottava prosessi, jos et tiedä mistä aloittaa, mutta sijoituskiinteistön myynti vaatii vielä enemmän työtä.
Pääoman määrä ja sen toteuttamiseen liittyvät veroasiat ovat monimutkaisia käsitellessäsi sijoituskiinteistöjä. Se ei kuitenkaan ole mahdotonta suorittaa yksin., tarkastelemme sijoituskiinteistön myyntiprosessia ja keskitymme siihen, kuinka voittoveroa rajoitetaan.
Miksi myydä?
Syyt vuokrakiinteistön myyntiin vaihtelevat. Kiinteistöjä henkilökohtaisesti hallinnoivat vuokranantajat voivat muuttaa ja haluta sijoittaa jotain lähellä uutta asuinpaikkaansa. Tai vuokranantaja voi haluta rahaa vuokra-omaisuuden arvostuksesta sen sijaan, että kerryttäisi rahaa vuokran kautta. Saattaa olla, että kyse on jopa kiinteistöstä, joka menettää rahaa joko vapautuneena tai ei riitä vuokran kattamiseksi kuluihin. Syystä riippumatta myytävien kiinteistösijoittajien on hoidettava veroja.
Vero mies tulee
Vuokrakiinteistöjen myyntivoittoverot ovat paljon jyrkempiä kuin henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitettujen kiinteistöjen suoraviivainen myynti. Peruspääomavoitot, jotka joudut maksamaan myyntivoitoista, lisätään mahdollisilla kiinteistölle kohdistuvilla poistoilla. Tämä tarkoittaa, että jos kiinteistö menetti rahaa ja jos käytit tappion verolaskelmaasi edeltävinä vuosina, sinulla on suurempi verolasku myynnin tapahtuessa.
Esimerkki - myyntivoittovero ja poistot
Oletetaan, että sinulla on vuokrakiinteistö, jonka ostit 150 000 dollarilla ja se myy 200 000 dollarilla. Yleensä tämä tarkoittaa, että maksat myyntivoittoja 50 000 dollaria. Jos olet kuitenkin vähentänyt 20 000 dollaria poistoja sinä aikana, kun omistat kiinteistön, olet velkaa erot myyntihinnan ja ostohinnan välillä vähennettynä poistoilla: 200 000 dollaria - (150 000 dollaria - 20 000 dollaria). Sen sijaan, että saataisiin myyntivoittoja 50 000 dollaria, olet nyt velkaa 70 000 dollarin myyntivoitot.
Huomaa: Tämän ei pitäisi estää sinua vaatimasta poistojen menetyksiä . On melkein aina parempi toteuttaa verohelpotuksia aikaisemmin kuin myöhemmin .
Kaatuminen
Sisäisen verolain 1031 § sallii kiinteistösijoittajien välttää veroista saamistaan sijoittamalla ne uudelleen samankaltaiseen omaisuuteen. Lakimiehen tai veroneuvonantajan avulla voit asettaa myynnin siten, että tuotot kirjataan sulkutilille, kunnes olet valmis käyttämään niitä uuden kiinteistön ostamiseen. Uuden kiinteistön valitsemiseen on 45 päivän määräaika ja kaupan toteuttamiseen kuusi kuukautta. Jos aiot tehdä siirron, sinun pitäisi alkaa etsiä uutta kiinteistöä ennen kuin myyt vanhan.
1031-vaihto toimii hyvin, jos aiot sijoittaa uuteen omaisuuteen. Jos haluat vain lopettaa välittömän osallistumisen, voit joko palkata ammattimaisen kiinteistöpäällikön nykyiseen sijaintiisi tai myydä sen ja ostaa ammattimaisesti hoidetun kiinteistön. Jos tavoitteesi on kuitenkin puhtaasti pääoman hankkiminen, joudut syömään vain myyntivoittoveron.
Sisältyy suojana
Yhtiöjärjestyksestä on tulossa yhä suositumpi kiinteistösijoittajille. Sisällyttämällä sijoittajat voivat vähentää vastuutaan saaden yrityksen toimimaan suojana sinun ja potentiaalin välillä, jonka vuokralainen voi haastaa sinuun. Taloasi ja henkilökohtaista rahoitustasi ei voida vaatia minkäänlaisissa oikeudenkäynneissä tai oikeudenkäynneissä, kun liität asiaan. Yrityksillä on myös erilaisia verotussääntöjä, jotka ovat varsin suotuisia, etenkin kun kiinteistön myynnistä syntyy myyntivoittoja.
Tietyntyyppiselle kiinteistösijoittajalle yhdistäminen on järkevää. Jos palkkaat ihmisiä etsimään ja hallitsemaan monenlaisia tuloja tuottavia kiinteistöjä ja saamaan siitä merkittäviä voittoja, yhdistäminen vähentää verolaskuasi ja sitten voitot näkevät voitot yrityksen osakerakenteen kautta. Suurimmalle osalle kiinteistövälittäjiä on parempia tapoja saada perustamisen edut vaikeuttamatta tulojen toteutumista.
Yhdistäminen voi luoda esteen sinun ja kiinteistösi ansiotulojen välillä, joten jos olet riippuvainen tuosta tulostasi millään tavalla, et välttämättä pääse siihen niin helposti kuin haluat - etenkin suurten voittojen, kuten myyntitulojen, kanssa omaisuus. Sisällyttäminen on suhteellisen helppoa, ja se vaatii vain joitain ammatillisia neuvoja ja paperityötä, mutta kiinteistösi saaminen pois yrityksestä (esimerkiksi myydä ne pois ja jäädä eläkkeelle) on monimutkaisempaa, koska kävelet tahallisen veronkierron / petoksen linjalla, ellei myyt yritystä sen muodostavien ominaisuuksien sijaan. Tämä on tietysti paljon vaikeampaa kuin talon myynti.
Sitä vastoin, jos hallinnoit henkilökohtaisesti kahta tai kolmea kiinteistöä ja sinulla on jopa yksi tai kaksi enemmän ammattimaisesti hoidettua kiinteistöä, et voi hyötyä perustamisesta. Jos vuokrasi tulot eivät ylitä kullekin kiinteistölle aiheutuvia kuluja suurella marginaalilla, kannattaa pitää ne sellaisenaan ja käyttää poistoja ja arvonalennuksia, joilla voit muuttaa tai muuttaa kiinteistösi pienyritykseksi.
Sen lisäksi, että käytetään pk-yrityksiä vaihtoehtona perustamiselle, jotkut valtiot antavat kiinteistösijoittajille avata erillisen osakeyhtiön jokaiselle omistamalleen kiinteistölle. Vaikka tämä ei välttämättä vähennä veroja, se suojaa taloustasi ja kutakin omaisuuttasi kaikilta oikeudenkäynneiltä, joita voidaan viedä yhtä omaisuuttasi vastaan.
Pohjaviiva
Vuokrakiinteistön myynti voi olla haastavaa, ja se on vielä vaikeampaa, jos toivot välttävän suuria verolaskuja tuloista. Jos myyt sijoittaaksesi toiseen kiinteistöön, voit yksinkertaisesti tehdä 1031: n siirtymisen ja lykätä verolaskun. Jos myyt koska tarvitset pääomaa, joudut maksamaan veroja.
Paras tapaus, kuten osakkeiden kohdalla, on lykätä sijoituskiinteistön, etenkin vuokran, myynnin lykkäämistä, joka on tuloksellisempaa tai parempaa, ellet kompensoi hyvityksiä tai tappioita saadaksesi osan puremasta pois myyntivoittoverosta. Tällä tavalla sinulla on mahdollisuus vähentää yleistä verolaskuasi ja taskuttaa enemmän tuloja.
