Mikä on uudelleen neuvoteltu laina?
Uudelleen neuvoteltu laina on laina, kuten asuntolaina, jota lainanantaja on muuttanut ennen takaisinmaksuaan kokonaisuudessaan. Uudelleen neuvotellun lainan tarkoituksena on helpottaa lainanottajan pysyä tulevissa maksuissa ja varmistaa, että lainanantaja maksaa lopulta takaisin.
Kuinka uusittu laina toimii
Uudelleen neuvotelluissa lainoissa kaikki osapuolet sopivat muuttavansa lainan alkuperäisiä ehtoja. Muutokset voivat sisältää koron tai lainan keston. Joissakin tapauksissa korkorakennetta voidaan muuttaa muuttamalla kiinteäkorkoisesta lainaan vaihtuvakorkoiseksi tai päinvastoin. Toinen muutosvaihtoehto on lainamaksujen suvaitsevaisuus tai väliaikainen keskeyttäminen.
Tyypillisesti asunnonomistajat voivat saada uudelleen neuvottelut tai muuttaa olemassa olevaa asuntolainaa, jos heillä ei ole mahdollisuutta jälleenrahoittaa, heillä on pitkäaikaisia vaikeuksia, kuten vammaisuus, tai jos he ovat kuukausimaksuja myöhässä useita kuukausia, ja heidän odotetaan olevan edelleen vaikeuksia suorittaa näitä maksuja.. Lainanottajien tulisi olla tietoisia siitä, että lainan uudelleenneuvottelulla on usein haitallinen vaikutus luottotulokseensa, vaikka he maksaisivat kaikki tulevaisuuden kuukausimaksut ajoissa. Se on kuitenkin yleensä parempi kuin laiminlyönti.
Useimmissa valtioissa on sovitteluohjelmia, joiden avulla lainanottajat neuvottelevat lainoistaan uudelleen, jos lainanantajat eivät ole yhteistyöhaluisia.
Uuden neuvottelun aloittamiseksi lainanottajan tulee ottaa suoraan yhteyttä lainanantajaan. Pankit ja muut lainanantajat ovat usein motivoituneita neuvottelemaan uudelleen, koska se on yleensä suositeltavampi vaihtoehto markkinoiden sulkemiselle prosessiin liittyvien kustannusten ja riskien vuoksi ja tosiasiassa, että uudelleen neuvoteltu laina tarjoaa heille ainakin jonkin verran kassavirtaa. Lainanantajat eivät myöskään halua hallita fyysisiä kiinteistöjä, kuten koteja, jotka vaativat säännöllistä ylläpitoa ja joiden myyntiin saattaa kestää kauan. Jos lainanottaja ei onnistu neuvottelemaan lainasta uudelleen suoraan lainanantajan kanssa, useimmat valtiot tarjoavat sovitteluohjelman, jonka mukaan lainanantajan on tapauduttava talonomistajan kanssa tuomioistuimen nimittämän virkamiehen edessä yrittääkseen ratkaista asian.
Uudelleen neuvoteltujen lainojen historia
Yhdysvalloissa lainanmuutosohjelmilla, kuten uudelleen neuvotelluilla lainoilla, on pitkä historia, joka palaa ainakin Suurten lamaan. Asunnonomistajalainayhtiö (HOLC) perustettiin vuonna 1933 presidentti Franklin D. Rooseveltin johdolla auttamaan markkinoiden sulkemisen vaarassa olevien asuntolainojen jälleenrahoittamisessa. Virasto myi joukkovelkakirjalainoja sijoittajille ja käytti tuotot sitten hankkia vaikeita lainoja lainanantajilta. Tyypillisesti tämä johti yhdistelmään laina-ajan pidentämistä ja alennettua korkoa talonomistajalle. Vuosina 1933–1935 HOLC osti noin miljoona lainaa ja sen sulkemisaste oli noin 20 prosenttia - mikä tarkoittaa, että suurin osa lainanottajista pystyi suorittamaan asuntolainan maksut ja pitämään kotinsa. Virasto lopetti toimintansa vuonna 1951.
Liittovaltion hallitus käynnisti vastaavanlaisen lainanmuutosohjelman vastauksena vuoden 2008 subprime-asuntolainan kriisiin. Kodin kohtuuhintaisten muutosten ohjelma (HAMP) otettiin käyttöön vuonna 2009 osana ongelmakohtaista omaisuuserien avustusohjelmaa (TARP). HAMP tarjosi samanlaista helpotusta kuin HOLC-ohjelma lisättynä vaihtoehdolla pääasialliseen alennukseen. Ohjelma lopetettiin vuonna 2016, ja se on korvattu vaihtoehdoilla, kuten Fannie Mae Flex Modification -ohjelmalla.
