Mikä on epäasianmukainen asuntolaina
Vaatimusten vastainen asuntolaina ei täytä hallituksen tukemien yritysten (GSE), kuten Fannie Mae ja Freddie Mac, ohjeita. Siksi sitä ei voi myydä Fannie Maelle tai Freddie Macille. GSE-ohjeet koostuvat muun muassa enimmäismäärästä lainasummasta, sopivista kiinteistöistä, käsirahavaatimuksista ja luottovaatimuksista.
TAKAUTUMINEN epäasianmukainen asuntolaina
Vaatimuksettomat asuntolainat eivät ole huonoja lainoja siinä mielessä, että ne ovat riskialttiita. Rahoituslaitokset eivät kuitenkaan pidä heistä, koska niitä on vaikeampi myydä. Tästä syystä pankit yleensä määräävät korkeamman koron.
Vaikka yksityiset pankit kirjoittavat aluksi suurimman osan asuntolainoista, ne päätyvät usein Fannie Maen ja Freddie Macin salkkuihin. Nämä kaksi valtion tukemaa yritystä (GSE) ostavat lainoja pankeilta ja paketoivat ne sitten jälkimarkkinoilla myyville asuntolainavakuudellisille arvopapereille (MBS). MBS on eräänlainen omaisuusvakuudellinen arvopaperi, joka on vakuutettu joukolla kiinnityksiä, jotka ovat peräisin säännellystä ja valtuutetusta finanssilaitoksesta. Vaikka on yksityisiä rahoitusyhtiöitä, jotka ostavat, paketoivat ja jälleenmyyvät MBS: n, Fannie ja Freddie ovat kaksi suurinta ostajaa.
Pankit käyttävät asuntolainojen myynnistä saatuja varoja sijoittaakseen uusien lainojen tarjoamiseen nykyisellä korolla. Mutta Fannie Mae ja Freddie Mac eivät voi ostaa mitään kiinnitystuotteita. Kahdessa GSE: ssä on liittovaltion sääntöjä rajoissa sellaisten lainojen ostamiselle, joiden katsotaan olevan suhteellisen riskitöntä. Nämä lainat ovat sopivia asuntolainoja, ja pankit pitävät niistä juuri siksi, että ne myyvät helposti.
Sen sijaan asuntolainat, joita Fannie Mae ja Freddie Mac eivät voi ostaa, ovat luontaisesti riskialttiimpia pankkien kirjoittamiselle. Näiden myymättä olevien lainojen on joko pysyttävä pankin salkussa tai myytävä vaatimustenvastaisten lainojen jälkimarkkinoille erikoistuneille yhteisöille.
Epätyypilliset kiinnitykset
On olemassa erilaisia lainanottajatilanteita ja lainatyyppejä, joita Fannie ja Freddie pitävät sopimattomina.
- Yleisin epäasianmukainen asuntolaina on ns. Jumbo-asuntolaina. Jumbo-asuntolainat ovat lainoja, joiden arvo on huomattavampi kuin Fannie Mae- ja Freddie Mac -rajat. Vuonna 2018 tämä raja useimmissa Yhdysvaltojen maakunnissa oli 453 100 dollaria, mutta joillakin kalliilla alueilla se voi olla jopa 679 650 dollaria. Mutta asuntolainojen ei tarvitse olla hyppyjohtoisia, jotta ne eivät ole vaatimusten mukaisia. Alhainen käsiraha voi laukaista virheellisen tilan. Kynnysarvo vaihtelee, mutta se voi olla 10 prosenttia tavanomaisella asuntolainalla tai vähän kuin 3 prosenttia FHA-lainalla. Myös tekijä on ostajan velkasuhde (DTI), jonka on tyypillisesti oltava alle 42 -periaatteella, jotta sitä voidaan myöntää lainaksi. Yleensä vaaditaan myös yli 630–650 luottoluokitusta. Kiinteistötyyppi voi myös määrittää, onko asuntolaina epäasianmukainen. Esimerkiksi asuntovuokraamot osuvat usein kompastukseen oppiessaan, että heidän unelmalomayksikkönsä ei ole sopusoinnussa, koska kompleksia pidetään takuukelvottomana. Tähän sisältyy kerhoyhdistyksiä, joissa yksittäinen yhteisö, kuten kehittäjä, omistaa yli 10 prosenttia yksiköistä. Muihin sudenkuoppiin sisältyy, jos suurin osa yksiköistä ei ole omistajien käytössä, jos yli 25 prosenttia neliömateriaaleista on kaupallisia tai jos asunnonomistajayhdistys (HOA) on oikeudenkäynnissä.
