Mikä on Mello-Roos?
Mello-Roos on Kalifornian väliaikainen veroalue, joka on perustettu infrastruktuurihankkeen rahoittamiseen. Piiri voidaan perustaa vain kahden kolmasosan äänestäjien suostumuksella ja se sallii erityisen veron laskemisen sen asukkaille. Valtioneuvosto, joka sallii tällaisten alueiden toteuttamisen, otettiin käyttöön vuonna 1982 paikallishallinnon tapaksi ohittaa valtion vuoden 1978 kiinteistöveron korotuksen yläraja.
Mello-Roosin verolaki on edelleen kiistanalainen. Kalifornian kehittäjien on tiedetty mainostavan vastikään rakennettuja talojaan nimellä "No Mello-Roos!"
Mello-Roosin ymmärtäminen
Kaupunki, lääni tai koulupiiri voi perustaa Mello-Roosin yhteisötilojen alueen (CFD).
Mello-Roos antaa paikalliselle läänin- tai kaupunginhallinnolle tai koulupiirille mahdollisuuden myydä joukkovelkakirjoja tietyn projektin tai palvelun rahoittamiseksi. Kalifornian lain nojalla sallitut hankkeet vaihtelevat infrastruktuurin parannuksista poliisin ja palopalvelujen, koulujen, puistojen ja lastenhoitopalvelujen välillä.
Avainsanat
- Mello-Roos on erityinen verovelvollisuusalue, joka perustettiin Kaliforniaan rahoittamaan paikallista infrastruktuuria tai palveluita. Veroa sovelletaan vain sen piirin asukkaille, joka hyötyy hankkeesta.Lakin sallitut Mello-Roos -alueet perustettiin, jotta yhteisöt voivat nostaa rahaa paikallisiin hankkeisiin huolimatta ehdotuksen 13 kiinteistöveron enimmäismäärien rajoituksista.
Veronmääritystä voidaan veloittaa, kunnes piirille laskettu joukkovelkakirjalaina on korvattu kokonaisuudessaan.
Mello-Roosin alkuperä
Mello-Roos -vero on nimetty lain rahoittajien, Kalifornian osavaltion senaatin Henry Mellon ja osavaltion edustaja Mike Roosin mukaan.
Heidän lakiehdotuksensa esitti ehdotuksen 13 kiertämisen. Kalifornian perustuslain muutos 1978 rajoittaa kiinteistöverot 1 prosenttiin arvioidusta arvosta ja rajoittaa arvioinnin korotusprosentin 2 prosenttiin vuodessa.
Välittäjien on ilmoitettava potentiaalisille ostajille, jos koti sijaitsee Mello-Roosin yhteisötilojen alueella.
Mello-Roos-vero lasketaan maan suhteen, mutta se ei perustu kiinteistön arvioituun arvoon. Tällä tavoin se pääsee Proposition 13 asettaman korkin ympärille.
Nykyään Mello-Roosia käytetään useimmiten infrastruktuurin tai tukipalvelujen luomiseen uuden kehityksen ympärille. Se tarjoaa myös tavan tehdä parannuksia vanhemmissa ja heikommassa asemassa olevissa kaupunginosissa, jotka eivät enää tuo tarpeeksi kiinteistöveroja kattamaan peruspalvelut.
Plussaa ja miinusta Mello-Roos
Mello-Roos-lain puolustajat sanovat, että se tekee uusien asuntojen rakentamisen mahdolliseksi ja halvemmalla mahdollisille ostajille. Suuren uuden yhteisön suunnittelija voi joko pilkata uuden infrastruktuurin rahoittamisen hintaan yhteisössä ja sen ympäristössä tai siirtää kustannukset nostamalla asuntojen hintoja.
Vastaväittäjät viittaavat lisättyyn verotaakkaan ja mahdollisiin vaikeuksiin myydä kotia, jolla on siihen sidottu erityinen veroarvio.
Mello-Roos-verot eivät yleensä ole vähennyskelpoisia liittovaltion veroista, koska ne eivät täytä IRS: n vähennysvaatimuksia.
Hieno tulostus Mello-Roosille
CFD: n liikkeeseen laskemaa joukkovelkakirjalainaa pidetään kiinteistövakuutena, ja veron maksamatta jättäminen voi nopeasti johtaa markkinoiden sulkemiseen, koska Mello-Roosin alueille sovelletaan nopeutettua markkinoiden sulkemista koskevaa lakia.
Kiinteistönvälittäjien on lain mukaan ilmoitettava potentiaalisille ostajille, jos koti on CFD: ssä ja siksi siitä on tehtävä erityinen verotus.
Mello-Roos-verot luetellaan yleensä rivikohdanna kiinteistön vuotuisessa verolaskussa, tosin joskus piiri lähettää asunnonomistajille erillisen laskun. Maakunnan arvioijien toimistot pitävät kirjaa Mello-Roosin alueista.
