Yhteistyöt vs. Asunnot: Katsaus
Asunnot ja yhteistoiminnat jakavat samankaltaisuuksia, mutta niillä on myös ainutlaatuisia ominaisuuksia, jotka tarjoavat asukkaille erilaisia vaihtoehtoja. New Yorkin kiinteistömarkkinat ovat monin tavoin kuin toiset Yhdysvalloissa. Yksi suurimmista eroista on, että NYC: ssä myytävät asunnot ovat joko asunto- tai parisuhteessa. Useimmissa paikoissa asunnot ovat yleinen sääntö, mutta ei iso-omenassa. Vaikka rinnakkaismökkejä on enemmän kuin NYC: ssä - noin 75 prosentilla, eniten arvioita lukuun ottamatta -, nykyään aktiivisilla markkinoilla on enemmän asuntoja.
Aloitetaan lyhyellä selvityksellä osuuden ja huoneiston erotuksesta. Kun ostat osakehuoneistoa, asunto sekä prosenttiosuus yleisistä tiloista kuuluvat sinulle. Kun ostat optio-oikeutta, et itse osta asuntoa; sen sijaan, että ostat osakkeita yrityksessäsi, joka on rakennuksesi. Osuutesi koko riippuu asunnosi koosta; Osakkeiden ostaminen antaa sinulle mahdollisuuden hallita yksikköä optio-rakennuksessa. Huoneiston sulkemisen yhteydessä sinulle annetaan teko; Osuuskaupan päättäessä saat omistusoikeuden.
Suurimmaksi osaksi sekä asunto- että yhteistyökumppaneissa on ovimies ja henkilöstön superintendentti; Jotkut lisäävät portinvartijan, joka tekee kaiken, mitä kaksi muuta eivät tee. Mukavuudet voivat olla hillitty (ehkä vain kellarissa oleva varastotila) tai kattava, kuten maisemoitu terassi, biljardisali, pianosali, seulontahuone, lasten leikkihuone ja kuntosali.
Avainsanat
- Kun ostat osakehuoneistoa, asunto, samoin kuin prosenttiosuus yleisistä alueista, kuuluu sinulle. Kun ostat oopperan, et itse osta asuntoa; Sen sijaan ostat osakkeita rakennuksessasi olevassa yhtiössä. Condo-hinnat ovat korkeammat kuin yhteistoiminnot, mutta yhteisyritykset vaativat suuremman takaisinmaksun, korkeammat kuukausimaksut ja pitkän hyväksymisprosessin. Asunnot sallivat asunnon alivuokrauksen, kun taas yhteistoiminnot eivät tarjoa ostajille vakaampaa ja vähemmän ohimenevää yhteisöä.
asunnot
Asunnot löydät uudemmista alueista, joita pidetään kerran poikkeavina, mutta joita pidetään nyt lonkka-alueina. New Yorkin kiinteistönvälittäjän Citi Habitatsin presidentin Gary Malinin mukaan "Jos taivaalla asuvassa lasitalossa asuminen on enemmän tyyliäsi, katsot todennäköisesti paljon asuntoja. Condo-rakennukset eivät tullut yleisiä New Yorkissa 1970-luvulle saakka, joten ne ovat usein nykyaikaisempia kuin yhteistoiminnalliset rakennukset. "Koska Manhattanilla on rajoitetusti maata uusille huoneistorakennuksille, " hän sanoo, "uusimmat osakehuoneistot löytyvät todennäköisesti ylä- ja ala- tulevat ja reuna-alueet Kaukoidässä ja länsipuolella: Queensissa ja Brooklynissa olemme nähneet paljon uudisrakentamisen asuntoja rakennettavan entisille teollisuusalueille ranta-alueelle Long Island Cityn ja Williamsburgin sekä Brooklynin keskustaan. ”
Ennakkomaksu ja hinta
Kustannukset voivat usein johtaa kiinteistöjen ostamista koskevaan päätöksentekoprosessiin, ja asunnot tarjoavat houkuttelevia käsirahaa, jolloin vaaditaan yleensä vain 10% ostohinnasta. Asuntohuoneistoilla on kuitenkin yleensä korkeammat hinnat kuin yhteistoiminnoissa.
Sulkemiskustannukset
Condo sulkemiskustannukset ovat korkeammat kuin co-op. Pyydämme lisätietoja New Yorkin kiinteistövälittäjältä Adam Stonelta vertaamaan näitä kahta. Tässä on mitä hän keksi: Jos miljoonan dollarin asunnolla on 800 000 dollarin asuntolaina, sulkemiskustannukset olisivat: ostajan omista vakuutus, 4500 dollaria; lainanantajan omistusvakuutus, 1 000 dollaria; otsikkohaut, 700 dollaria, äänityspalkkiot, 700 dollaria, New Yorkin osavaltion vero, 10 000 dollaria, NYS: n asuntolainan kirjausvero, 15 370 dollaria. Kokonaissumma: 32 270 dollaria (ilman lainanantajan palkkioita, jotka vaihtelevat lainanantajan mukaan).
Ja kaikille, jotka ihmettelevät kartanoveroa, Stone selittää: ”New Yorkin osavaltiossa on siirtovero, joka on 0, 4% myyntihinnasta, joka peritään minkä tahansa asuinkiinteistön myyjältä. Siinä on myös yhden prosentin ostajan siirtovero, jota kutsutaan myös kartanoveroksi, koska sitä sovelletaan vain asuntokiinteistöihin, joiden hinta on vähintään miljoona dollaria."
Kuukausimaksut
Condo-omistajilla on kuukausittainen lasku nimeltään "yhteiset kulut", joita käytetään rakennuksen ylläpitämiseen - yhteiset tilat, maisemointi, henkilöstön palkkiot ja usein jotkut apuohjelmat.
Condo omistajat kirjoittavat kaksi tarkistusta kuukaudessa (yksi rakennuksen ylläpidosta ja toinen kiinteistöveroista), mutta usein condo omistajan yhteenlaskettu kokonaismäärä on alhaisempi kuin co-op-omistajan ylläpitolasku.
Hallitus
Condo-levyt ovat yleensä vähemmän vaativia kuin co-op-levyt. Yhteistyökumppaneilla on pidempi hyväksymisprosessi, mukaan lukien haastattelu. Hallitus päättää, voiko mahdollinen ostaja ostaa osto-oikeuden.
Warner M. Lewisin mukaan Halstead Property -yhtiön Harkov Lewis -ryhmän jäsenten mukaan "Huoneistolla rakennus voi pyytää pakettia ostajalta", Lewis sanoo, "mutta haastattelua ei ole, ja rakennuksella on vain ensisijainen oikeus kieltäytyä (ts. joko on hyväksyttävä se, tai asunnon on ostettava se itse), mikä tarkoittaa, että kun sinulla on allekirjoitettu sopimus, ellei jotain tapahdu ostajalle (tai rahoitukselle), kauppa on yhtä hyvä kuin tehty."
säännöt
Asunnot ovat yleensä vähemmän sääntöjä, mukaan lukien rajoitukset ulkomaisten varojen käyttöä ostoon. Asunnot antavat kansainvälisille sijoittajille mahdollisuuden ostaa ja vuokrata tilojaan. yleensä joidenkin varoitusten kanssa, mutta niistä ei ole raskaita. Asunnot myös mahdollistavat asunnon vuokrauksen tai vuokrauksen toiselle osapuolelle. Jotkut kerhoyhdistykset saattavat kuitenkin asettaa enemmän sääntöjä kuin toiset. Tämän seurauksena on tärkeää, että mahdolliset ostajat tekevät tutkimuksensa selvittääkseen, mikä on ja mikä ei ole sallittua.
Ostajan mieltymykset
Citi Habitatsin presidentin Gary Malinin mukaan ”Jos haluat mieluummin marssia oman rumpalisi tahdissa - ja arvostat joustavuutta -, niin kerrostalo voi olla sinulle viisas valinta. Ymmärrä kuitenkin, että tämä vapaus tulee hintaan. Asunnot ovat melkein aina kalliimpia kuin vastaavat yhteistyöt. Lisäksi, jos uusien kasvojen näkeminen säännöllisesti hississä on sinulle ongelma - etsi muualta. Vuokralaiset voivat olla yleisiä kerrostaloissa. Omistajat hyödyntävät usein kerrostalon liberaalimpaa politiikkaa."
Co-Ops
Yleisesti ottaen vanhemmilla, vakiintuneilla asuinalueilla on valtaosa yhteistyöstä. Kuten Gary Malin selittää: ”Jos pidät historiallisista kiinteistöistä, päädyt todennäköisesti yhteistyöhön, koska melkein kaikki sodan edeltävät rakennukset on järjestetty tällä tavalla. Koska co-op-rakennukset ovat yleensä vanhempia kuin kerrostaloja, ne sijaitsevat usein keskeisemmissä paikoissa. Esimerkiksi lähes kaikki asuinrakennukset, jotka johtavat Ylä-itäpuolella sijaitsevaa Park Avenuetta (mikä tahansa mittakaavassa ovat ensisijainen sijainti), ovat yhteistoimintaa."
Etumaksu ja hinta
Kuten kerrostalon tapauksessa, päätös saattaa johtua siitä, kuinka paljon voit käyttää ja säästät käsirahaan. Vaikka on mahdollista laittaa vain 10% huoneiston ostohinnasta, osuuskunta voi vaatia huomattavasti korkeampaa käsirahaa lähialueella, joka on 20-50% ostohinnasta. Hyvä uutinen on, että asiakasostuksen ostohinta on yleensä pienempi kuin asunnot. Hinnat voivat kuitenkin vaihdella riippuen lähiympäristöstä.
Sulkemiskustannukset
New Yorkin kiinteistövälittäjä Adam Stone kertoo, että osuuskunnalla on alhaisemmat sulkemiskustannukset. Yllä mainitussa esimerkissä asunnosta, jonka kustannukset olivat yli 32 000 dollaria, osuuskunnalla on vain 10 000 dollarin kartanovero. Olennainen ero johtuu siitä, että huoneisto on kiinteistö, kun taas optio-oikeuksien osakkeet ovat henkilökohtaista omaisuutta. "Joillekin se voi olla vain semantiikkaa, mutta ei sulkemiskustannuksia laskettaessa."
Kuukausimaksut
Optio-omistajat kirjoittavat kuukaudessa yhden sekin, jota kutsutaan "ylläpitomaksuiksi". Kuten asunnot, kuukausimaksu menee kiinteistön ja henkilökunnan perushuoltoon, jota tarvitaan rakennuksen pitämiseksi kunnossa. Osuusmaksut ovat yleensä korkeammat kuin huoneistomaksut, koska maksu sisältää usein ainakin osan rakennuksen asuntolainasta. Kuukausimaksut voivat vaihdella rakennuksen koon mukaan.
On kuitenkin tärkeää huomata, että ylläpito ja yleiset maksut eivät ole kivessä. Suuret kustannukset - uusi katto, uusi aula, lisää henkilökunnan jäseniä - voivat laukaista arvioinnin: jotain, josta hallituksen jäsenet päättävät, ja jotain, joka voidaan harvoin peruuttaa.
Hallitus
Kuten aikaisemmin on todettu, useimmissa asiakasoptiolautakunnissa on tiukat ja usein pitkät hakemusprosessit, jotka voivat vaatia ostajaa luovuttamaan taloudelliset tiedot, toimittamaan työllisyystarkastus ja mahdollisesti henkilökohtainen taustatarkistus.
Warner M. Lewis Harkov Lewis -ryhmän jäsen Halstead Kiinteistöltä, tiivistää sen: ”Yhteistyössä ei tarvitse vain olla rahaa asunnon ostamiseen (tai rahoitusta sen tekemiseen), myös hallituksen on hyväksyttävä se hakemuksen jättämisen jälkeen, joka on yleensä erittäin yksityiskohtainen ja aikaa vievä. Sitten ostaja voidaan hylätä haastattelun jälkeen tai edes ennen vain haastattelun jälkeen tai jopa ilman syytä, vain paketin sisältämien asioiden takia. Minulla on ollut diilejä ja nähnyt kauppoja, joissa ei ole riimiä tai syytä hylkäämiseen. ”
säännöt
Verkkolevyillä on yleensä enemmän sääntöjä kuin asunnot ja ne saattavat antaa valtuutuksen, kun voit harjoitella pasuunaasi, voitko laittaa lomakoristeita ovellesi ja voiko lemmikkisi liikkua kanssasi. Useimpien sääntöjen tarkoituksena on edistää harmonisen, rauhallisen ja yhteisöllisen elämän ystävällisyyttä.
Mutta säännöt, jotka masentavat joitakin kotimaisia ostajia ja melkein kaikkia kansainvälisiä ostajia, ovat vuokrasopimusten rajoituksia yhteistyössä - on harvinaista, että yhteisyritykset antavat osakkeenomistajille mahdollisuuden vuokrata asuntonsa pidemmäksi ajaksi, jos ollenkaan. Toinen yhteistyösääntö, joka tekee kansainvälisten ostojen mahdottomaksi, on, että he eivät todennäköisesti hyväksy ketään, jonka varat ovat Yhdysvaltojen ulkopuolella.
Lewisin mukaan ”Yhteistyöhankkeiden tarkoituksena on perustaa vakaa, pitkällä aikavälillä asukasryhmä. Asunnot eivät näytä olevan niin huolestuneita siitä."
Ostajan mieltymykset
Gary Malinin mukaan "Yhteistoiminnot ovat fiksu valinta niille, jotka arvostavat vakautta ja haluavat istuttaa juuria rakennukseen. Kysy itseltäsi:" Olenko siinä pitkän matkan päässä? " Yhteistyöt ovat paljon vähemmän ohimeneviä kuin asunnot, joten ne ovat loistava paikka asua, jos haluat tutustua naapureihisi. Ole vain valmis analysoitavaksi, pokeroitavaksi ja tuotavaksi, mutta ymmärrä, että tämä prosessi pitää yllä co-op vakaa ja uskomattoman turvallinen sijoitus."
