Kvantitatiivisesta näkökulmasta kiinteistösijoittaminen on jonkin verran kuin osakkeisiin sijoittaminen. Voittoa varten sijoittajien on määritettävä kiinteistöjen arvo ja tehtävä koulutettuja arvauksia siitä, kuinka paljon voittoa kumpikin tuottaa, joko kiinteistöjen arvonnousun, vuokratuottojen tai molempien kautta.
Oman pääoman arvostus suoritetaan tyypillisesti kahdella perusmenetelmällä: absoluuttinen arvo ja suhteellinen arvo. Sama pätee omaisuuden arviointiin. Tulevien nettotuottojen (NOI) diskonttaus kiinteistöjen asianmukaisella diskonttauskorolla on samanlainen kuin osakkeiden diskontattu kassavirta (DCF); bruttotuloskertoimen mallin integroiminen kiinteistöihin on verrattavissa suhteellisiin arvoihin arvonmääritykseen osakkeilla. Seuraavaksi katsotaan, kuinka kiinteistöomaisuutta arvostetaan näillä menetelmillä.
OHJE: "Ensimmäisen kerran ostajien opas"
Aktivointiaste
Yksi tärkeimmistä oletuksista, jotka kiinteistösijoittaja tekee kiinteistöjä arvioitaessa, on sopivan pääomaprosentin valitseminen, joka on vaadittava kiinteistöjen tuottoprosentti, josta on vähennetty arvonkorotus tai arvonalennukset. Yksinkertaisesti sanottuna nettotuottoihin sovellettava korko määrittää kiinteistön nykyarvon.
Esimerkiksi, jos kiinteistölle, jonka odotetaan tuottavan 1 miljoonan dollarin nettotuotot (NOI) seuraavan kymmenen vuoden aikana, diskontataan 14%: n aktivointikorolla, kiinteistön markkina-arvo on 1 000 000 USD /.14 = 7 142 857 USD (netto) liiketulot / kokonaispääomaprosentti = markkina-arvo).
7142 857 dollarin markkina-arvo on hyvä, jos kiinteistön myynti on 6, 5 miljoonaa dollaria. Se on huono kauppa, jos myyntihinta on 8 miljoonaa dollaria.
Aktivointiasteen määrittäminen on yksi tärkeimmistä mittareista tuloja tuottavan kiinteistön arvostuksessa. Vaikka se on jonkin verran monimutkaisempaa kuin yrityksen painotetun keskimääräisen pääomakustannuksen (WACC) laskeminen, on olemassa useita menetelmiä, joiden avulla sijoittajat voivat löytää sopivan pääomaprosentin. (Katso aiheeseen liittyvä lukeminen kohdasta "4 tapaa kiinteistön vuokraamiseen")
Rakennusmenetelmä
Yksi yleinen lähestymistapa on rakennusmenetelmä. Lisää korosta alkaen:
- Asianmukainen maksuvalmiuspalkkio (syntyy kiinteistöjen epälikvidistä luonteesta) Palautuspalkkio (huomioon otettuna maan kiinteän arvon nousu) Riskipreemio (paljastaa kiinteistömarkkinoiden kokonaisriskin)
Kun otetaan huomioon 4%: n korko, 1, 5%: n likviditeetin korko ja 1, 5%: n takaisinottopalkkio. ja riskiprosentti on 2, 5%, oman pääoman aktivointiaste lasketaan seuraavasti: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Jos nettotulot ovat 200 000 dollaria, kiinteistön markkina-arvo on 200 000 dollaria /.115 = 1 739 130 dollaria.
On selvää, että tämän laskelman suorittaminen on hyvin yksinkertaista. Monimutkaisuus on se, että arvioidaan tarkkoja arvioita aktivointiasteen yksittäisille komponenteille, mikä voi olla haastava. Kokoonpanomenetelmän etuna on, että se yrittää määritellä ja mitata tarkasti diskonttokoron yksittäiset komponentit.
Markkinoiden poistomenetelmä
Markkinauudistusmenetelmässä oletetaan, että vertailukelpoisissa tuloja tuottavissa kiinteistöissä on nykyisin helposti saatavissa olevia nettotuloja ja myyntihintoja koskevia tietoja. Markkinauudistusmenetelmän etuna on, että aktivointiaste tekee suorasta tuoton aktivoinnista merkityksellisemmän.
Aktivointiasteen määrittäminen on suhteellisen yksinkertaista. Oletetaan, että sijoittaja harkitsee pysäköintialueen ostamista, jonka odotetaan tuottavan 500 000 dollaria nettotuottoja. Alueella on kolme vertailukelpoista tuloja tuottavaa parkkipaikkakiinteistöä.
- Parkkipaikan 1 nettotulot ovat 250 000 dollaria ja myyntihinta 3 miljoonaa dollaria. Tässä tapauksessa aktivointiaste on: 250 000 dollaria / 3 000 000 dollaria = 8, 33%. Parkkierän 2 nettotulot ovat 400 000 dollaria ja myyntihinta 3, 95 miljoonaa dollaria. Aktivointiaste on: 400 000 dollaria / 3 950 000 dollaria = 10, 13%. Parkkierän 3 nettokate on 185 000 dollaria ja myyntihinta 2 miljoonaa dollaria. Aktivointiaste on: 185 000 dollaria / 2 000 000 dollaria = 9, 25%.
Näiden kolmen vertailukelpoisen kiinteistön (8, 33%, 10, 13% ja 9, 25%) laskettujen korkojen perusteella 9, 4%: n kokonaisaktiivisuusaste olisi kohtuullinen esitys markkinoista. Tätä pääomakorkoa käyttämällä sijoittaja voi määrittää kiinteistön markkina-arvon. Parkkipaikan sijoitusmahdollisuuden arvo on 500 000 dollaria /.094 = 5 319 149 dollaria.
Sijoituskaistan menetelmä
Aktivointikorko lasketaan käyttämällä yksilöllisiä korkoja kiinteistöille, jotka käyttävät sekä velka- että pääomarahoitusta. Sijoituskaistan menetelmän etuna on, että se on sopivin aktivointiaste rahoitetuille kiinteistösijoituksille.
Ensimmäinen askel on laskea uppoamisrahastokerroin. Tämä on prosenttiosuus, joka on varattava jokaiselle ajanjaksolle, jotta tulevaisuuden ajankohtana olisi tietty määrä. Oletetaan, että kiinteistö, jonka nettotulot ovat 950 000 dollaria, rahoitetaan 50%: lla käyttämällä 7 prosentin korkovelkaa, joka poistetaan 15 vuoden aikana. Loput maksetaan omalla pääomalla vaaditulla 10%: n tuotolla. Uppoamisrahastokerroin lasketaan seuraavasti:
(Vuodet # 12 kuukautta) −112 kuukauden korko
Kytkemällä numerot, saat:
0, 07 / 12
{ 15x12 } - 1
Tämä laskee 0, 003154 kuukauteen. Vuosittain tämä prosenttiosuus on: 0, 003154 x 12 kuukautta = 0, 0378. Korko, jolla lainanantajalle on maksettava, on yhtä suuri kuin tämä uppoamisrahastokerroin korolla. Tässä esimerkissä tämä osuus on:.07 +.0378 = 10, 78% tai.1078.
Siten painotettu keskimääräinen korko tai kokonaispääomaprosentti, käyttämällä 50%: n painoa velalle ja 50%: n omaa pääomaa, on: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10, 39%. Tämän seurauksena kiinteistön markkina-arvo on: 950 000 dollaria /.1039 = 9 143 407 dollaria.
Kuinka arvostaa kiinteistösijoituskiinteistöä
Vertailukelpoiset oman pääoman arvot
Absoluuttiset arvostusmallit määrittävät tulevien tulevien kassavirtojen nykyarvon osakkeen todellisen arvon saamiseksi; yleisimmät menetelmät ovat osinkoa alennusmallit (DDM) ja diskontatut kassavirrat (DCF). Toisaalta suhteellisten arvojen menetelmät viittaavat siihen, että kahden vertailukelpoisen arvopaperin hinnoittelussa olisi käytettävä samanlaista tuottoa. Suhteita, kuten hinta / voitto ja hinta-myynti, verrataan muihin teollisuuden sisäisiin yrityksiin sen määrittämiseksi, onko osake aliarvostettu tai liian arvokas. Kuten oman pääoman arvonmäärityksessä, myös kiinteistöjen arvostusta koskevassa analyysissä tulisi toteuttaa molemmat menettelyt mahdollisten arvojen määrittämiseksi.
Kiinteistön nettotuloksen laskeminen
Markkina-arvo = r − gNOI1 = RNOI1 missä: NOI = Nettoliiketoiminnan tuottaja = Kiinteistöomaisuuden vaadittava tuottoprosentti g = NOIR: n kasvuvauhti = Aktivointiaste (r − g)
Liiketoiminnan nettotuotot heijastavat tuloja, jotka kiinteistö tuottaa toimintakulujen huomioon ottamisen jälkeen, mutta ennen verojen ja korkojen vähentämistä. Ennen kulujen vähentämistä on määritettävä investoinnista saatavat kokonaistulot. Odotetut vuokratuotot voidaan alun perin ennustaa lähistöllä olevien vastaavien kiinteistöjen perusteella. Asianmukaisella markkinatutkimuksella sijoittaja voi määrittää, mitkä hinnat vuokralaisilta peritään alueella, ja olettaa, että tälle kiinteistölle voidaan soveltaa samanlaisia neliöjalkoja koskevia vuokria. Ennustetut vuokrien nousut otetaan huomioon kaavan mukaisessa kasvunopeudessa.
Koska korkeat vajaakäyttöasteet ovat potentiaalinen uhka kiinteistösijoitusten tuotolle, menetettyjen tulojen määrittämiseksi olisi käytettävä joko herkkyysanalyysiä tai realistisia konservatiivisia arvioita, jos omaisuutta ei käytetä täydellä kapasiteetilla.
Operatiivisiin kuluihin sisältyy kuluja, jotka aiheutuvat suoraan rakennuksen päivittäisestä toiminnasta, kuten kiinteistövakuutukset, hallinnointipalkkiot, kunnossapitomaksut ja apukustannukset. Huomaa, että poistot eivät sisälly kokonaiskululaskelmiin. Kiinteistöjen nettotuotot ovat samanlaisia kuin voitot ennen korkoja, veroja, poistoja ja poistoja (EBITDA).
Kiinteistösijoituksen nettotuottojen diskonttaus markkina-arvon mukaan on samanlainen kuin tulevaisuuden osinkovirran diskonttaus asianmukaisella vaaditulla tuottoprosentilla, joka on oikaistu osinkojen kasvun mukaan. Osinkojen kasvumalleja tuntevien osakepääomasijoittajien tulisi heti nähdä vastaavuus. (DDM on yksi finanssiteorioiden perustekijöistä, mutta se on vain niin hyvä kuin sen oletukset. Katso " Kaivaminen osinkoa koskevaan alennusmalliin ".)
Kiinteistön tuloja tuottavan kapasiteetin löytäminen
Markkina-arvo = bruttotulot × bruttotulon kertoimet
Bruttokertoimen lähestymistapa on suhteellinen arvostusmenetelmä, joka perustuu taustalla olevaan oletukseen, että samalla alueella sijaitsevat kiinteistöt arvostetaan suhteessa bruttotuloihin, joita ne auttavat tuottamaan. Kuten nimestä käy ilmi, brutotulot ovat kokonaistulot ennen mahdollisten toimintakulujen vähentämistä. Tarjoamattomuusaste on kuitenkin ennustettava, jotta saadaan tarkka bruttotuloarvio.
Esimerkiksi, jos kiinteistösijoittaja ostaa 100 000 neliöjalkaa rakennuksen, hän voi määrittää vertailukelpoisten kiinteistöjen tietojen perusteella, että naapuruston keskimääräinen kuukausittainen brutotulo neliöjalkaa kohti on 10 dollaria. Vaikka sijoittaja voi aluksi olettaa, että bruttovuositulot ovat 12 miljoonaa dollaria (10 dollaria x 12 kuukautta x 100 000 neliöjalkaa), rakennuksessa on todennäköisesti vapaita yksiköitä milloin tahansa. Jos oletetaan, että vajaakäyttöaste on 10%, bruttovuositulot ovat 10, 8 miljoonaa dollaria (12 miljoonaa x x 90%). Samankaltaista lähestymistapaa sovelletaan myös netto-tuottoihin perustuvaan lähestymistapaan.
Seuraava askel kiinteistöjen arvon arvioinnissa on bruttokertoimen määrittäminen. Tämä saavutetaan, jos jollain on historiallisia myyntitietoja. Kun tarkastellaan vertailukelpoisten kiinteistöjen myyntihintoja ja jakamalla tämä arvo tuotetulla vuosittaisella bruttotulolla, saadaan alueen keskimääräinen kerroin.
Tämäntyyppinen arvostusmenetelmä on samanlainen kuin vertailukelpoisten liiketoimien tai kertolaskujen käyttäminen osakekannan arvostamisessa. Monet analyytikot ennustavat yrityksen tulot ja kertovat osakekohtaisen tuloksen (EPS) luvun toimialan P / E-suhteella. Kiinteistöjen arviointi voidaan suorittaa samanlaisilla toimenpiteillä.
Esteet kiinteistöjen arvonmääritykseen
Molemmat näistä kiinteistöjen arviointimenetelmistä vaikuttavat suhteellisen yksinkertaisilta. Käytännössä tuloja tuottavan kiinteistön arvon määrittäminen näiden laskelmien avulla on kuitenkin melko monimutkaista. Ensinnäkin vaaditun tiedon hankkiminen kaikista kaavapanoista, kuten nettotuotot, aktivointikorkoon sisältyvät vakuutusmaksut ja vertailukelpoiset myyntitiedot, voi osoittautua erittäin aikaa vieväksi ja haastavaksi.
Toiseksi, nämä arvostusmallit eivät ota asianmukaisesti huomioon mahdollisia merkittäviä muutoksia kiinteistömarkkinoilla, kuten luottikriisiä tai kiinteistöjen nousua. Tämän seurauksena on suoritettava lisäanalyysi muuttuvien taloudellisten muuttujien mahdollisten vaikutusten ennustamiseksi ja huomioon ottamiseksi.
Koska kiinteistömarkkinat ovat vähemmän likvidejä ja avoimia kuin osakemarkkinat, joskus on vaikea hankkia tarvittavia tietoja täysin tietoisen sijoituspäätöksen tekemiseksi. Koska monimutkainen analyysi tyypillisesti vaaditaan suuren kehitystyön ostamiseen, tämä monimutkainen analyysi voi tuottaa suuren voiton, jos se johtaa aliarvostettujen kiinteistöjen löytämiseen (samanlainen kuin pääomasijoittamiseen). Siten tarvittavien panosten tutkiminen vie aikaa ja energiaa.
Pohjaviiva
Kiinteistöjen arvostus perustuu usein samankaltaisiin strategioihin kuin osakeanalyysi. Diskontatun nettotuloksen ja bruttotulon kertoimen lähestymistavan lisäksi käytetään myös muita menetelmiä - joitakin ainutlaatuisia tällä omaisuusluokalla. Joillakin alan asiantuntijoilla on esimerkiksi aktiivinen työskentelytieto kaupunkien muuttoliikkeistä ja kehitysmalleista. Seurauksena on, että he voivat selvittää, mitkä paikalliset alueet todennäköisimmin kokevat nopeimman arvostuksen.
Kumpaa lähestymistapaa noudatetaan, strategian menestyksen tärkein ennustaja on sen tutkittavuus.
