Sisällysluettelo
- Mikä on vero-panttioikeus?
- Verotusoikeudet numeroiden mukaan
- Kuinka voin sijoittaa verohyvityksiin?
- Kuinka voittoa panttioikeudesta
- Verovakuuksien haitat
- Pohjaviiva
Osakemarkkinoiden kasvava volatiliteetti yhdistettynä edelleen historiallisesti alhaisiin korkoihin saa monet sijoittajat etsimään vaihtoehtoisia tapoja tarjota kohtuullinen tuotto. Yksi sijoitusrako, jota usein unohdetaan, on kiinteistöveron panttioikeudet. Tämä ainutlaatuinen tilaisuus voi tarjota asiantunteville sijoittajille joissain tapauksissa erinomaisen tuoton. Kiinteistövakuuksilla voi myös olla huomattava riski, mikä tarkoittaa, että aloittelevien ostajien on ymmärrettävä tämän tyyppisen omaisuuden säännöt ja mahdolliset sudenkuopat. Tässä artikkelissa keskustellaan vero-panttioikeuksista, kuinka voit sijoittaa niihin ja mitä haittoja tällaisella sijoitusvälineellä on.
Avainsanat
- Panttioikeuksia myydään huutokaupoissa, joissa toisinaan käydään sodankäyntiä.Jos sinun on suljettava talonsa, voi olla muitakin panttioikeuksia, jotka estävät sinua ottamasta omaisuutta haltuunsa.Jos saat kiinteistön, siellä voi olla odottamattomia kuluja, kuten korjaus tai jopa kotien häätö. nykyiset asukkaat.Voit myös sijoittaa kiinteistövakuusrahastoihin.
Mikä on vero-panttioikeus?
Kun maanomistaja ei maksa veroja kiinteistöstään, kaupungilla tai läänillä, jossa kiinteistö sijaitsee, on valtuudet kiinnittää kiinteistölle panttioikeus. Panttioikeus on lain mukainen omaisuutta koskeva vaatimus maksamattomasta summasta. Kiinteistöä, jolla on kiinnitys panttioikeudella, ei voida myydä tai jälleenrahoittaa, ennen kuin verot on maksettu ja panttioikeus poistettu.
Kun panttioikeus myönnetään, kunta luo vero panttioikeuden, joka heijastaa kiinteistölle maksettavaa määrää korkoineen tai sakkoineen. Nämä todistukset huutokaupataan sitten eniten tarjoavalle sijoittajalle. Vero panttioikeuksia voi ostaa vain muutamasta sadasta dollarista erittäin pienistä kiinteistöistä, mutta suurin osa maksaa paljon enemmän.
Kiinteistöveron panttioikeudet voidaan ostaa kunnalta, jolloin panttioikeudenomistaja voi kerätä korkoja koskevia maksuja tai sulkea kiinteistön.
Verotusoikeudet numeroiden mukaan
Vuonna 2017 National Tax Lien Associationin (NTLA) pääjohtaja Brad Westoverin mukaan kiinteistöveroa ei maksettu vuonna 2017 noin 14 miljardia dollaria. Noin kolmasosa näistä panttioikeuksista myydään myöhemmin yksityisille sijoittajille. Paikallishallinnot hyötyvät yksityisestä myynnistä, koska ne korvaavat välittömästi kyseiselle kiinteistölle maksettavat varat. Kolmekymmentä osavaltiota myy vero panttioikeustodistuksia, Westover sanoo.
Westoverilla ei ole kansallisia numeroita vuodelle 2018, mutta hän toteaa, että Floridan osavaltiossa maksamatta olevat kiinteistöverot laskivat 1, 2 miljardista dollarista vuonna 2008 740 miljoonaan dollariin vuonna 2018, "melkein puoleen siitä, mitä se oli huipussa" ja saatavuuden pudotuksesta. sijoittajien panttioikeus on todennäköisesti kansallinen suuntaus. "Terveessä taloudessa on järkevää, että enemmän ihmisiä maksaa kiinteistöveroa", hän sanoo.
Kuinka voin sijoittaa verohyvityksiin?
Kiinteistöveron panttioikeudet voidaan ostaa samalla tavalla kuin todellisia kiinteistöjä voidaan ostaa ja myydä huutokaupoissa. Huutokaupat voidaan järjestää fyysisessä ympäristössä tai verkossa, ja sijoittajat voivat joko tehdä pantin panttioikeuden korkoon tai tarjota palkkion, jonka he maksavat siitä. Sijoittajalle, joka on valmis hyväksymään alimman koron tai maksamaan korkeimman palkkion, myönnetään panttioikeus. Ostajat joutuvat usein tarjouskilpailuihin tietyn kiinteistön kohdalla, mikä alentaa voiton ostajan saavuttamaa tuottoprosenttia.
Westover kertoo, että kiinteistöjen, joilla on vero panttioikeus, kansallinen sulkemisaste on vain noin 4%. Mutta hän sanoo, että ostajien on oltava tietoisia korjauskustannuksista samoin kuin muista tuntemattomista, jotka heidän on mahdollisesti maksettava, jos he omistavat kiinteistön. Niiden, jotka sitten omistavat nämä kiinteistöt, on ehkä jouduttava kohtaamaan epämiellyttäviä tehtäviä, kuten nykyisten asukkaiden karkottaminen, mikä saattaa vaatia kallista apua kiinteistönhoitajalta tai asianajajalta.
Kaikkien, jotka ovat kiinnostuneita vero-panttioikeuden ostamisesta, tulisi ensin päättää, minkä tyyppisestä omaisuudesta he haluavat hallussaan panttioikeuden, kuten asuin- tai liikekiinteistön tai rakentamattoman maan verrattuna omaisuuteen parannuksilla. He voivat sitten ottaa yhteyttä kaupungin tai läänin rahastonhoitajaan selvittääkseen milloin, missä ja miten seuraava huutokauppa pidetään. Rahastonhoitajan toimisto voi kertoa sijoittajalle, mistä saa luettelon kiinteistövakuuksista, jotka on tarkoitus huutokaupatta, sekä säännöt siitä, miten myynti tapahtuu. Nämä säännöt hahmottavat kaikki rekisteröinnin esiasetukset, hyväksytyt maksutavat ja muut asiaankuuluvat yksityiskohdat.
Ostajien on myös tehtävä due diligence -toiminto käytettävissä olevista kiinteistöistä, koska joissain tapauksissa kiinteistön nykyarvo voi olla pienempi kuin panttioikeuden määrä. NTLA suosittaa jakamaan viivästysoikeuden nimellisarvon kiinteistön markkina-arvolla. Jos suhde on yli 4%, potentiaalisten ostajien tulisi olla poissa kyseisestä kiinteistöstä. Kiinteistössä voi olla myös muita panttioikeuksia, jotka estävät tarjoajaa saamasta omaisuutta.
Jokaiselle tietyssä läänissä sijaitsevalle kiinteistölle, jolla on vero panttioikeus, annetaan numero vastaavassa paketissa. Ostajat voivat etsiä näitä panttioikeuksia lukumäärän perusteella saadakseen niistä tietoa läänistä, mikä voidaan usein tehdä verkossa. Jokaisella numerolla läänissä on kiinteistön osoite, omistajan nimi, kiinteistön arvioitu arvo, oikeudellinen kuvaus ja kiinteistön tilan erittely sekä tiloissa sijaitsevat rakenteet.
Kuinka voittoa panttioikeudesta
Sijoittajien, jotka ostavat kiinteistöveron panttioikeuksia, vaaditaan tyypillisesti maksamaan pantin kokonaismäärä välittömästi takaisin liikkeeseenlaskijalle. Kaikissa paitsi kahdessa valtiossa vero panttioikeuden myöntäjä kerää pääoman, korot ja mahdolliset sakot, maksaa panttioikeuden haltijan ja sitten kerää panttioikeuden todistuksen, jos sitä ei ole arkistoitu. Kiinteistön omistajan on maksettava takaisin sijoittajalle koko panttioikeus plus korot, jotka voivat vaihdella välillä 5% - 36% - korko vaihtelee osavaltiosta toiseen - mutta on tyypillisesti 10–12%. Jos sijoittaja maksoi panttiohjelmasta lisämaksun, se voidaan lisätä eräissä tapauksissa takaisinmaksettavaan summaan.
Takaisinmaksuaikataulu kestää yleensä kuudesta kuukaudesta kolmeen vuoteen. Useimmissa tapauksissa omistaja pystyy maksamaan pantin kokonaisuudessaan. Jos omistaja ei voi maksaa panttioikeutta määräajassa, sijoittajalla on valtuudet sulkea kiinteistö aivan kuten kunnalla olisi, vaikka näin tapahtuu hyvin harvoin.
Kiinteistöverolainoihin sijoittamisen haitat
Vaikka kiinteistöveron panttioikeus voi tuottaa huomattavia korkoja, sijoittajien on tehtävä kotitehtävänsä ennen muutosta tähän areenalle. Vero panttioikeudet eivät yleensä sovellu aloittelijoille tai niille, joilla on vähän kokemusta tai tietoa kiinteistöistä.
Sijoittajien on myös tunnettava tosiasiallinen omaisuus, johon panttioikeus on asetettu varmistaakseen, että he voivat kerätä rahaa omistajalta. Rappeutunut kiinteistö, joka sijaitsee slummin naapuruston sydämessä, ei todennäköisesti ole hyvä kauppa luvatusta korkotasosta riippumatta, koska kiinteistön omistaja voi olla täysin kykenemätön tai haluton maksamaan veroa. Ominaisuudet, jotka aiheuttavat kaikenlaisia ympäristövahinkoja, kuten esimerkiksi kemikaalien tai vaarallisten materiaalien, jotka on talletettu sinne, ovat myös yleensä epätoivottuja.
Lien-omistajien on tiedettävä, mikä heidän vastuunsa on todistusten vastaanottamisen jälkeen. Niiden on yleensä ilmoitettava kiinteistönomistajalle kirjallisesti ostostaan määrätyn ajan kuluessa. Sitten heidän on lähetettävä heille toinen ilmoituskirje lunastusjakson lopussa, jos maksua ei ole suoritettu kokonaan kyseiseen aikaan.
Myös vero-panttioikeudet eivät ole ikuisia instrumentteja. Monilla on voimassaoloaika lunastusjakson päättymisen jälkeen. Kun panttioikeus vanhenee, panttioikeuden haltija ei pysty perimään maksamatta olevaa saldoa. Jos kiinteistö suljetaan, panttioikeuden haltija voi löytää kiinteistöstä muita panttioikeuksia, mikä voi tehdä mahdottomaksi omistusoikeuden saamisen.
Monet kaupalliset laitokset, kuten pankit ja hedge-rahastot, ovat kiinnostuneet kiinteistövakuuksista. He ovat kyenneet ylittämään kilpailun ja laskemaan satoja. Tämä on vaikeuttanut yksittäisten sijoittajien kannattavien kiinnitysten löytämistä, ja jotkut ovat luopuneet siitä. Nyt on kuitenkin saatavana myös joitain rahastoja, jotka sijoittavat panttioikeuksiin, ja tämä voi olla hyvä tapa aloittelevalle sijoittajalle murtautua tälle areenalle pienemmällä riskitasolla.
Pohjaviiva
Kiinteistöveron panttioikeus voi olla käyttökelpoinen sijoitusvaihtoehto kokeneille sijoittajille, jotka tuntevat kiinteistömarkkinat. Ne, jotka tietävät tekevänsä ja vievät aikaa tutkia kiinteistöjä, joille he ostavat panttioikeuksia, voivat tuottaa huomattavia voittoja ajan myötä. Mahdolliset riskit tekevät tästä kentästä kuitenkin sopimatonta kokemattomille sijoittajille.
Westover kutsuu kiinteistöveron panttioikeudeksi "hyviä mahdollisuuksia koulutetulle, viisaalle ja taitavalle - ja kauhistuttavalle sijoitukselle niille, jotka eivät tee asianmukaista huolellisuutta. Jos ostat Floridan soiden maata tai Arizonan autiomaata, jolla ei ole arvoa, mahdollisuudet ovat, että omistaja ei lunasta ja saamallasi maalla ei ole arvoa. " Lisätietoja kiinteistöveron panttioikeuksista saat kiinteistönvälittäjältäsi tai talousneuvojaltasi.
