Olet ehkä kuullut yksityisestä asuntolainavakuutuksesta (PMI), vakuutuksesta, joka joudut maksamaan, kun otat asuntolainan, jonka käsiraha on vähemmän kuin 20% tavanomaiselta lainanantajalta. Valitettavasti, vaikka liittovaltion asuntoviranomainen (FHA) onkin monin osin anteliaampi kuin tavanomaiset lainanantajat, se vaatii myös asuntolainan vakuutusta matala käsirahalaina., saat tietää, mikä on FHA-asuntolainavakuutus, miten se eroaa PMI: stä, kenellä on velvollisuus kantaa sitä ja kuinka kauan, kuinka paljon se maksaa, ja vaihtoehtosi sen välttämiseksi tai siitä eroon saamiseksi. Aloitetaan.
OHJE: Asuntolainan perusteet
Mikä on FHA-asuntolainavakuutus?
Kuten PMI, myös FHA: n asuntovakuutuksen tarkoituksena on suojata lainanantajaa. Kun lainansaajilla on kotimaassaan vain vähän omaa pääomaa, riski (lainanantajalle), että lainanottaja laiminlyö laiminlyönnin, on suurempi, koska lainanottajalla ei ole yhtä paljon menetettävää kävelemällä pois ja antamalla pankille sulkea kodin (katso vain kaikki ihmiset, jotka menivät pois 0%: n ennakkomaksu-, asunto-kupla-asuntolainaltaan). (Jos haluat lisätietoja FHA: sta, lue tämä kohta FHA: n asuntolainojen ymmärtäminen .)
FHA-lainoilla on alhaisemmat käsirahavaatimukset ja vähemmän tiukat tulo- ja luottotarpeet kuin tavanomaisilla lainoilla. Jos kuitenkin lainaat paljon rahaa jollekin, jolla on vähemmän kuin täydelliset lainausominaisuudet, haluat takuun, että myös sinulle maksetaan takaisin tavalla tai toisella. Asuntolainavakuutuksessa, jos lopetat asuntolainan maksamisen ja kävelet poissa kotoasi, vakuutuksenantaja auttaa luotonantajaa korvaamaan tappionsa. Joten vaikka asuntolainavakuutus voi vaikuttaa haitalta, koska se ei suojaa ostajaa, jos sitä ei olisi, monet ihmiset todennäköisesti eivät voisi lainata lainkaan, ennen kuin heillä olisi korkeammat käsirahamaksut, koska pankit näkivät lainat liian riskialttiina. Monien mielestä asuntolainavakuutusmaksujen maksaminen on parempi vaihtoehto kuin odottaa useita vuosia, kunnes heillä on riittävän suuri käsiraha sen välttämiseksi. (Onko toisen asuntolainan käyttö paras tapa välttää PMI: tä? Lue Outsmart Yksityinen Asuntolainavakuutus saadaksesi lisätietoja.)
FHA vaatii myös niin kutsutun etu-asuntolainavakuutuksen (UFMI) maksamisen. Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (HUD) julkaiseman asuntolainan kirjeen 2010-28 mukaan UFMI vaatii lainaa hakevia maksamaan yhden prosentin lainan ennakkomaksusta lainan päättyessä. Sinulla on mahdollisuus maksaa tämä summa käteisellä sulkeessasi lainaasi, mutta suurin osa ihmisistä päättää laskea sen kokonaismääräiseen asuntolainan määrään.
Kuinka FHA-asuntolainavakuutus eroaa yksityisestä asuntolainavakuutuksesta?
FHA-asuntovakuutuksen vuosikustannukset muuttuvat annetusta käsirahasta riippuen. Huhtikuusta 2011 alkaen HUD on muuttanut FHA: n asuntovakuutuksen 1, 10%: iin, käsiraha suurempi tai yhtä suuri kuin 5%. Niille, joilla on vähemmän kuin 5% käsiraha, vaaditaan maksamaan 1, 15% vakuutusmaksu. Joten 250 000 dollarin asunnossa, jonka vähimmäismaksu on 8750 dollaria (3, 5%), kuukausittainen asuntolainan vakuutusmaksusi perustuu 241 250 dollarin lainasummaan ja maksaa 231, 20 dollaria kuukaudessa. Tämä summa on maksettava kuukausittaisella asuntolainan maksulla.
PMI voi sitä vastoin maksaa jopa 1, 15% lainan saldosta vuodessa tai 231, 20 dollaria kuukaudessa tässä esimerkissä luottopistemäärästämme riippuen. Ero on vaatimuksissa. PMI vaatii, että sinulla on erinomainen yli 720 -luottoluokitus, jotta saat korkoa noin 1, 15% n PMI: n toukokuussa 2011 toimittamien kuukausipalkkioiden ja PMINU-kuukausikorkojen mukaan. Jos luottopisteesi on alhaisempi, sinun on esitettävä suurempi käsiraha ennen kuin he tarjoavat sinulle minkäänlaista vakuutusta. FHA-asuntolainavakuutuksessa vaaditaan vain vähintään 580 pisteluottoa voidakseen käyttää 3, 5% käsirahaa, mutta useimmat luotonantajat vaativat 620–640 luottoluokituksen, joka sallii silti ostaa kodin nopeammin. Siksi, jos sinulla on oltava asuntolainavakuutus, FHA-asuntovakuutus voi olla kahta pahuutta pienempi. Vuoden 2011 liittovaltion lainsäädännön mukaan asuntolainavakuutusmaksut ovat verovähennyskelpoisia, joten jos sinulla on säännöllinen PMI- tai FHA-asuntolainavakuutus, verovähennys voi pehmentää iskua, mutta tarkista kirjanpitäjältäsi, täytätkö oikeat vaatimukset tämän verovähennyksen saamiseksi. (Lue 6 syytä yksityisen asuntolainan vakuutuksen välttämiseen saadaksesi lisätietoja siitä, miksi FHA-vakuutus on pienempi näistä pahoista.)
Etuna, joka PMI: llä on joskus FHA: n asuntovakuutuksesta, on, että kaikki luotonantajat eivät vaadi etukäteen asuntolainan vakuutusta, kuten FHA: n UFMI.
Kenen on pidettävä FHA-asuntolainavakuutusta ja kuinka kauan?
Helmikuusta 2011 alkaen, kun saat FHA-lainan, voit laittaa vain 3, 5 prosenttia. Mutta aivan kuten tavanomaisten lainojen kanssa, vastineeksi etuoikeudelle laittaa niin vähän rahaa joudut maksamaan asuntolainavakuutuksen, kunnes laina-arvo-suhde on tarpeeksi korkea - toisin sanoen, kunnes olet maksanut tietty määrä lainaa. Sinun on myös maksettava korkeampi vakuutusmaksu. Kun oma pääoma on riittävän suuri (FHA-lainan tapauksessa 22%), lainanantaja huolestuu paljon siitä, että kävelet poissa kotoa, jos sinulla on vaikeuksia kuukausimaksujen suorittamisessa. Samassa 250 000 dollarin talossa, aikaisemmasta esimerkistämme, kun osit sen ensimmäisen kerran ja sinulta vaadittiin ottamaan asuntolainavakuutusta, ainoa tappio, jos kävelit pois talosta, olisi ollut sinun 8750 dollaria (3, 5%) käsiraha. Vaikka tämä ei ole pieni muutospala, se on paljon vähemmän merkityksellinen kuin kävelymatkan päässä 55 000 dollarista (tai 22% kokonaiskustannuksista).
HUD: n mukaan niiden, joilla on yli 15-vuotisia lainoja, vaaditaan suorittamaan kuukausittain asuntolainan vakuutusmaksut viideksi vuodeksi, ja heillä on 78%: n laina-arvo -suhde (eli olet maksanut 22% lainan pääomasta, mukaan lukien alkuperäinen käsiraha), ennen kuin vakuutusta ei enää tarvita. Jos sinulla on alle 15-vuotinen laina, ainoa vaatimus on 78%: n laina-arvo -suhde. (Jos haluat lisätietoja, lue kohta LTV-laskelman valloittaminen .)
Kuinka voit välttää tai päästä eroon FHA-asuntolainavakuutuksesta?
Koska FHA-asuntovakuutus lisää huomattavia kustannuksia asunnonomistamisen kustannuksiin, mietit todennäköisesti, voitko tehdä jotain vähentääksesi tai välttääksesi sitä, ja missä vaiheessa annat päästä eroon.
Helpoin tapa välttää asuntolainavakuutuksia on tietysti laittaa 20%. Voit tehdä tämän odottamalla ostamista, kunnes sinulla on enemmän säästöjä, tai joissain tapauksissa ostamalla halvemman kiinteistön, jossa sinulla on varaa laskea 20%. Tietenkin, tosiasiallisesti, jos tarkastellaan FHA-lainaa, jonka laina on 3, 5% alhaalla, olet todennäköisesti käymässä hienoa rajaa, jolla sinulla on varaa lainaa lainkaan, ja joudut jatkamaan vuokrausta.
Jos asuntojen hinnat arvostavat merkittävästi ostoksesi jälkeen, saatat pystyä jälleenrahoittamaan tiesi pois PMI: stä. Jotta tämä toimisi, kodisi arvon on oltava arvostettu niin paljon, että saat kotisi 22%: n pääoman.
Jotkut lainanantajat voivat tarjota erityisiä lainaohjelmia, jotka eivät vaadi kuukausittaisen asuntolainan vakuutusmaksujen maksamista huolimatta pienen ennakkomaksun sallimisesta. Esimerkiksi Quicken Loansissa on "PMI Buster" -ohjelma lainanottajille, jotka voivat vähentää vähintään 5%. Lainanottajien tulisi kuitenkin odottaa, että vaikka tämänkaltaisia ohjelmia tarjoavat lainanantajat eivät ehkä vaadi perinteistä PMI: tä, ne korvaavat lisääntyneen riskin lainata sinulle sinulle jollakin muulla tavalla, esimerkiksi tarjoamalla sinulle korkeamman koron. Itse asiassa tämä on tilanne PMI Buster -lainatuotteessa, joka mainostaa "pienempää maksua poistamalla perinteinen PMI lainanantajan maksamalla kiinnitysvakuutuksella (LPMI). LPMI voidaan sisällyttää asuntolainan korkoosi".
Jos kaikki muu epäonnistuu, saavutat yhtenä päivänä 78%: n lainasuhteen yksinkertaisesti suorittamalla kuukausittaiset asuntolainan maksut. Tämän artikkelin aikana keskustelemme 250 000 dollarin asunnonostosta, jonka pääomaprosentti olisi 22 prosenttia 11 vuoden ja yhdeksän kuukauden jälkeen. Tämä tarkoittaa, että maksat yhteensä 32 599, 20 dollaria (141 x 231, 20 dollaria = 32 599, 20 dollaria) kuukausittain asuntovakuutusmaksuista, kunnes pystyt peruuttamaan vakuutuksen.
Huomaa: Lainanantajan on tarkoitus pudottaa asuntolainavakuutus automaattisesti, kun saavutat tämän pisteen FHA-lainalla.
Onko se sen arvoista?
Kun harkitset matala käsirahalainaa, mieti, onko sekä etukäteen asettaman asuntolainan vakuutuksen että kuukausittaisen asuntolainavakuutusmaksun lisäkustannukset sinulle, jotta saat talon nopeammin. On vaikea laskea, voitatko vai häviätkö taloudellisesti pitkällä tähtäimellä tämän järjestelyn avulla, koska et voi ennustaa, mitkä asuntojen arvonnousun hinnat ovat ajankohtana, jolloin sinulla on 3, 5% laskua, ja siihen aikaan, kun sinulla on 20% laittaa alas. Et voi myöskään ennustaa tarkkaan, kuinka monta vuotta säästät ylimääräisiltä 16, 5%: lta, koska tulot ja kulut voivat muuttua parempaan tai huonompaan suuntaan tavalla, jota kukaan ei voi ennakoida. Näistä syistä voi olla parasta päättää psykologisella perusteella, haluatko maksaa asuntolainan vakuutukseen tarvittavan ylimääräisen rahan, jotta sinulla olisi paikka soittaa omaan.
Lue lisää ensimmäisen kodin ostamisesta lukemalla Rahoituksen perusteet ensimmäistä kertaa ostajille .
