Mikä on tulonlähestymistapa?
Tulomenetelmä, jota joskus kutsutaan tulojen aktivointimenetelmäksi, on eräänlainen kiinteistöjen arviointimenetelmä, jonka avulla sijoittajat voivat arvioida kiinteistön arvon kiinteistön tuottamien tulojen perusteella. Sitä käytetään ottamalla kerätyn vuokran nettotulot (NOI) ja jakamalla se aktivointikorolla.
Tulojen lähestymistapa
Miten tulomenetelmä toimii
Tulomenetelmää käytetään tyypillisesti tuloja tuottaviin kiinteistöihin, ja se on yksi kolmesta suositusta lähestymistavasta kiinteistöjen arvioinnissa. Muut ovat kustannuslähestymistapa ja vertailumenetelmä. Kiinteistöjen arvonmäärityksen tulomenetelmä on samanlainen kuin rahoituksen diskontattu kassavirta (DCF). Tulopohjainen lähestymistapa diskonttaa vuokrien tulevaisuuden arvon aktivointikorolla.
Käytettäessä tulomenetelmää vuokrakiinteistön ostamisessa sijoittaja ottaa huomioon tuotetun tulon määrän ja muut tekijät määrittääkseen, kuinka paljon kiinteistö voi myydä nykyisissä markkinaolosuhteissa. Sen lisäksi, että luotonantaja päättää, voiko sijoittaja hyötyä vuokrakiinteistöstä, se haluaa myös tietää mahdollisen takaisinmaksuriskin, jos se laajentaa kiinnitystä sijoittajalle.
Kolmesta kiinteistöjen arviointimenetelmästä tulomenetelmää pidetään kaikkein mukana ja vaikeimpana.
Erityiset näkökohdat
Käytettäessä tulomenetelmää vuokrakiinteistön ostamisessa sijoittajan on myös otettava huomioon kiinteistön kunto. Mahdolliset suuret korjaukset, joita voidaan tarvita, voivat merkittävästi leikata tulevaisuuden voittoja.
Lisäksi sijoittajan on harkittava, kuinka tehokkaasti kiinteistö toimii. Vuokranantaja voi esimerkiksi antaa vuokralaisille vuokra-alennuksia vastineeksi pihatyön tai muun vastuun suorittamiseen. Ehkä tietyt vuokralaiset kohtaavat taloudellisia vaikeuksia, joiden pitäisi kääntyä seuraavien kuukausien aikana, ja vuokranantaja ei halua heidät häätää. Jos perittävä vuokra ei ole suurempi kuin juoksevat kulut, sijoittaja ei todennäköisesti osta kiinteistöä.
Tulonlähestymistavan mukaan enimmäismäärällä ja arvioidulla arvolla on käänteinen suhde - enimmäismäärän alentaminen lisää arvioitua arvoa
Sijoittajan on myös selvitettävä, kuinka monta osaketta keskimäärin on tyhjiä kerrallaan. Täysivuokrauksen saaminen jokaiselta yksiköltä vaikuttaa sijoittajan tuloon kiinteistöstä. Tämä on erityisen tärkeää, jos kiinteistö tarvitsee suuria korjauksia ja monet yksiköt ovat tyhjiä - mikä viittaa alhaiseen käyttöasteeseen. Jos osuuksia ei täytetä säännöllisesti, vuokrankeruu on alhaisempaa kuin se voisi olla, ja kiinteistön ostaminen ei välttämättä ole sijoittajan etujen mukaista.
Avainsanat
- Tulolähestymistapa on kiinteistöjen arvostusmenetelmä, joka käyttää kiinteistön tuottamaa tuloa käyvän arvon arvioimiseen. Se lasketaan jakamalla nettotuotot aktivointikorolla. Ostajan tulee kiinnittää erityistä huomiota kiinteistön kuntoon, toiminnan tehokkuuteen ja vajaakäyttöön tulo-lähestymistapaa käytettäessä.
Esimerkki tulomenetelmästä
Tulotekniikan avulla sijoittaja käyttää vertailukelpoisten tuotteiden markkinamyyntiä pääomaprosentin valitsemiseksi. Arvioidessaan esimerkiksi tietyssä maakunnassa sijaitsevaa neljän yksikön kerrostaloa sijoittaja arvioi saman läänin samanlaisten kiinteistöjen viimeisimmät myyntihinnat. Aktivointiasteen laskemisen jälkeen sijoittaja voi jakaa vuokrakohteen NOI: n tällä korolla. Esimerkiksi kiinteistön nettotulot (NOI) ovat 700 000 dollaria ja valittu aktivointiaste 8% on arvoltaan 8, 75 miljoonaa dollaria.
