Yksi suurimmista taloudellisista päätöksistä, joita ihmiset tekevät elämänsä aikana, on kodin ostaminen. Miksi niin monet ihmiset tekevät niin suuren taloudellisen sitoumuksen, kun vuokra on halvempaa ja on paljon lyhyempi, joustavampi velvoite?
Yksi syy on se, että asunnonomistaminen antaa yksilöille mahdollisuuden rakentaa omaa pääomaa ja vähentää asuntolainan korot veroistaan, mikä tekee siitä ainoan käytettävissä olevan verohelpotuksen. Sillä on myös etuna sijoittaminen kotiin, jonka arvo toivottavasti kasvaa ajan myötä. Siellä on myös aineettomia etuja, kuten saneerauksen parempaa hallintaa.
Kun henkilö ostaa kodin, hänen kuukausimaksut lisääntyvät, mutta kodin omistaminen voi olla palkitsevaa, jos oikeat päätökset tehdään alusta alkaen.
Vaihe yksi: olemassa olevan velan selvittäminen
Asianmukainen valmistelu on puolet taistelussa asuntolainan saamiseksi. Ensimmäinen asia, jonka potentiaalisen lainanottajan on tehtävä, on hankkia kopio luottotiedotteestaan FICO-pistemäärän ja luottokelpoisuuden määrittämiseksi. Vuonna 2018 liittovaltion asuntohallinto (FHA) vaati FHA-lainalle vähintään 500 luottoluokitusta; monet luotonantajat vaativat kuitenkin pisteitä 620–640. Jos pistemäärä on alhainen, sinun tulisi yrittää parantaa sitä pitämällä luottokorttitasapainot alhaisena, maksamalla laskut ajoissa ja maksamalla korkean koron velka. Älä sulje käyttämättömiä luottokortteja, koska niin tekeminen voi vaikuttaa negatiivisesti FICO-pisteisiisi ja luotosi käyttöasteeseen (lisätietoja tästä suhteesta on luvussa " Luottojen käyttöaste" ). Pidä vain tasapaino alhaisella tasolla. Tarkista myös virheitä tai ristiriitaisuuksia velkojien ilmoituksissa ja korjaa ne.
Samanaikaisesti sinun tulisi säästää niin paljon rahaa käsirahaasi. Korkean koron velan maksaminen on kuitenkin tärkeämpää. Luottokorttihinnat, joiden korko on yli kaksi kertaa peruskorko, ovat liian korkeat. Esimerkiksi, jos nykyinen peruskorko on 6%, sinun pitäisi yrittää maksaa pois kaikki luottokorttisi, jonka korko on vähintään 12%, tai etsiä toista lainanantajaa, jolla on parempi korko, johon voit siirtää velkaasi.
Vaihe toinen: Osta lainanantajia
Kun luotto-pisteet ovat missä haluat, sinun pitäisi ostaa lainanantaja. Olettaen, että sinulla on hyvä näkymä, anna kolmen tai neljän lainanantajan kilpailla yrityksestäsi. Älä anna jokaiselle lainanantajalle lupaa käyttää luottotietosi. Hanki alustava kopio "vilpittömän arvion arviosta" (HUD-1-lomake) ja analysoi jokainen maksu. Vasta kun olet valinnut lainanantajan, sinun tulisi antaa hänen tarkistaa luotto.
Lainanantajan palkkiot lainanottajalle ovat erittäin luovia ja vaihtelevia. Maksut, kuten lainan myöntäminen, käsittelymaksut. ja vakuutusmaksut voidaan usein neuvotella vähintään 50 prosentilla tai lainanantaja voi jopa luopua niistä, jos he haluavat yrityksesi. Vältä pisteitä, jos pystyt. Kun maksat pisteitä, maksat korkoa (1 piste = 1 prosenttia) kertakorvauksena etukäteen saadaksesi alhaisemman koron kiinteäkorkoiselle asuntolainalle, mikä lisää pohjimmiltaan käsirahaasi. Pisteet ovat lainanantajan tarpeettomia lisäkustannuksia. Älä maksa näitä maksuja tai vie yritys muualle.
Joissakin tapauksissa voi olla sen arvoista palkata kiinteistövälittäjä, joka tunnistaa tarpeettomat kustannukset. Asiantunteva kiinteistönvälittäjä voi myös opastaa, mitkä kustannukset ovat tavanomaisia ja mitkä mahdollisesti voidaan poistaa. Esimerkiksi Floridan osavaltion omistusoikeuskustannukset ovat ostajan vastuulla (ellei myyjä suostu noutamaan kustannuksia), joten sinun on tiedettävä, että näiden kustannusten tulee näkyä vilpittömässä mielessäsi arvioita. Jos lainanantajasi on valtion ulkopuolinen lainanantaja, heillä voi olla erilaisia maksuja (jotka yleensä ylittävät 1 000 dollaria), ja ne voivat näyttää yllätyksenä HUD-1-selvityslausunnossa ennen sulkemista.
Miksi lainanantajat rakastavat PMI: tä
Lainanantajat voivat saalistaa ensimmäistä kertaa ostajia. Useimmat luotonantajat veloittavat yksityisen asuntolainan vakuutuksen (PMI), jos et suorita kotimaastasi vähintään 20% ennakkomaksua. Tämä vakuutus suojaa lainanantajaa, ei sinua, lainan laiminlyönnissä. Yleensä lainanantaja pitää lainaa, joka rahoitetaan yli 80% asunnon arvosta, suuremmaksi laiminlyöntiriskiksi ja vaatii PMI-maksua. Kuinka paljon tämä PMI-maksu maksetaan? Jos haet 200 000 dollarin lainaa 10 prosentin käsirahalla, voit odottaa maksavan vähintään 100 dollaria kuukaudessa PMI-maksusta. Ei ole epätavallista, että PMI-maksut ovat 150– 200 dollaria kuukaudessa.
Kolmas vaihe: Tule käsirahaan
Mitä voit tehdä, jos sinulla ei ole varaa asuntolainasi 20% käsirahaan? Jos etsit kotiin 200 000 dollaria ja käsirahasi on 10 000 dollaria, useimmat lainanantajat vaativat PMI-maksua, jos et laita vähintään 40 000 dollaria kotiin (lainaus / lainamaksut on jätetty pois lainalaskelmastamme). Useimmille ensimmäistä kertaa ostajille 40 000 dollarin käsiraha on poissa käytöstä.
Voit kuitenkin yrittää "säästää" lainojasi, jotta kaksi lainanantajaa osallistuisi lainaan. Tämä voisi muistuttaa tyyppiä 80-15-5: rahoitat 80% ensisijaisella asuntolainalla, 15% toisella asuntolainalla tai asuntolainalla ja 5% käsirahalla. Käyttämällä asuntovakuuslainaa plus käsirahaa, voit hyödyntää tätä määrää kodin hankintahintaan ja kattaa 20%: n käsirahavaatimus välttäen näin PMI: n. Asunto- tai toisella lainalla on todennäköisesti muuttuva korko tai korko, joka on korkeampi kuin ensisijaisella asuntolainalla, joten sinun on pidettävä silmällä tätä lainaa ja yritettävä maksaa se ensin. Asuntovakuuslainan korko on myös vähennyskelpoinen korko Yhdysvaltain liittovaltion veroille (asuntovakuudelle asetetaan 100 000 dollarin enimmäismäärä vähennyskelpoisuudelle).
Lainatyypit
30 vuoden kiinteäkorkoiset lainat ovat yleisin asuntolaina, koska korko ei muutu lainan voimassaoloaikana. Useimmat asunnonomistajat mieluummin tämän tyyppisiä lainoja, koska kuukausimaksut pysyvät vakaina vuosien mittaan. 15 vuoden kiinteä laina on tulossa suosituksi, koska se vähentää lainan aikataulua, mikä vähentää koron määrää lainan voimassaoloaikana. Näillä lyhytaikaisilla lainoilla on yleensä korkeampi korko, koska lainanantaja luopuu mahdollisuudesta ansaita rahaa, etenkin jos korko nousee.
Säädettävän koron asuntolainat (ARM) tarjoavat alhaisen koron tietyn ajan. Korkoa voidaan muuttaa vuosittain tai ne voidaan luokitella "3-1", "5-1", "7-1" tai vastaavaksi. Säädettävällä korolla "7-1" lainan määrä vahvistetaan seitsemälle ensimmäiselle vuodelle ja sitten sitä mukautetaan kahdeksantena vuonna nykyisten markkinaolosuhteiden perusteella, jotka yleensä perustuvat yhden vuoden Rahoitusindeksi. Alun perin ARM-korkojen korot voivat olla missä tahansa yhdestä kolmeen prosenttiyksikköön tavanomaisen kiinteän asuntolainan alapuolella, ja sitten niitä tarkistetaan tyypillisesti vuosittain määräajan päätyttyä. Onko ARM oikea sinulle, riippuu usein kuinka kauan aiot pysyä kotona. "7-1" -tapauksessa, jos aiot oleskella kotona vain seitsemän vuotta, tämä saattaa olla täydellinen laina sinulle. Jos kuitenkin aiot pysyä kotona pidempään ja korot alkavat nousta; kuukausimaksut voivat nousta merkittävästi.
Pohjaviiva
Lisätoiminnan arvoinen on HUD-1-ratkaisuehdotuksen tarkistaminen ennen uuden kodin määräaikaa; siellä lueteltujen lukujen on vastattava niitä lukuja, jotka on annettu sinulle vilpittömässä mielessä. Jos luvut ovat liian suuret tai näet uusia maksuja, ota yhteyttä lainanantajaan ja pyydä häntä selittämään tai korjaamaan virheet. Kodin ostaminen on pitkäaikaista sitoumusta, joten varmista, että ymmärrät kaikki lainasi ehdot ja älä unohda piilotettuja kuluja, joita voit myöhemmin valittaa.
