Sisällysluettelo
- Koteiden kääntökulut
- Kovat rahalainat
- Kova raha vs. perinteiset
- Mistä etsiä lainanantajia
- Yksityiset lainanantajat
- Kuinka yksityistää lainanantaja
- Online yksityiset lainanantajat
- Crowdfunding
- Yhteisrahoitussivustot
- Yhteisrahoituksen haitat
- Pohjaviiva
Asuntojen flipping on korkeimmalla tasolla vuodesta 2007 lähtien nousevien asuntojen hintojen ja lisääntyneen rahoituksen saatavuuden ansiosta. Lisäksi rajoitettu tarjonta auttaa räpylöitä saamaan suurempia voittoja nyt kuin ne olivat saaneet vuosien 2008–2009 asuntokriisin jälkeen, kun sulkemiset tulvivat kiinteistömarkkinoita.
Avainsanat
- Talon kääntäminen maksaa yleensä enemmän rahaa kuin kodin ostaminen.Lenderit näkevät selaamisen riskialtina ehdotuksena, eivätkä yleensä toimi kokemattomien räpylöiden kanssa.Hard-rahojen lainanantajat voivat olla verkossa, ja niiden ehdot ovat alle vuoden. korkojen ollessa 12–18% plus 2–5 pistettä. Harkitse yksityisten lainanantajien tarkistamista puhumalla muille flippereille.Flippers voi yrittää rahoittaa joukkorahoitussivustoja sijoitustensa rahoittamiseksi.
Koteiden kääntökulut
Vaikka kiinteistöjen ostaminen, vahvistaminen ja nopea jälleenmyyminen voi olla tuottoisaa, talon kääntäminen vie paljon enemmän rahaa kuin yksinkertaisesti talon ostaminen, jossa haluat asua. Sinun ei tarvitse vain rahaa tullaksesi kiinteistön omistajaksi, vaan tarvitset myös korjausvaroja ja keinoja kiinteistöveron, apuohjelmien ja asunnonomistajien vakuutusten kattamiseen siitä päivästä alkaen, kun myynti suljetaan kuntoutuksen kautta ja siihen päivään saakka, jolloin se myy. Lyhytaikaiset myyntivoittoverot, jotka ovat 10–37%, riippuen liittovaltion tuloveroasteikosta, leikkaavat voitot, jotka ansaitset kiinteistöistä, joita käännät vuoden sisällä tai vähemmän.
Lisäksi monet lainanantajat eivät toimi kokemattomien leppureiden kanssa. He haluavat nähdä, että sinulla on onnistunut myynti ainakin yhden kodin myymiseksi voittoa varten. Toiset työskentelevät kokemattoman räpylän kanssa, mutta veloittavat korkeammat maksut ja korot.
Kovat rahalainat
Asiantuntijat ovat erimielisiä siitä, kuinka kovat rahat saivat nimensä. Jotkut sanovat, että se viittaa siihen, että se on paljon kalliimpaa kuin perinteinen rahoitus ja sillä on ”vaikeammat” ehdot. Toiset sanovat, että se johtuu siitä, että se rahoittaa taloja, joita tavanomaisten lainanantajien on vaikea rahoittaa. Silti toiset sanovat, että termi kuvaa lainan vakuutta, kuten kovan omaisuuden tapauksessa, joka tässä tapauksessa on kiinteistö.
Terveyden lainojen laina-ajat ovat yleensä alle vuoden, korkojen ollessa 12–18% plus 2–5 pistettä, riippumatta termin alkuperästä. Piste on yhtä suuri kuin 1% lainan määrästä, joten jos lainaat 112 000 dollaria ja lainanantaja veloittaa kaksi pistettä, maksaisit 2% 112 000 dollarista tai 2240 dollaria. Sen sijaan, että maksat pisteitä sulkemisen yhteydessä, kuten tavallisella asuntolainalla, sinun ei ehkä tarvitse maksaa pisteitä ennen kuin koti myydään kovalla rahalla - yksi pehmeä asia tässä kovassa rahassa.
Kovan rahan lainanantajat perustavat määrän, jonka voit lainata, kodin peruskorjauksen jälkeiseen arvoon (ARV). Jos koti maksaa 80 000 dollaria, mutta ARV on 160 000 dollaria ja voit lainata jopa 70% ARV: stä, voit lainata 112 000 dollaria. Kun olet maksanut 80 000 dollarin ostohinnan, sinulla on 32 000 dollaria jäljellä sulkemiskustannuksiin (vaikka saatat pystyä neuvottelemaan kodin myyjän maksamaan ne), lainanantajamaksuista, kuntoutus-, kuljetuskustannuksista ja myyntikustannuksista, kuten lavastus, markkinointi, ja kiinteistönvälittäjäpalkkiot. Jos pystyt pitämään kiinni budjetista, et tarvitse rahaa taskusta kotiin kääntämiseen.
2240 dollaria pisteinä vie kuitenkin huomattavan osan siitä 32 000 dollarin budjetista, ja jos maksat 15% korkoa kuuden kuukauden ajan, kokonaiskorkokustannuksesi 112 000 dollaria kohden ovat 8 400 dollaria. Kovan rahan lainanantajat odottavat tyypillisesti vain korkotason maksuja kuukausittain, kun laina on erääntynyt, mutta jotkut saattavat sallia korkojen kertyvän eikä vaadi niiden maksamista ennen kuin käännös on valmis. Näiden kahden suuren kulun jälkeen sinulla on vain 21 360 dollaria kaikesta muusta - vähemmän, jos joudut maksamaan sulkemiskustannukset. Mutta jos koti todella myy 160 000 dollarilla, voit katsoa 48 000 dollarin voittoa vähennettynä veroilla kuuden kuukauden työstä, mahdollisesti kirjoittamatta yhtä sekkiä omalta pankkitililtäsi.
Kova raha vs. tavanomaiset lainat
Lucas Machado, House Heroes -ryhmän presidentti, ryhmä kiinteistösijoittajia, joka kääntää taloja Floridassa ja rahoittaa kovia rahalainoja, sanoo, että kovat rahalainat ovat helppoja toisella tavalla: byrokraattisen byrokratian puute. Toisin kuin tavanomaiset pankit, lainanantajia eivät sido kiinteistöjen muotoa koskevat ohjeet. ”Huonossa tilassa olevat kiinteistöt eivät täytä perinteisen asuntolainan rahoituksen ohjeita. Toisaalta kovan rahan lainanantajat odottavat lainaa rappeutuneissa taloissa ”, Machado sanoo.
Pikemminkin ”kovan rahan lainanantajat päättävät lainan myöntämisestä arvioimalla kaupan vahvuuden ja kodinsisustussuunnan luotettavuuden”, Machado sanoo. Jos osto- ja korjauskustannukset verrattuna jälleenmyyntiarvoon ovat järkeviä ja kodin läppä on luotettava, kovan rahan lainanantaja tekee lainan.
Arvioitaessa läpikäyntilainaa kovien rahan lainanantajat eivät yleensä ole huolissaan lainanottajan pätevyydestä, kuten velan ja tulon suhteista ja luottotuloksista. Joissain tapauksissa he voivat haluta nähdä hakijan asiakirjoja, kuten veroilmoitukset, tiliotteet ja luottotiedot. He eivät myöskään välitä siitä, että lainataan ennakkomaksuja (toinen ero tavanomaisiin lainanantajiin nähden). Loppujen lopuksi: "Jos läppä laiminlyö, kovan rahan lainanantaja voi sulkea talon, ottaa talon omistukseen ja myydä sen kannattavasti yksin", Machado toteaa.
Kovan rahan lainanantajalla, kuten pankilla, on ensisijainen panttioikeus kodissa, kunnes lainanottaja maksaa lainan, mutta lainanottaja on omistaja ja pitää asiakirjan, selittää Senna House Buyersin hankintapäällikkö Mat Trenchard, yksi Houstonin suurimmista taloyhtiöistä.
Mistä etsiä lainanantajia
Yksi paikka löytää kovan rahan lainanantaja on verkossa. Esimerkiksi Lima One Capital työskentelee uusien leppureiden kanssa ja lainaa jopa 90% lainaan ja kustannuksiin tai jopa 75% lainaan ARV: lle. Palkkiot ja korot laskevat, kun lainanottaja kääntyy. Lima One lainaa useimmissa osavaltioissa hinnat ja palkkiot vaihtelevat osavaltioittain.
Yleensä odotetaan maksavan:
- Jos olet suorittanut yhden käänteen viimeisen 24 kuukauden aikana, aloitusmaksu on 3, 5% ja korko 12%. Jos vyölläsi on kaksi tai neljä kääntöä, se on 3% aloitusmaksu ja 11% korko viidelle tai enemmän valmistuneita flippejä, saat aloituspalkkion 2% ja koron 9, 99%
Lainanottajat, joiden luottoluokitukset ovat alle 680, voivat lainata hieman vähemmän ja maksaa korkeimmat kustannukset. Minimi luottopistemäärä on 630. Myös Lima One Capital vaatii 10% käsirahaa ja tarjoaa takaisinmaksuaikoja 13 kuukauteen saakka.
Toinen esimerkki on LendingHome. Tämä yritys tarjoaa kiinteäkorkoisia lainoja enintään 90% ostohinnasta ja 100% remontin kustannuksista. Lainanottajien on toimitettava tiliotteet osoittaakseen, että he pystyvät kattamaan käsiraha- ja sulkemiskulut. Muita vaatimuksia ovat ostosopimus, luettelo aiemmista korjaus- ja käännösprojekteista, kiinteistöasiakirjat ja käsiraha. Korot ovat tyypillisesti 7, 5% - 12%. Kolmansien osapuolien lainavakuutuskustannusten kattamiseen sisältyy 199 dollarin hakemusmaksu. LendingHome veloittaa myös aloitus-, arviointi-, nimike- ja esc-palkkiot, ja yritys pitää hallussaan kuntoutusvaroja remonttien valmistumisen jälkeen.
House Heroesin presidentti Lucus Machado ehdottaa tavoittavansa paikallisia kiinteistösijoitusyhdistyksiä, paikallisia sijoittajia ja paikallisia kiinteistönvälittäjiä löytääkseen tiilen ja laastin, kovan rahan lainanantajat. Mutta neuvotteluissa ei ehkä ole paljon tilaa etenkin pisteistä ja koroista. Machado toteaa, että viime vuosina on ollut niin paljon mahdollisuuksia lainata rahaa, että kauppaa ei tarvitse jahdata. "Miksi ottaa lainaa alhaisemmalla tuotolla tänään, kun todennäköisesti kohtaat uuden mahdollisuuden huomenna?", Hän kysyy.
Yksityiset lainanantajat
"Yksityinen lainanantaja on yksinkertaisesti henkilö, jolla on huomattavaa pääomaa lainata sinulle", sanoo Senna House Buyers Mat Trenchard. ”Sinä hämmästytit, kuinka monta henkilöä etsii lainaamaan säästöjä rahaa. Ne toimivat paljon kuin HML, paitsi että yleensä saat parempia hintoja ja ehtoja. ”
Trenchardin mukaan yksityiset lainanantajat voivat olla avoimempia neuvottelemaan maksuehdoista kuin kovan rahan lainanantajat. He saattavat jopa olla valmiita toimimaan kumppanina kaupassa ja ottamaan osan voitoista vastineeksi siitä, että ne eivät veloita korkoa.
"Kokemattoman läppäryhmän avain on luottamus neuvotteluihin", Trenchard sanoo. ”Heidän on verkotuttava ja puhuttava muille räpylöille siitä, kuinka paljon he ovat tottuneet maksamaan ja tietämään, että he voivat kävellä pois. Älä ajattele, koska et voinut sopia ensimmäisen lainanantajan kanssa, jonka kanssa puhut, että et löydä rahaa sopimukselle. ”
Voit etsiä yksityisiä lainanantajia paikallisista kiinteistöverkkojen tapahtumista. Nämä henkilöt voivat veloittaa 8–12%, plus nolla kahteen pisteeseen verrattuna kovan rahan lainanantajan 12–15%: iin kahdesta viiteen pisteeseen, Trenchard sanoo. Kuten kovan rahan lainanantaja tai pankki, he ottavat ensimmäisen asteen panttioikeuden taloon.
Kuinka luopua yksityisestä lainanantajasta
Kokeneet ammattimaiset leppurit sanovat, että paras tapa miettiäsi yksityistä lainanantajaa on puhua muiden leppureiden kanssa - joita löydät myös kiinteistöjen verkottumistapahtumista - ja kysyä, onko heillä kokemusta lainanantajista. Kuinka nopea käännös oli? Mitä hinnoittelua he saivat? Kuinka luottavainen lainanantaja oli? Voit myös kysyä viitteitä ja soittaa heille.
Pahimmassa tapauksessa skenaario on yleensä se, että kauppa kaatuu läpi, koska lainanantaja ei tarjoa luvattua rahoitusta ja ostaja menettää ansainta rahaa talletus. Toinen mahdollisuus on yllättyä sovittelupöydällä odottamattomilla lainanantajamaksuilla. On myös mahdollista käydä laillisia taisteluita sopimusehdoista tai lainanantaja yrittää saada kiinni lainanottajan laiminlyönnistä, jotta hän voi sulkea omaisuuden. Nämä ovat kaikki hyviä syitä tarkistaa lainanantaja ennen kuin allekirjoittaa mitään.
”Muista kuitenkin, että tällaisessa kaupassa lainanantaja kauppaa joukko rahaa vastineeksi allekirjoitetuista paperiarkeista - laina-asiakirjoista. Se ei ole huono asia lainanottajalle ”, Machado sanoo.
Online yksityiset lainanantajat
Teknisesti yksityinen lainanantaja on ystävä, perheenjäsen tai muu henkilö, joka ei tee liiketoimintaa lainaamalla rahaa, mutta sitoutuu antamaan sinulle rahoitusta, sanoo SparkRental-perustajan perustaja ja 15 kiinteistössä toimivan kiinteistösijoittajan Brian Davis.. Jotkut yritykset voivat kutsua itseään yksityisiksi lainanantajiksi yksinkertaisesti siksi, että ne ovat yksityisomistuksessa. Kuten kovan rahan lainaajat, voit löytää niitä myös Internetistä.
5 Arch Funding, jonka kotipaikka on Irvine, Kalifornia, työskentelee kokeneiden leppureiden kanssa 30 osavaltiossa. Se tarjoaa yksinumeroiset korot kiinteälainaisille lainoille.
Anchor Loans, Calabasas, Kaliforniassa toimiva yritys, voi sulkea kauppoja monenlaisista kiinteistötyypeistä kilpailukykyisin korkoin 46 osavaltiossa. Ehdot vaihtelevat valtion mukaan. Esimerkiksi Kaliforniassa on saatavana lainoja, joiden korko on 8–13%, riippuen lainan arvosta ja lainanottajan kokemuksesta, aloituspalkkioilla 2–3% ja lainaehdoilla 6–12 kuukautta ilman ennakkomaksua. seuraamuksia. Tatuointilaput voivat lainata jopa 70% kodin ARV-arvosta. Vähimmäismaksu on vähintään 10–20% hankintamenosta. Lainanottajilla on oltava todistettu kokemus vähintään viidestä flipistä viimeisen 18 kuukauden aikana. Ankkurilainat käsittelevät lainoja päteville yrityksille ja monijäsenisille osakeyhtiöille (LLC), joilla on vähemmän kuin viisi käännöstä. Rahoitus voi tapahtua kahdesta päivästä kahteen viikkoon ja kestää yleensä yhden viikon yhtiön verkkosivuston mukaan.
Crowdfunding
Yhteisrahoitus perustuu joukkoon erilaisia henkilöitä ja / tai instituutioita, jotka rahoittavat lainoja yhdessä. Jokainen lainanantaja, jota kutsutaan sijoittajaksi, toimittaa pienen osan lainanottajan lainasta ja ansaitsee korkoa rahalle.
Perinteiset joukkorahoitussivustot, kuten Prosper, eivät ole suunnattu talojen ostamiseen ja kääntämiseen. Prosperin enimmäislainasumma 35 000 dollaria on tarkoitettu sellaisiin hankkeisiin kuin kodin kunnostaminen, velkojen vakauttaminen ja pienyritysten rahoitus. Siellä tulee erikoistuneita joukkorahoitus sivustoja asuinkiinteistövälittäjille. Jotkut ennakkorahoittavat lainaa, mikä tarkoittaa, että yritys sulkee lainan nopeasti omalla rahoillaan odottaessaan sijoittajien sijoittavan rahoitusta, kun taas toiset eivät sulje lainaasi kunnes sijoittajat ovat rahoittaneet sen kokonaan. Tämä voi tarkoittaa hitaampaa sulkeutumista tai sulkeutumattomuutta.
"Rahoitusrahoituksen verkkosivustot mieluummin vastaavat kuin raskaan rahan lainanantajat", Davis sanoo. "Ne ovat suhteellisen kalliita, mutta ne lainaavat kiinteistösijoittajille riippumatta siitä, kuinka monta asuntolainaa heillä on, ja keskittyvät voimakkaasti itse kaupan vakuuksiin ja laatuun."
Yhteisrahoitussivustot
Pohjakerros tarjoaa lainoja 25 000–2 miljoonaa dollaria, rahoituksen ollessa jopa 90% LTC: stä (100% remontin kustannuksista), sulkemiset jopa seitsemässä päivässä, maksuja ei laina-aikana eikä lainoille vaadita veroilmoituksia tai tiliotteita. alle puoli miljoonaa. Korot vaihtelevat 5, 4%: sta 26%: iin. Lainanottajan on maksettava vähintään kolmen kuukauden korko, vaikka se maksaa lainan aikaisemmin. Tyypilliset sulkemiskustannukset ovat 500–1 500 dollaria, ja Groundfloor laskuttaa 2–4 pistettä lainaa kohti. Kaikki pisteet ja palkkiot voidaan laskea lainaan. Pohjakerros ei tyypillisesti toimi kokemattomien aluslevyjen kanssa.
Patch of Land tarjoaa lainoja 100 000 dollarista 5 miljoonaan dollariin ja rahoittaa jopa 80% lainan arvosta tai enintään 70% uudelleenkorjatusta arvosta, lainaa jopa seitsemässä päivässä ja korot alkavat 7.99. %. Lainanottajat suorittavat lainoistaan automaattisesti kuukausittaiset koronmaksut yhdestä 36 kuukauteen. Patch of Land toimii vain kokeneiden kehittäjien kanssa.
Fund That Flip tarjoaa jopa 90% ostohinnasta, jopa 100% työn laajuudesta, päättyy jopa seitsemässä päivässä, lainaehdot kuudesta 24 kuukauteen ja korot alkavat 7, 99%.
Yhteisrahoituksen haitat
Trenchard ja Machado kertoivat, etteivät ne käyttäneet kiinteistöjen joukkorahoitussivustoja, mutta molemmat epäilivät, että joukkorahoitusprosessi arvioida ja sitoutua sopimukseen saattaa olla hitaampi kuin mitä lainanottaja kokeisi yksityisen tai kovan rahan lainanantajan kanssa. Kun läppällä on vahvat suhteet lainanantajaan, nämä kaksi voivat pystyä solmimaan sopimuksen 24 tunnissa, kun loistava tilaisuus tulee esiin ja kaikki paperit ovat kunnossa.
Toisin kuin yksityinen lainanantaja, joukkorahoitussivustot eivät myöskään tarjoa mahdollisuutta neuvotella. Ne ovat saattaneet asettaa parametrit jokaiselle kaupalle, koska he ovat vastuussa suuresta sijoittajaryhmästä.
Pohjaviiva
Kaikki nämä vaihtoehdot ovat kalliita verrattuna perinteiseen asuntolainan rahoitukseen omistajan käyttämässä kodissa, mutta niiden hinta heijastaa suurta riskiä, jonka lainanantaja ottaa, ja epätodennäköisyyttä, että saat pienkorkoisen pankkilainan talon kääntämiseksi. Mutta muiden ihmisten rahan käyttäminen ei vain anna sinulle mahdollisuuden aloittaa flipping-liiketoiminnassa, kun sinulla on vähän tai ei lainkaan rahaa sijoittaa, mutta antaa sinulle myös mahdollisuuden kääntää lisää kiinteistöjä samanaikaisesti ja kasvattaa kokonaistulostasi, kun olet hankkinut tarpeeksi kokemusta useiden kauppojen tekemiseen.
"Jos tiedät vaihtoehdot, mistä ne löytyvät ja kuinka verkottua, ongelma on enemmän kauppojen löytämisessä kuin rahan löytämisessä", Trenchard sanoo. "On erittäin helppoa löytää rahaa paljon, mutta on erittäin vaikea löytää hyviä tarjouksia."
