Kiinteistösijoitusrahasto (REIT) on kiinteistöyhtiö, joka tarjoaa kantaosakkeita yleisölle. Tällä tavalla REIT-osake on samanlainen kuin mikä tahansa muu osake, joka edustaa omistusta toimivassa liiketoiminnassa. REIT: llä on kaksi ainutlaatuista ominaisuutta: sen pääliiketoiminta on tuloja tuottavien kiinteistöjen ryhmien hallintaa ja sen on jaettava suurin osa voitoistaan osinkoina. Tässä tarkastellaan REIT-laitteita, niiden ominaisuuksia ja miten niitä analysoidaan.
ajot
Voidakseen saada REIT IRS: n kanssa, kiinteistöyhtiön on sitouduttava maksamaan vähintään 90% verotettavasta voitostaan osinkoina (ja täytettävä muut, mutta vähemmän tärkeät vaatimukset). Koska yrityksellä on REIT-asema, yritys välttää yhtiöveroa. Säännöllinen yhtiö tuottaa voittoa ja maksaa verot koko tuloksestaan ja päättää sitten miten jakaa verojen jälkeiset voitonsa osinkojen ja uudelleeninvestointien kesken; REIT jakaa vain kaiken tai lähes kaikki voitonsa ja ohittaa verotuksen.
Eri tyyppi
REIT-tyyppejä on erityyppisiä. Jotkut kuuluvat erityisluokkaan nimeltään kiinnitys REIT. Nämä REIT-lainat antavat lainoja, jotka on vakuutettu kiinteistöillä, mutta ne eivät yleensä omista tai omista kiinteistöjä. Asuntolainarekisterit vaativat erityisen analyysin. Ne ovat rahoitusyhtiöitä, jotka käyttävät useita suojausinstrumentteja hallitakseen korkoriskiaan. Emme harkitse heitä täällä.
Vaikka kourallinen hybridi REIT -yrityksiä suorittaa sekä kiinteistötoimintaa että asuntolainojen kauppaa, suurin osa REIT: istä keskittyy kiinteistötoimintojen "kiinteän omaisuuden" liiketoimintaan. Niitä kutsutaan oman pääoman ehtoisiksi sijoitusrahastoiksi. Kun luet REIT: istä, olet yleensä lukemassa pääoma REIT: iä. Osakerahastoilla on taipumus erikoistua tiettyjen rakennustyyppien, kuten asuntojen, alueellisten ostoskeskusten, toimistorakennusten tai majoitustilojen omistamiseen. Jotkut ovat monipuolisia ja toiset ovat erikoistuneita, mikä tarkoittaa, että ne uhmatavat luokitusta - kuten esimerkiksi REIT, joka omistaa golfkenttiä.
Sijoitusanalyysi
REITit ovat osinkoa maksavat osakkeet, jotka keskittyvät kiinteistöihin. Jos etsit tuloja, harkitset niitä yhdessä korkean tuoton joukkovelkakirjarahastojen ja osinkoa maksavien osakkeiden kanssa. Osinkoa maksavina osakkeina REIT: iä analysoidaan samalla tavalla kuin muita osakkeita. Kiinteistön kirjanpidollisesta käsittelystä johtuu kuitenkin joitain suuria eroja.
Kuvaillaan yksinkertaistetulla esimerkillä. Oletetaan, että REIT ostaa rakennuksen miljoonalla dollarilla. Kirjanpito vaatii, että REIT laskuttaa omaisuuserästä poistot. Oletetaan, että jakaamme poistot 20 vuodessa suoraviivaisesti. Joka vuosi vähennämme 50 000 dollaria poistoja (50 000 dollaria vuodessa x 20 vuotta = miljoona dollaria).
Tarkastellaan yllä olevaa yksinkertaistettua taseta ja tuloslaskelmaa. Vuonna 10 taseemme taseen kirjanpitoarvo on 500 000 dollaria (eli kirjanpitoarvo): alkuperäiset alkuperäiset kustannukset ovat miljoona dollaria vähennettynä 500 000 dollarilla kertyneillä poistoilla (10 vuotta x 50 000 dollaria vuodessa). Tuloslaskelmamme vähentää 190 000 dollaria kuluja 200 000 dollarin tuloista, mutta 50 000 dollaria kuluista on poistot.
REIT ei kuitenkaan käytä tätä rahaa vuonna 10; poistot ovat käteismaksu. Siksi lisäämme poistot takaisin nettotuloihin tuottaaksemme varoja toiminnasta (FFO). Ajatuksena on, että poistot vähentävät kohtuuttomasti nettotulojamme, koska rakennuksemme ei todennäköisesti menettänyt puolta arvoaan viimeisen 10 vuoden aikana. FFO korjaa tämän oletetun vääristymisen poistamalla poistot. (FFO sisältää myös joitain muita säätöjä.)
Meidän on huomattava, että FFO lähenee kassavirtaa kuin nettotuloja, mutta se ei kaata kassavirtaa. Huomioi pääasiassa yllä olevassa esimerkissä, että emme koskaan laskeneet rakennuksen hankkimiseen käytettyä miljoonaa dollaria (investoinnit). Tarkempi analyysi sisällyttäisi investoinnit investointeihin. Investoinnit laskemalla saadaan luku, joka tunnetaan mukautettuna FFO: na, mutta sen laskemisesta ei ole yleistä yksimielisyyttä.
Hypoteettinen taseemme voi auttaa meitä ymmärtämään toisen yleisen REIT-mittarin, nettovarallisuuden (NAV). Vuonna 10 rakennuksemme kirjanpitoarvo oli vain 500 000 dollaria, koska puolet alkuperäisistä kustannuksista oli poistettu. Joten kirjanpitoarvo ja siihen liittyvät suhdeluvut, kuten hinta / kirjanpito - usein epäilyttävät yleisen osakeanalyysin suhteen - ovat melko hyödytöntä REITille. NAV yrittää korvata kiinteistön kirjanpitoarvon paremmalla arviolla markkina-arvosta.
NAV: n laskeminen vaatii jonkin verran subjektiivista arviointia REIT: n omistusosuuksista. Yllä olevassa esimerkissä näemme, että rakennus tuottaa 100 000 dollaria liiketuloja (200 000 dollaria tuloja miinus 100 000 dollaria toimintakulut). Yksi menetelmä olisi liiketulon hyödyntäminen markkinakoron perusteella. Jos katsomme, että markkinoiden tämänhetkinen enimmäismäärä tämäntyyppisille rakennuksille on 8%, niin arviomme rakennuksen arvosta tulee 1, 25 miljoonaa dollaria (100 000 dollaria liiketulot / 8% yläraja = 1 250 000 dollaria). Tämä markkina-arvoarvio korvaa rakennuksen kirjanpitoarvon. Sitten vähennettäisiin asuntolainan velka (ei esitetty) saadaksesi omaisuuserän nettoarvon. Omaisuuserät vähennettynä velalla vastaa pääomaa, jossa 'netto' tarkoittaa nettovarallisuuden nettovelkaa. Viimeinen vaihe on jakaa NAV osakkeisiin, jotta saadaan osakekohtainen NAV, mikä on arvio todellisesta arvosta. Teoreettisesti noteeratun osakekurssin ei pitäisi olla kaukana liian kaukana osakekohtaisesta nettoarvosta.
Ylhäältä alas Alhaalta ylöspäin
Kun valitset varastoja, kuulet joskus ylhäältä alaspäin alhaalta ylöspäin -analyysistä. Ylhäältä alaspäin alkaa taloudellinen näkökulma ja vedot aiheisiin tai aloihin (esimerkiksi ikääntyvä väestö voi suosia lääkeyrityksiä). Bottom-up keskittyy tiettyjen yritysten perusteisiin. REIT-varastot vaativat selvästi sekä ylhäältä alas että alhaalta ylös -analyysin.
Ylhäältä alaspäin REIT: iin voi vaikuttaa kaikki, mikä vaikuttaa kiinteistöjen tarjontaan ja kysyntään. Väestö ja työpaikkojen kasvu ovat yleensä suotuisia kaikille REIT-tyypeille. Korot ovat lyhyesti sanottuna sekoitettu pussi. Korkojen nousu tarkoittaa yleensä paranevaa taloutta, mikä on hyvä REITille, koska ihmiset käyttävät menoja ja yritykset vuokraavat enemmän tilaa. Korkojen nousu on yleensä hyvä asuntorakennuksille, koska ihmiset mieluummin jäävät vuokralaisiin kuin ostavat uusia asuntoja. Toisaalta REIT: t voivat usein hyötyä alhaisemmista koroista vähentämällä korkokulujaan ja siten kasvattamalla kannattavuuttaan.
Pääomamarkkinaolosuhteet ovat myös tärkeitä, nimittäin REIT-osakkeiden institutionaalinen kysyntä. Lyhyellä aikavälillä tämä kysyntä voi kaataa perusteet. Esimerkiksi REIT-varastot menivät melko hyvin vuonna 2001 ja vuoden 2002 ensimmäisellä puoliskolla huolimatta puutteellisista perusteista, koska rahaa virtaa koko omaisuusluokkaan.
Henkilökohtaisella REIT-tasolla haluat nähdä vahvat näkymät liikevaihdon kasvulle, kuten vuokratuotot, niihin liittyvät palvelutulot ja FFO. Haluat nähdä, onko REIT: llä ainutlaatuinen strategia käyttöasteen parantamiseksi ja vuokriensa nostamiseksi. REIT etsii tyypillisesti kasvua yritysostojen kautta ja pyrkii edelleen mittakaavaetujen hyödyntämiseen rinnastamalla tehottomasti hoidetut kiinteistöt. Mittakaavaedut saavutetaan vähentämällä toimintakuluja prosentteina tuloista. Mutta yritysostot ovat kaksiteräinen miekka. Jos REIT ei pysty parantamaan käyttöastetta ja / tai korottamaan vuokria, se voidaan pakottaa harkitsemattomiin yritysostoihin kasvun edistämiseksi.
Koska asuntolainalla on suuri rooli oman pääoman arvossa, on syytä tarkastella taseen tasoa. Jotkut suosittelevat vipuvaikutuksen, kuten velan oman pääoman suhteen tarkastelua. Mutta käytännössä on vaikea sanoa, milloin vipuvaikutus on tullut liialliseksi. On tärkeämpää punnita kiinteän ja vaihtuvakorkoisen velan osuus. Nykyisessä matalan korkotason ympäristössä REIT, joka käyttää vain vaihtuvakorkoista velkaa, vahingoittuu, jos korot nousevat.
Pohjaviiva
REIT: t ovat kiinteistöyhtiöitä, joiden on maksettava suuria osinkoja voidakseen nauttia REIT: n veroetuista. Vakaa tulo, joka voi ylittää Treasury-tuoton, yhdistyy hintavakauteen, mikä tarjoaa kokonaistuottopotentiaalin, joka kilpailee pienin pääoman ehtoisilla osakkeilla. REIT: n analysointi vaatii poistojen aiheuttamien kirjanpidollisten vääristymien ymmärtämistä ja makrotaloudellisten vaikutusten huolellista huomioimista.
