Operatiiviset varat (FFO) ja kokonaisvelkasuhde on vipuvaikutusaste, jota luottoluokituslaitos tai sijoittaja voi käyttää arvioimaan yrityksen taloudellista riskiä. Suhde on metrinen, jossa verrataan nettotuottojen tuottoa plus poistoja, poistoja, laskennallisia tuloveroja ja muita ei-käteisiä eriä pitkäaikaisiin lainoihin plus lyhytaikaisia maturiteetteja, yritystodistuksia ja muita lyhytaikaisia lainoja. Nykyisten pääomahankkeiden kustannukset eivät sisälly tämän velan kokonaisvelkaan.
Rahoituksen jakaminen operaatioista (FFO) kokonaisvelkasuhteeseen
Operatiiviset varat (FFO) on kiinteistöjen sijoitusrahaston (REIT) tuottaman kassavirran mitta. Rahastoihin sisältyy rahaa, jonka yritys kerää varastojen myynnistä ja palveluista, joita se tarjoaa asiakkailleen. Se lasketaan nettotuottoina + poistot + poistot - omaisuuden myyntivoitot. Koska yleisesti hyväksytyt kirjanpitoperiaatteet (GAAP) edellyttävät, että REIT: t poistavat sijoituskiinteistönsä ajan myötä yhdellä tavanomaisilla poistomenetelmillä, REIT: n todellinen suorituskyky voi vääristyä. Tämä johtuu siitä, että useiden sijoituskiinteistöjen arvo kasvaa ajan myötä, mikä tekee poistoista epätarkkoja kuvaamaan REIT: n arvoa. Poistot ja poistot on siten lisättävä takaisin nettotuloihin tämän asian sovittamiseksi.
FFO: n suhde kokonaisvelkaan mitataan yrityksen kykyä maksaa velkaan yksin nettotulot käyttämällä. Mitä alhaisempi FFO-velkasuhde on, sitä vipuvaikutteisempi yritys on. Jos suhde on pienempi kuin 1, yritys voi joutua myymään osan varoistaan tai ottamaan lisälainoja pysyäkseen pinnalla. Mitä korkeampi FFO-velkasuhde on, sitä vahvemmassa asemassa yritys on maksamaan velkojaan operatiivisista tuloistaan ja sitä matalampi on yrityksen luottoriski. Koska velkarahoitteisten omaisuuserien taloudellinen vaikutusaika on yleensä yli vuosi, FFO: n kokonaisvelkamittauksella ei ole tarkoitus mitata, kattaako yrityksen vuotuinen FFO velan kokonaan, esim. Suhde 100, vaan sen, onko sillä kyky palveluvelka varovaisessa ajassa, esim. suhde 40, mikä tarkoittaa kykyä hoitaa velka kokonaan 2, 5 vuodessa. Yrityksillä voi olla muita resursseja kuin varoja operaatioista velkojen maksamiseen; he saattavat ottaa ylimääräisen lainan, myydä omaisuutta, laskea liikkeeseen uusia joukkovelkakirjoja tai laskea liikkeeseen uusia osakkeita.
Luottolaitos Standard & Poor's arvioi yrityksille, että yrityksillä, joiden FFO-velkasuhde on yli 60, on minimaalinen riski. Yrityksellä, jolla on vaatimaton riski, suhde on 45 - 60; yhden, jolla on keskiriski, suhde on 30 - 45; yhden, jolla on merkittävä riski, suhde on 20 - 30; aggressiivisen riskin omaavan henkilön suhde on 12 - 20; ja korkean riskin omaavan yrityksen FFO-velkasuhde on alle 12. Kuitenkin nämä standardit vaihtelevat toimialoittain. Esimerkiksi teollisuusyritykset (valmistus-, palvelu- tai kuljetusyritykset) saattavat tarvita FFO: n kokonaisvelkasuhdetta 80, jotta voitaisiin saada AAA-luokitus, joka on korkein luottoluokitus.
FFO pelkästään velan kokonaismäärästä ei anna tarpeeksi tietoa yrityksen taloudellisen tilanteen määrittämiseksi. Muita vastaavia, tärkeimpiä vipuvaikutussuhteita yrityksen taloudellisen riskin arvioimiseksi ovat velan ja käyttökatteen suhde, joka kertoo sijoittajille, kuinka monen vuoden kuluessa yrityksen velkojen takaisinmaksu kestää, ja velan ja kokonaispääoman suhde, joka kertoo sijoittajille kuinka yritys on toiminnan rahoittaminen.
