Kymmenet asuntolainanantajat julistavat konkurssin muutamassa viikossa. Markkinat ovat täynnä huolenaiheita suuresta globaalista luottoriskistä, joka voi vaikuttaa kaikkiin lainanottajien luokkiin. Keskuspankit käyttävät hätälausekkeita likviditeetin lisäämiseen peloissa oleville rahoitusmarkkinoille. Kiinteistömarkkinat romahtivat vuosien ennätyskorkeuden jälkeen. Markkinoiden sulkemisaste on kaksinkertainen vuoden takaisesta vuoden 2006 jälkipuoliskolla ja vuonna 2007.
Raportit kuulostavat pelottavilta, mutta mitä tämä kaikki tarkoittaa?
Olemme tällä hetkellä polvissa Yhdysvaltojen asuntomarkkinoilla keskittyvässä finanssikriisissä, jossa jäädytettyjen subprime-asuntoluottojen markkinoiden laskeutuminen on leviämässä luottomarkkinoille samoin kuin kotimaisiin ja maailmanlaajuisiin osakemarkkinoihin. Lue lisätietoja siitä, kuinka markkinat putosivat niin pitkälle ja mitä saattaa edetä.
Polku kriisiin
Oliko tämä tapaus, jossa yksi ryhmä tai yksi yritys nukahti pyörässä? Onko tämä seurausta liian pienestä valvonnasta, liian ahneudesta vai ei yksinkertaisesti riittämästä ymmärrystä? Kuten usein tapauksissa, joissa rahoitusmarkkinat menevät pieleen, vastaus on todennäköisesti "kaikki edellä oleva"
Muista , että markkinat, joita tänään katsomme, ovat kuuden vuoden takaisten markkinoiden sivutuote. Palaa taaksepäin vuoden 2001 loppupuolelle, jolloin 11. syyskuuta jälkeen tapahtuneiden maailmanlaajuisten terrori-iskujen pelko kiersi jo vaikeuksissa olevaa taloutta, joka oli vasta alkamassa tulla taantumasta, jonka 1990-luvun lopun teknologiakupla aiheutti. (Aiheeseen liittyvää lukemista, katso Suurimmat markkinoiden kaatumiset ja kun pelko ja ahneus valtaavat .)
Vastauksena vuonna 2001 keskuspankki aloitti korkojen leikkaamisen dramaattisesti, ja syötettyjen varojen korko saavutti yhden prosentin vuonna 2003, mikä keskuspankkitoiminnassa on pääosin nolla. Liittovaltion rahastojen alhaisen koron tavoitteena on laajentaa rahan tarjontaa ja rohkaista lainanottoa, jonka pitäisi kannustaa käyttämään ja investoimaan. Ajatusta siitä, että menot olivat "isänmaallisia", levitettiin laajalti, ja kaikki - Valkoisesta talosta aina paikalliseen vanhempien ja opettajien yhdistykseen - rohkaisivat meitä ostamaan, ostamaan, ostamaan.
Se toimi, ja talous alkoi tasaisesti kasvaa vuonna 2002.
Kiinteistöt alkavat näyttää houkuttelevalta
Kun matalammat korot toimivat tiensä talouteen, kiinteistömarkkinat alkoivat tehdä itsensä hulluksi, kun myytyjen asuntojen määrä - ja niiden myymät hinnat - nousivat dramaattisesti vuoden 2002 alusta. Tuolloin korko 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina oli alhaisimmalla tasolla kuin lähes 40 vuodessa, ja ihmiset näkivät ainutlaatuisen tilaisuuden päästä käsiksi lähes halvimpaan käytettävissä olevaan pääoman lähteeseen. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista kohdasta Miksi asuntomarkkinoiden kuplat ja kuinka korot vaikuttavat osakemarkkinoihin .)
Sijoituspankit ja omaisuusvakuudellinen arvopaperi
Jos asuntomarkkinoille olisi käsitelty vain kunnollinen käsi - esimerkiksi alhaisen korkotason ja kasvavan kysynnän omaava käsi -, ongelmat olisivat olleet melko hillittyjä. Valitettavasti sille annettiin fantastinen käsi, koska uusia rahoitustuotteita kehrättiin Wall Streetillä. Nämä uudet tuotteet päätyivät leviämään kauas ja laajalle ja sisällytettiin eläkerahastoihin, hedge-rahastoihin ja kansainvälisiin hallituksiin.
Ja kuten me nyt opimme, monet näistä tuotteista olivat lopulta mitään arvoisia.
Yksinkertainen idea johtaa suuriin ongelmiin
Omaisuusvakuudellinen vakuus (ABS) on ollut olemassa jo vuosikymmenien ajan, ja sen ytimessä on yksinkertainen sijoitusperiaate: Ota joukko varoja, joilla on ennakoitavissa olevat ja vastaavat kassavirrat (kuten yksilön asuntolaina), niputa ne yhteen hallittuun pakettiin joka kerää kaikki yksilölliset maksut (asuntolainan maksut) ja käyttää rahat maksamaan sijoittajille hallitun paketin kuponki. Tämä luo omaisuusvakuudellisen vakuuden, jossa taustalla oleva kiinteistö toimii vakuutena. (Jos haluat lisätietoja, lue omaisuuden allokointi kiinteätuottoisina .)
Toinen suuri plus oli, että luottoluokituslaitokset, kuten Moody's ja Standard & Poor's, asettaisivat AAA- tai A + -hyväksyntäleiman monille näistä arvopapereista, mikä merkitsisi niiden suhteellista turvallisuutta sijoituskohteena. (Jos haluat lisätietoja, lue Mikä on yrityksen luottoluokitus? )
Sijoittajan etuna on, että hän voi hankkia monipuolisen korkosijoituskannan, joka saapuu yhdellä kuponkimaksulla.
Hallituksen kansallinen asuntolainayhdistys (Ginnie Mae) oli vuosien ajan yhdistänyt ja myynyt arvopaperistettuja asuntolainoja vakuuksina; heidän AAA-luottoluokituksillaan oli aina ollut tae siitä, että Ginnie Mae on tukenut hallitusta. Sijoittajat tuottivat korkeamman tuoton kuin valtionkassat, ja Ginnie Mae pystyi käyttämään rahoitusta tarjoamaan uusia asuntolainoja.
Marginaalien laajentaminen
Räjähtävien kiinteistömarkkinoiden ansiosta luotiin myös päivitetty ABS-muoto. Vain näihin ABS: iin tehtiin subprime-asuntolainoja tai lainoja ostajille, jotka saivat vähemmän kuin tähtiä. (Jos haluat lisätietoja subprimeistä, lue Subprime usein subpar- ja subprime- lainoja : auttavat käsiä tai alihankkijoita ? )
Toissijaisesti subprime-lainat ja niiden huomattavasti korkeammat laiminlyöntiriskit luokiteltiin erilaisiin riskiluokkiin tai eriin, joista jokaisella oli oma takaisinmaksuaikataulu. Ylemmät erät pystyivät saamaan AAA-luottoluokitukset - vaikka ne sisältäisivät subprime-lainoja - koska näille erille luvattiin ensimmäiset arvopapereihin tulevat dollarit. Alemmissa erissä oli korkeampi kuponkikorko kompensoidaksesi lisääntynyttä laiminlyöntiriskiä. Loppujen lopuksi "pääoma" -erä oli erittäin spekulatiivinen sijoitus, koska sen kassavirrat saattoivat pääosin hävitä, jos koko ABS: n viiveaste nousi alhaisen tason yläpuolelle - välillä 5–7%.. (Lisätietoja saadaksesi Asuntolainan kulissien takana .)
Yhtäkkiä jopa subprime-asuntolainojen myöntäjillä oli mahdollisuus myydä riskialttiit velat, mikä puolestaan antoi heidän mahdollisuuden markkinoida tätä velkaa vieläkin aggressiivisemmin. Wall Street oli siellä hakemassa subprime-lainoja, pakattava ne muihin lainoihin (jotkut laadukkaat, toiset eivät) ja myynyt ne sijoittajille. Lisäksi lähes 80% näistä yhdistetyistä arvopapereista tuli maagisesti sijoitusluokkaan (A-luokka tai sitä korkeampi) kiitoksen ansiosta luottoluokituslaitoksille, jotka ansaitsivat tuottavia palkkioita työstään luottoluokituslaitosten luokittelussa. (Jos haluat lisätietoja, katso Mitä sijoitusluokka tarkoittaa? )
Tämän toiminnan seurauksena asuntolainojen - jopa riskialttiiden - perustaminen tuli erittäin kannattavaksi. Kauan sitten asuntolainan myöntäjät olivat jättäneet huomiotta jopa sellaiset perusvaatimukset kuin tulotodistus ja käsiraha. 125%: n laina-arvoinen asuntolaina oli merkitty ja annettu mahdollisille asunnonomistajille. Logiikan mukaan kiinteistöjen hintojen noustessa niin nopeasti (asuntojen mediaanihinnat nousivat jopa 14% vuodessa vuoteen 2005 mennessä), 125 prosentin LTV-asuntolaina olisi veden yläpuolella alle kahdessa vuodessa.
Vipuvaikutus neliö
Vahvistussilmukka alkoi pyöriä liian nopeasti, mutta Wall Streetin, Main Streetin ja kaikkien välimatkan päässä saavien hyötyjen kanssa kuka aikoi jarruttaa?
Ennätyksellisen alhaiset korot olivat yhdistyneet jatkuvasti heikentyviin luotonantostandardeihin ajaakseen kiinteistöjen hinnat ennätyskorkeisiin suurimmassa osassa Yhdysvaltoja. Nykyiset asunnonomistajat rahoittivat ennätyksellisiä lukumääriä hyödyntämällä äskettäin ansaittua omaa pääomaa, joka voitaisiin saada muutamalla sadalla dollarilla, jotka käytettiin kodin arviointiin. (Aiheeseen liittyvää lukemista varten katso omaa pääomaa koskevat lainat: Kustannukset ja omaa pääomaa koskeva laina: mikä se on ja miten se toimii .)
Samaan aikaan markkinoiden likviditeetin ansiosta sijoituspankit ja muut suuret sijoittajat pystyivät lainaamaan yhä enemmän (lisääntynyttä vipuvaikutusta) luodakseen uusia sijoitustuotteita, joihin kuuluivat herkät subprime-varat.
Vakuudellinen velka liittyy rahastoon
Mahdollisuus lainata enemmän pankkeja ja muita suuria sijoittajia luomaan vakuudellisia velkasitoumuksia (CDO), jotka käytännössä keräsivät pääoma- ja "mezzanine" (keskipitkästä matalaan luokitellut) erät MBS: ltä ja pakattiin ne uudelleen, tällä kertaa mezzanineen. CDO.
Käyttämällä samaa "pienennettyä" maksujärjestelmää, suurin osa mezzanine CDO: sta voisi hankkia 'AAA' -luottoluokituksen antamalla sen hedge-rahastojen, eläkerahastojen, liikepankkien ja muiden institutionaalisten sijoittajien käsiin.
Asuntolainalainat (RMBS), joiden kassavirrat tulevat asuntolainoista, ja CDO: t poistivat tehokkaasti yhteydenotot lainanottajan ja alkuperäisen lainanantajan välillä. Yhtäkkiä suuret sijoittajat kontrolloivat vakuutta; seurauksena neuvottelut myöhästyneistä asuntolainan maksuista ohitettiin "suoran markkinoille sulkemisen" mallille sijoittajalle, joka pyrkii vähentämään tappioitaan. (Lisätietoja on artikkelissa Kodin pelastaminen sulkemisesta .)
Nämä tekijät eivät kuitenkaan olisi aiheuttaneet nykyistä kriisiä, jos 1) kiinteistömarkkinat jatkoivat nousuaan ja 2) asunnonomistajat voisivat tosiasiassa maksaa asuntolainansa . Koska tätä ei kuitenkaan tapahtunut, nämä tekijät auttoivat vain lisäämään sulkemisten määrää myöhemmin.
Teaser-hinnat ja ARM
Asuntolainanantajien viettäessä suuren osan subprime-luottojen lainanannosta riskistä sijoittajille, he saivat vapaasti laatia mielenkiintoisia strategioita lainojen myöntämiseksi vapautetulla pääomalla. Käyttämällä teaser-korkoja (erityiset alhaiset korot, jotka kestäisivät asuntolainan ensimmäisen tai kahden vuoden), säädettävän koron asuntolainoissa (ARM) lainanottajat voitaisiin houkutella alun perin kohtuuhintaisiin asuntolainoihin, joissa maksut nousisivat voimakkaasti kolmessa, viidessä tai seitsemän vuotta. (Jos haluat lisätietoja, lue ARMed And Dangerous ja American Dream or Mortgage Nightmare? )
Kun kiinteistömarkkinat saavuttivat huippunsa vuosina 2005 ja 2006, kyykkykorot, ARM: t ja "vain korko" -laina (josta ei suoriteta perusmaksuja ensimmäisten vuosien aikana) työnnettiin yhä enemmän asunnonomistajiin. Näiden lainojen yleistyessä harvemmat lainansaajat kyseenalaistivat ehdot ja heidät sen sijaan houkuttelivat mahdollisuudet jälleenrahoittaa muutamassa vuodessa (väitteellä todettiin olevan valtava voitto), jotta he voisivat suorittaa mitä tahansa korjausmaksuja. välttämätön. Lainanottajat eivät kuitenkaan ottaneet huomioon kasvavilla asuntomarkkinoilla sitä, että mikä tahansa asunnon arvon aleneminen antaisi lainanottajalle kestämättömän yhdistelmän ilmapallomaksun ja paljon korkeamman asuntolainan maksun.
Markkinoista, jotka ovat niin lähellä kotia kuin kiinteistöjä, tulee mahdotonta sivuuttaa, kun ne ampuvat kaikkia sylintereitä. Viiden vuoden aikana kodin hinnat monilla alueilla olivat kirjaimellisesti kaksinkertaistuneet, ja melkein kaikki, jotka eivät olleet ostaneet taloa tai rahoitusta, pitivät itseään kilpailussa ansaita rahaa kyseisillä markkinoilla. Asuntolainan myöntäjät tiesivät tämän ja ajautuivat yhä aggressiivisemmin. Uusia koteja ei pystytty rakentamaan riittävän nopeasti, ja talonrakentajien varastot kasvoivat.
CDO-markkinat (vakuutena lähinnä subprime-lainoilla) laskivat liikkeeseen yli 600 miljardiin dollariin pelkästään vuoden 2006 aikana - yli kymmenenkertaisesti liikkeeseen laskettuna vain kymmenen vuotta aiemmin. Nämä arvopaperit, vaikkakin epälikvidit, nousivat innokkaasti jälkimarkkinoilta, jotka parkkivat ne onnellisina suuriin institutionaalisiin rahastoihin markkinakorkoisilla korkoillaan.
Halkeamat alkavat ilmestyä
Vuoden 2006 puoliväliin mennessä alkoi kuitenkin esiintyä halkeamia. Uusien asuntojen myynti pysähtyi, ja mediaanimyyntihinnat pysäyttivät nousunsa. Korot - vaikka ne ovat olleet historiallisesti edelleen matalat - ovat nousussa, ja inflaatiopelot uhkaavat nostaa niitä korkeammalle. Kaikki helposti vakuutettavat kiinnitykset ja jälleenrahoitukset oli jo tehty, ja ensimmäinen järkyttävistä ARM-tiedoista, kirjoitettu 12–24 kuukautta aikaisemmin, alkoi nollata.
Viivästyskorot alkoivat nousta voimakkaasti. Yhtäkkiä CDO ei näyttänyt niin houkuttelevalta sijoittajille tuotonhakua varten. Loppujen lopuksi monet CDO: sta oli pakattu uudelleen niin monta kertaa, että oli vaikea sanoa, kuinka suuri subprime-altistuminen niissä todella oli.
Helppo luotonanto
Ei kauan ennen kuin uutiset alan ongelmista siirtyivät kokoushuoneista käytäviin keskusteluihin otsikoihin tarttuviin uutisiin.
Asuntolainanantajien tulokset - ilman, että enää halukkaita jälkimarkkinoita tai sijoituspankkeja myydä lainojaan - leikattiin siitä, josta oli tullut tärkein rahoituslähde, ja heidät pakotettiin lopettamaan toimintansa. Seurauksena oli, että CDO: t siirtyivät epälikvidistä markkinattomiksi.
Kaikkien tämän taloudellisen epävarmuuden johdosta sijoittajat välttelivät paljon enemmän riskiä ja pyrkivät luopumaan positioista mahdollisesti vaarallisissa arvopaperikauppoissa ja kaikista kiinteätuottoisista vakuuksista, jotka eivät maksa asianmukaista riskipreemiaa havaitusta riskitasosta. Sijoittajat antoivat äänensä massalla, että subprime-riskit eivät olleet syytä ottaa.
Laadun lenon keskellä kolmen kuukauden valtionrakseista tuli uusi "pakko olla" -korkoinen tuote, ja tuotot laskivat shokkiin 1, 5% muutamassa päivässä. Vielä huomattavampi kuin valtion takaamien joukkovelkakirjalainojen (ja tuolloin lyhytaikaisten) ostaminen oli korko samanaikaisten yrityslainojen ja velkasitoumusten välillä, joka kasvoi noin 35 peruspisteestä yli 120 peruspisteeseen alle viikko.
Nämä muutokset saattavat kuulostaa vähäisiltä tai vahingoittamattomilta silmiltä, mutta nykyaikaisilla korkomarkkinoilla - joilla vipuvaikutus on kuningas ja halpa luotto on vain nykyinen jesteri - tämän suuruinen liike voi aiheuttaa paljon vahinkoa. Tätä havainnollisti useiden hedge-rahastojen romahtaminen. (Lisätietoja näistä romahduksista on artikkelissa Amaranth Gamble- ja Massive Hedge Fund -häiriöiden häviäminen .)
Monet instituutiorahastot joutuivat hermostuneiden pankkien marginaali- ja vakuuspyyntöihin, jotka pakottivat ne myymään muita varoja, kuten osakkeita ja joukkovelkakirjalainoja, kerätäkseen rahaa. Lisääntynyt myyntipaine otti hallussaan osakemarkkinat, koska pääomaosakkeiden keskiarvot kärsivät voimakkaasta laskusta muutamassa viikossa, mikä pysäytti tehokkaasti vahvat markkinat, jotka olivat saaneet Dow Jonesin teollisuuskeskiarvon kaikkien aikojen korkeimmalle tasolle heinäkuussa 2007..
Rauhan vaikutuksen torjumiseksi USA: n, Japanin ja Euroopan keskuspankit auttoivat pankkeja likviditeettiä koskevissa kysymyksissään useiden satojen miljardien dollarien käteisinjektioilla ja vakauttivat rahoitusmarkkinoita. Liittovaltion keskuspankki alensi myös diskonttoikkunakorkoa, mikä teki finanssilaitosten halvemmaksi lainata varoja Fediltä, lisätä toiminnan likviditeettiä ja auttaa vaikeuksissa olevia varoja. (Lisätietoja saadaksesi Tutustu tärkeimpiin keskuspankkeihin .)
Lisätty likviditeetti auttoi vakauttamaan markkinoita jossain määrin, mutta näiden tapahtumien kokonaisvaikutus ei ole vielä selvä.
johtopäätös
Vakuudellisessa velkasitoumuksessa tai millään sen taloudellisilla sukulaisilla ei ole mitään luonnostaan väärin tai pahaa. Se on luonnollinen ja älykäs tapa hajauttaa riskejä ja avata pääomamarkkinoita. Kuten mikä tahansa muu - dotcom-kupla, pitkäaikaisen pääoman hallinnan romahdus ja 1980-luvun alun hyperinflaatio - jos strategiaa tai instrumenttia käytetään väärin tai ylikuumennetaan, areenalta on tehtävä hyvä purkautuminen. Kutsu sitä kapitalismin luonnolliseksi jatkeeksi, jossa ahneus voi innoittaa innovaatioita, mutta jos sitä ei tarkisteta, tarvitaan suuria markkinavoimia palauttamaan tasapaino järjestelmään.
Mitä seuraavaksi?
Joten mihin menemme täältä? Vastaus tähän kysymykseen keskittyy selvittämään, kuinka kauaskantoiset vaikutukset ovat sekä Yhdysvalloissa että ympäri maailmaa. Kaikkien osapuolten paras tilanne on edelleen sellainen, jossa Yhdysvaltain talous menee hyvin, työttömyys pysyy alhaisella tasolla, henkilökohtaiset tulot pysyvät inflaation tahdissa ja kiinteistöjen hinnat ovat alhaalla. Vasta kun viimeinen osa tapahtuu, pystymme arvioimaan subprime-tuotteiden sulamisen kokonaisvaikutukset.
Sääntelyn valvonta tiukentuu varmasti tämän fiaskon jälkeen, pitäen luottolupausrajoitukset ja joukkovelkakirjalainojen luottoluokitukset erittäin varovaisina tulevina vuosina. Kaikkien opittujen optioiden ulkopuolella Wall Street etsii edelleen uusia tapoja hinnoitella riskejä ja paketoida arvopapereita. Sijoittajan velvollisuutena on nähdä tulevaisuus arvokkaiden suodattimien kautta.
Katso alaluottolainoista ja subprime-sulautumisesta keskitetty palvelupiste, katso Subprime Mortgages -ominaisuus .
