Sisällysluettelo
- Lainatyypit
- Omaa pääomaa ja tuloja koskevat vaatimukset
- Yksityinen asuntolainavakuutus
- Kiinteät vs vaihtuvat hinnat
- Pohjaviiva
Lukemattomat rahoitusvaihtoehdot, jotka ovat saatavilla ensimmäistä kertaa ostajille, voivat tuntua ylivoimaisilta. Mutta ottamalla aikaa kiinteistörahoituksen perusteiden tutkimiseen voit säästää huomattavasti aikaa ja rahaa. Markkinoiden, joissa kiinteistö sijaitsee, ymmärtäminen ja tarjoaako se kannustimia lainanantajille, voi tarkoittaa sinulle lisättyjä taloudellisia etuja. Katsokaa taloustasi varmistaaksesi, että saat asuntolainan, joka parhaiten vastaa tarpeitasi.
Avainsanat
- Asuntolainan hankkiminen on tärkeä askel ensimmäisen kodin ostamisessa, ja sopivimman valitsemiseen on useita tekijöitä.Lenderit arvioivat luottokelpoisuutesi ja takaisinmaksukykysi tulojen, varojen, velkojen ja luottotiedotteen perusteella. Kun valitset asuntolainan, sinun on päätettävä, valitaanko kiinteä vai vaihtuvakorko, asuntolainan maksamiseen käytettyjen vuosien määrä ja käsirahasi suuruus. Tavanomaiset lainat ovat asuntolainoja, joita ei ole vakuutettu tai takaa liittovaltio hallitus. Olosuhteistasi riippuen voit saada edullisemmat ehdot FHA- tai VA-lainan tai muun valtion takaaman lainan kautta.
Lainatyypit
Perinteiset lainat ovat asuntolainoja, joita liittohallitus ei ole vakuuttanut tai takaa. Ne ovat tyypillisesti kiinteäkorkoisia asuntolainoja. Vaikka perinteisten asuntolainojen tiukemmat vaatimukset isommalle käsirahalle, korkeammat luottoluokitukset, pienemmät tulot ja velkasuhteet sekä mahdollisuus tarvita yksityistä asuntolainavakuutusta tekevät niistä vaikeimpia saada, tavalliset asuntolainat ovat yleensä halvempia kuin taatut kiinnitykset.
Perinteiset lainat määritellään joko vaatimustenmukaisiksi lainoiksi tai vaatimustenvastaisiksi lainoiksi. Vaatimustenmukaiset lainat noudattavat ohjeita, kuten valtion tukemien yritysten (GSE) Fannie Maen tai Freddie Macin asettamia lainarajoja, koska ne tai monet lainanantajat ostavat ja paketoivat lainoja usein ja myyvät ne jälkimarkkinoilla arvopapereina. Vuoden 2019 lainaraja tavanomaiselle asuntolainalle on yhteensä 484 350 dollaria, vaikka se voi olla enemmän nimetyille korkeakustannuksille.
Tämän määrän ylittävää lainaa kutsutaan hyppylainaksi, ja sillä on yleensä hieman korkeampi korko, koska näihin lainoihin liittyy enemmän riskiä (koska niihin liittyy enemmän rahaa), mikä tekee niistä vähemmän houkuttelevia jälkimarkkinoille. Lainaa myöntävä luottolaitos, yleensä salkkulainanantaja, asettaa sääntöjenvastaisille lainoille omat ohjeet.
FHA-lainat
Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriöön kuuluva liittovaltion asuntohallinto (FHA) tarjoaa erilaisia asuntolainaohjelmia. FHA-lainalla on alhaisemmat käsirahavaatimukset, ja siihen on helpompi päästä kuin tavanomaisella lainalla. FHA-lainat ovat erinomaisia ensimmäistä kertaa ostaville asukkaille, koska alhaisempien ennakkomaksujen ja vähemmän tiukkojen luottotarpeiden lisäksi voit suorittaa käsirahana jopa 3, 5%. FHA-lainat eivät voi ylittää edellä kuvattuja lakisääteisiä rajoituksia.
Saalis? Kaikkien FHA-lainanottajien on maksettava asuntolainan vakuutusmaksu (MIP), joka otetaan huomioon asuntolainan maksuissa (katso yksityinen asuntolainavakuutus alla).
VA-lainat
Yhdysvaltain veteraaniministeriö (VA) takaa VA: n lainat. VA ei lainaa itse, vaan takaa pätevien lainanantajien asuntolainat. Nämä takuut antavat veteraaneille ja palveluhenkilöstölle mahdollisuuden saada asuntolainoja edullisin ehdoin, yleensä ilman käsirahaa. Useimmissa tapauksissa VA-lainoja on helpompi saada kuin perinteisillä lainoilla. Lainanantajat yleensä rajoittavat VA-lainan enimmäismäärän tavanomaisiin asuntolainarajoihin. Ennen kuin haet lainaa, pyydä kelpoisuus VA: lta. Jos sinut hyväksytään, VA myöntää kelpoisuustodistuksen, jolla voit hakea lainaa.
Näiden liittovaltion lainatyyppien ja -ohjelmien lisäksi osavaltioiden ja kuntien hallitukset ja virastot sponsoroivat tukiohjelmia investointien tai asunnonomistamisen lisäämiseksi tietyillä alueilla.
Omaa pääomaa ja tuloja koskevat vaatimukset
Asuntolainan hinnoittelu määritellään lainanantajalla kahdella tavalla, molemmat perustuen lainanottajan luottokelpoisuuteen. Sen lisäksi, että tarkistat FICO-pisteet kolmelta suurimmalta luottolaitokselta, lainanantajat laskevat laina-arvo-suhteen (LTV) ja velanhoitosuhteen (DSCR) asettaen sinulle lainaamasi summan ja korot. korko.
LTV on tosiasiallisen tai implisiittisen oman pääoman määrä, joka on käytettävissä lainattavana vakuutena. Asuntokaupoissa LTV määritetään jakamalla lainan määrä kodin ostohinnalla. Luotonantajat olettavat, että mitä enemmän rahaa olet asettanut (käsirahana), sitä epätodennäköisempi olet lainan laiminlyönti. Mitä korkeampi LTV, sitä suurempi on maksukyvyttömyysriski, joten lainanantajat veloittavat enemmän.
Velanhoitosuhde (DSCR) määrää kykysi maksaa asuntolainan. Luotonantajat jakavat kuukausittaiset nettotulosi asuntolainan kustannuksilla arvioidaksesi todennäköisyyttä, että olet laiminlyönyt asuntolainan. Useimmat luotonantajat vaativat yli yhden DSCR: n. Mitä suurempi suhde on, sitä suurempi on todennäköisyys, että pystyt kattamaan lainanottokustannukset, ja sitä vähemmän riskiä lainanantaja ottaa. Mitä suurempi DSCR, sitä todennäköisemmin lainanantaja neuvottelee lainakorosta, koska jopa alhaisemmalla korolla lainanantaja saa paremman riskikorjatun tuoton.
Tästä syystä sinun tulee sisällyttää kaikenlaiset vaatimukset täyttävät tulot neuvoteltaessa asuntolainan myöntäjän kanssa. Joskus ylimääräinen osa-aikatyö tai muu tuloja tuottava yritys voi tehdä eron lainan saamisen edellytyksen tai sen välillä, että saadaanko lainaa tai saadako paras mahdollinen korko.
Yksityinen asuntolainavakuutus
LTV määrittelee myös, vaaditaanko sinun ostamaan yksityinen asuntolainavakuutus (PMI). PMI eristää lainanantajan laiminlyönnistä siirtämällä osan lainariskeistä asuntolainan vakuuttajalle. Useimmat lainanantajat vaativat PMI: tä kaikista lainoista, joiden LTV-arvo on yli 80%, mikä tarkoittaa kaikkia lainoja, joissa omistat kotona alle 20%: n pääoman. Vakuutettu määrä ja asuntolainaohjelma määrittävät asuntovakuutuksen kustannukset ja sen keruutavan.
Suurin osa asuntolainavakuutusmaksuista kerätään kuukausittain vero- ja kiinteistövakuutustilien kanssa. Kun LTV on yhtä suuri tai pienempi kuin 78%, PMI: n oletetaan poistuvan automaattisesti. Saatat pystyä peruuttamaan PMI: n, kun koti on arvostanut tarpeeksi arvoa antamaan sinulle 20%: n pääoman ja asetettu ajanjakso, kuten kaksi vuotta, on kulunut. Jotkut luotonantajat, kuten FHA, arvioivat asuntolainavakuutuksen kiinteänä summana ja aktivoivat sen lainasummaan.
Ystäväsääntönä yritä välttää yksityistä asuntolainavakuutusta, koska se on kustannus, josta ei ole hyötyä sinulle.
PMI: n maksamisesta voi välttyä. Yksi ei ole lainata yli 80 prosenttia kiinteistön arvosta ostaessasi taloa; toinen on käyttää kotirahoitusta tai toista asuntolainaa yli 20%: n alentamiseksi. Yleisin ohjelma on nimeltään 80-10-10 kiinnitys. 80 tarkoittaa ensimmäisen asuntolainan LTV-arvoa, ensimmäinen 10 tarkoittaa toisen asuntolainan LTV-arvoa ja kolmas 10 edustaa kotisi omaa pääomaa.
Vaikka toisen asuntolainan korko on korkeampi kuin ensimmäisen korko, sekoitettuna, sen ei pitäisi olla paljon korkeampi kuin 90 prosentin LTV-lainan korko. 80-10-10 -lainan kiinnitys voi olla halvempaa kuin PMI-maksaminen, ja sen avulla voit myös nopeuttaa toisen asuntolainan maksamista ja poistaa kyseisen velan osan nopeasti, jotta voit maksaa kotisi varhain.
Kiinteät vs. vaihtuvakorkoiset kiinnitykset
Toinen näkökohta on saada kiinteä vai vaihtuvakorkoinen (tai vaihtuvakorkoinen) asuntolaina. Kiinteäkorkoisella asuntolainalla korko ei muutu koko laina-ajan. Kiinteäkorkoisen lainan saaminen on selvä etu sillä, että tiedät, mitkä kuukausittaiset lainakustannukset tulevat olemaan koko laina-ajan. Ja jos vallitsevat korot ovat alhaiset, olet lukittu hyvään korkoon huomattavaan aikaan.
Vaihtuvakorkoinen asuntolaina, kuten vain korko-asuntolaina tai säädettävä korko-asuntolaina (ARM), on suunniteltu auttamaan ensimmäistä kertaa asuvia ostajia tai ihmisiä, jotka odottavat tulojensa nousevan huomattavasti laina-aikana. Vaihtuvakorkoisten lainojen avulla voit yleensä saada alempia johdantokorkoja lainan muutaman ensimmäisen vuoden aikana, jolloin voit saada enemmän rahaa kuin jos olisit yrittänyt saada kalliimpaa kiinteäkorkoista lainaa. Tietysti tämä vaihtoehto voi olla vaarallinen, jos tulosi eivät kasva korkojen nousun myötä. Toinen haittapuoli on, että markkinakorkojen polku on epävarma: Jos ne nousevat dramaattisesti, lainan ehdot nousevat voimakkaasti heidän kanssaan.
Kuinka aseet toimivat
Yleisimmät ARM-tyypit ovat yhden, viiden tai seitsemän vuoden jaksot. Alkuperäinen korko on normaalisti kiinteä tietyn ajanjakson ajan, ja se nollataan määräajoin, usein joka kuukausi. Kun ARM nollautuu, se mukautuu markkinakorkoon yleensä lisäämällä jonkin ennalta määrätyn erotuksen (prosenttiosuus) vallitsevaan Yhdysvaltain valtiovarainministeriön korkoon. Vaikka korotus on tyypillisesti rajattu, ARM-oikaisu voi olla kalliimpaa kuin vallitseva kiinteäkorkoinen asuntolaina, jotta korvataan lainanantajalle alhaisemman koron tarjoaminen johdantokaudella.
Vain korkolainat ovat eräs ARM-tyyppi, jossa maksat vain asuntolainan korkoja, ei pääomaa johdantokaudella, kunnes laina palaa kiinteään, pääomalainaan. Tällaiset lainat voivat olla erittäin edullisia ensimmäistä kertaa ottaville lainansaajille, koska vain korkojen maksaminen vähentää merkittävästi lainanoton kuukausikustannuksia ja antaa sinulle mahdollisuuden saada paljon suurempi laina. Koska et maksa lainapääomaa alkuperäisenä ajanjaksona, lainan erääntyy kuitenkin vain ennen kuin alat maksaa pääomaa.
Pohjaviiva
Jos etsit asuntolainaa ensimmäistä kertaa, voi olla vaikeaa selvittää kaikkia rahoitusvaihtoehtoja. Ota aikaa päättääksesi, kuinka paljon kotia sinulla on varaa, ja rahoita sitten vastaavasti. Jos sinulla on varaa laskea huomattava määrä tai sinulla on tarpeeksi tuloja alhaisen LTV-arvon luomiseksi, sinulla on enemmän neuvotteluvoimaa lainanantajien kanssa ja eniten rahoitusvaihtoehtoja. Jos tarvitset suurinta lainaa, sinulle voidaan tarjota korkeampi riskikorjattu korko ja yksityinen asuntolainavakuutus.
Punnitsee riski, että saatat suuremman lainan. Korot nousevat tyypillisesti vain korkokaudella, ja ne mukautuvat usein markkinakorkojen muutoksiin. Harkitse myös riskiä, että käytettävissä oleva tulosi ei nouse, ja mahdolliset lainanottokustannukset kasvavat.
Hyvän asuntolainanvälittäjän tai asuntolainapankkiirin tulisi pystyä auttamaan sinua ohjaamaan kaikkia erilaisia ohjelmia ja vaihtoehtoja, mutta mikään ei palvele sinua paremmin kuin asuntolainan prioriteettien tunteminen.
