Rahoituskriisi + 10: missä asuntojen hinnat ovat nyt?

On kulunut 10 vuotta Lehman Brothers -yhtiön romahduksesta ja sitä seuranneesta finanssikriisistä, ja talous näyttää kukoistavan. Osakemarkkinat saavuttivat vain ennätyksen modernin historian pisimmästä härkäkerrasta kuluneen 3.453 päivän - lähes yhdeksän ja puolen vuoden - jälkeen ilman suuria korjauksia. Aiemmin tänä vuonna Yhdysvaltain työttömyysaste laski 3, 8 prosenttiin, mikä on 18 vuoden alin taso.

Asuminen oli suuren taantuman aiheuttaneen kriisin ytimessä. Mutta nyt myös kiinteistömarkkinat ovat suurimmaksi osaksi kuumia: hinnat ovat nousseet, varastot ovat vähentyneet ja luotonantoa koskevat vaatimukset ovat helpottuneet, minkä ansiosta useammat ihmiset voivat saada asuntolainoja. Äskettäisen FICO Research -blogi-viestin mukaan ”Ensimmäinen selkeä havaittu suuntaus vastikään syntyneiden asuntolainojen ympärillä on, että kun pääsemme kauemmaksi suuresta taantumasta, vakuutuskriteerit näyttävät helpottuneen ja laajempi osa kuluttajia saavat asuntolainoja. ”

Asumiskriisi 101

Asumisesta on kuitenkin kulunut kymmenen vuotta. Muista huono luotonantokäytäntö, joka auttoi kriisin synnyttämisessä: Asunto-ongelma romahduksen johdosta motivoi lainanantajia myöntämään lainoja käytännössä kaikille, jotka olivat halukkaita allekirjoittamaan katkoviivalla - vaikka yksityishenkilöt eivät selvästikään pystyneet maksamaan takaisin - vain täyttää ylijäämävarasto. NINJA-lainat, jotka myönnettiin lainanottajille ilman tuloja, työpaikkoja ja omaisuutta , olivat rehottavia, ja laajalti liikkeeseen lasketut 2/28 subprime -lainojen säädettävän koron asuntolaina (ARM) asettivat lainanottajat epäonnistumaan. Nämä lainat antoivat lainanottajille markkinoiden alhaisemman ”kiusaajan” koron kahden ensimmäisen vuoden ajan, minkä jälkeen korko nousi korkeampaan korkoon, jolloin maksut olivat usein kohtuuttomia.

Vuodesta 2006 ensimmäisestä neljänneksestä vuoteen 2012 näillä subprime ARM -lainoilla oli korkeampi markkinoiden sulkemisen aloitusaste kuin kiinteillä prime-, prime ARM-, subprime kiinteillä lainoilla ja FHA-lainoilla, kuten seuraavassa Mortgage Bankers Associationin kaaviossa esitetään. Subprime-armeijalla oli myös korkein rikollisuusaste samana ajanjaksona.

Näiden lainojen velka pakattiin uudelleen sijoitettaviin tuotteisiin, mukaan lukien asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin, jotka myytiin pankeille, hedge-rahastoille, vakuutusyhtiöille, eläkerahastoille ja jopa varakkaille henkilöille. Kun lainanottajat alkoivat laiminlyödä lainojaan, se oli tuhoisaa kaikille rahoituslaitoksille (tai yksityishenkilöille), jotka ostivat tai myivät asuntolainavakuudellisia arvopapereita. Laskeuma auttoi koko finanssialan liikkumista. Osakemarkkinat kaatuivat, pankit epäonnistuivat, asuntojen hinnat tankeriin ja miljoonat ihmiset menettivät työpaikkansa, eläkesäästöjensä ja kotiensa suuria siruja.

Kodin hinnat tänään

Kansallinen asuntohintaindeksi saavutti huippunsa huhtikuussa 2006, saavutti alimman pisteen maaliskuussa 2011 - noin kaksi vuotta laman virallisen päättymisen jälkeen - ja palasi huipulleen lokakuussa 2017, kiinteistövälitysdatayrityksen CoreLogicin erityisraportin mukaan. Nevada näki eniten laskun laman aikana, ja asuntojen hinnat laskivat 60%. Arizona ja Florida eivät olleet kaukana taaksepäin, putoamalla vastaavasti 51% ja 50%, kuten seuraavasta taulukosta osoittaa CoreLogic, joka paljastaa suurimman ja pienimmän huipusta tippuun valitut osavaltiot.

"Saatuaan lopulta pohjaan vuonna 2011, asuntojen hinnat alkoivat hitaasti nousta takaisin nykyiseen kohtaan", sanoi CoreLogicin pääekonomisti Frank Nothaft. ”Lisääntynyt kysyntä ja alhaisempi tarjonta - samoin kuin kukoistavat työmarkkinat - ovat antaneet asuntojen hintojen nousun eräille pahiten kärsineille asuntomarkkinoille. Silti monet eivät vieläkään ole palanneet edeltäneelle tasolle."

Vaikka monet valtiot ovat toipuneet kriisiä edeltäneisiin arvoihinsa, se ei ole kaikki hyviä uutisia. Tiukemmat luotonantostandardit kriisin jälkeen ovat vaikeuttaneet asuntolainan hankkimista. Tämä on teollisuuden mielestä vaikuttanut tiukempaan varastoon ja hintoihin, jotka ovat selvästi niiden kriisiä edeltäneiden huippujen yläpuolella.

Korkeiden hintojen, tiukkojen lainavaatimusten ja rahan ostajien kilpailun vuoksi monilla asunnon ostajilla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin vuokrata. Joillakin metroalueilla, kuten San Franciscossa, vain 25 prosentilla asukkaista on varaa ostaa koti, Urban Institutein mukaan. Itse asiassa vuokralaisten prosenttiosuus 50: ssä Yhdysvaltojen suurimmissa kaupungeissa nousi vuosien 2006 ja 2016 välillä, kiinteistöverkkosivuston Zillow mukaan. Nykyään vuokrausprosentti väestöstä on korkeimmalla tasollaan vuodesta 1965.

"Olemme todella krapulavaiheessa", sanoi kiinteistöjen arviointi- ja konsultointiyrityksen Miller Samuelin toimitusjohtaja Jonathan Miller. ”Vain siksi, että hinnat nousevat, ei tarkoita, että olemme toipuneet. on edelleen vääristynyt, ja se johtuu luottiehdoista."

Edullinen hinta riippuu markkinoista

Kun asuntomarkkinat saavuttivat huippunsa huhtikuussa 2006, melkein kaksi kolmasosaa Yhdysvaltain asutuimmista metroalueista ilmoitettiin yliarvostettuina, ja vain viittä metroaluetta, joiden osuus oli vain 1%, pidettiin aliarvostettuina. Maaliskuussa 2011 markkinat olivat pohjimmiltaan alhaiset, ja vain 27 markkinoita - tai 7% väkirikkaimmista metroalueista - pidettiin yliarvostettuina. Nykyään (joulukuusta 2017 lähtien, viimeisimmät saatavilla olevat tiedot) Yhdysvaltain väkirikkaimmin sijaitsevat metroalueet ovat melkein tasaisesti jakautuneet markkinoiden välillä, jotka ovat aliarvostettuja, yliarvostettuja ja arvokkaita - tarkoittaen niiden "pitkällä aikavälillä kestävällä tasot, joita tukevat paikalliset markkinat, kuten käytettävissä oleva tulo, ”CoreLogicin mukaan.

	yliarvostettu	ARVOSSA	aliarvostettu
Jan '00: Aloita	6%	87%	7%
NOV '06: PEAK	67%	32%	1%
MAR '11: KAUTTA	7%	42%	52%
JOULUKUU '17: NYKYINEN	33%	35%	32%