Mikä on kustannuslähestymistapa?
Kustannuslähestymistapa on kiinteistöjen arvostusmenetelmä, jonka mukaan hinta, jonka ostajan on maksettava kiinteistöstä, olisi yhtä suuri kuin vastaavan rakennuksen rakennuskustannukset. Kustannuslähestymistavassa kiinteistön markkinahinta on yhtä suuri kuin maan kustannukset plus rakennuskustannukset vähennettynä poistoilla. Se tuottaa tarkimman markkina-arvon, kun kiinteistö on uusi.
Kustannuslähestymistavan ymmärtäminen
Kustannuslähestymistapa on yksi kolmesta kiinteistöjen arvostusmenetelmästä; muut ovat tulolähestymistapa ja vertailukelpoinen lähestymistapa.
Sen sijaan, että keskityttäisiin hintoihin, joita muut vastaavat alueen asunnot myyvät tai kiinteistön kykyä tuottaa tuloja, tämä menetelmä arvostaa kiinteistöä laskemalla, kuinka paljon rakennus maksaa tänään, jos se tuhoutuisi ja olisi tarpeen korvata. Se myös laskee, kuinka paljon maa on arvokasta, ja tekee vähennykset mahdollisista arvonmenetyksistä, joita muuten kutsutaan poistoiksi.
Tämän lähestymistavan logiikka on, että ostajilla ei ole mitään järkeä maksaa kiinteistöstä enemmän kuin mitä rakentaminen tyhjästä maksaisi.
Kustannuslähestymistapoja on kahta päätyyppiä:
- Jäljentämismenetelmä: Tämä lähestymistapa katsoo, että omaisuuden jäljennös on rakennettu, ja kiinnittää huomiota alkuperäisten materiaalien kopiointiin.Vaihtomenetelmä. Tässä tapauksessa oletetaan, että uudella rakenteella on sama tehtävä kuin uudemmilla materiaaleilla, käyttämällä nykyisiä rakennusmenetelmiä ja päivitettyä suunnittelua.
Kun kaikki arviot on kerätty, kustannuslähestymistapa lasketaan seuraavalla tavalla: Vaihto- tai lisääntymiskustannukset - poistot + maa-arvo = kiinteistön arvo.
Avainsanat
- Kustannuslähestymistavan mukainen arvostusmenetelmä suosittelee hintaa, jonka ostajan tulisi maksaa kiinteistöstä, yhtä suurena kuin vastaavan rakenteen rakentamiskustannukset. Kiinteistön markkinahinta on yhtä suuri kuin maan kustannukset plus rakennuskustannukset, joista vähennetään poistot. kustannuslähestymistapaa pidetään vähemmän luotettavana kuin muita kiinteistöjen arvostusmenetelmiä, mutta se voi olla hyödyllinen tietyissä tapauksissa.
Kustannuslähestymistavan edut ja haitat
Kustannuslähestymistapaa pidetään yleensä vähemmän luotettavana kuin tuloja ja vertailukelpoisia menetelmiä. Se vaatii tiettyjä oletuksia, mukaan lukien itsestäänselvyyden, että ostajalla on riittävästi maata samanlaisen kiinteistön rakentamiseksi.
Lisäksi, jos vertailukelpoista vapaata maata ei ole käytettävissä, arvo on arvioitava, mikä tekee arvioinnista vähemmän tarkan. Samankaltaisten rakennusmateriaalien puute vähentää myös arvioinnin tarkkuutta ja lisää tilaa subjektiivisuudelle. Vanhempien kiinteistöjen poistojen laskeminen ei ole myöskään suoraviivaista ja helposti mitattavissa.
Näistä rajoituksista huolimatta on muutamia tapauksia, joissa kustannuslähestymistapa voi olla hyödyllinen ja jopa välttämätön. Kiinteistön eri osien arvottaminen erikseen on erityisen hyödyllistä käsitellessäsi kiinteistöä, joka on uusi tai eroaa muista.
Esimerkkejä kustannuslähestymistavasta
Erityiskäyttöominaisuudet
Kustannuslähestymistapaa vaaditaan, ja se on joskus ainoa tapa yksinomaiseen käyttöön tarkoitettujen rakennusten, kuten kirjastojen, koulujen tai kirkkojen, arvon määrittämiseen. Nämä resurssit tuottavat vähän tuloja, eikä niitä markkinoida usein, mikä tekee tuloista ja vertailukelpoisista lähestymistavoista kelvottoman.
Uusi rakennus
Kustannuslähestymistapaa käytetään usein myös uudisrakentamisessa. Rakennuslainanantajat vaativat kustannuslähestymistavan arviointia, koska mikä tahansa markkina- tai tuloarvo on riippuvainen projektin vaatimuksista ja toteutumisesta. Hankkeita arvioidaan uudelleen rakentamisen eri vaiheissa, jotta varoja voidaan vapauttaa seuraavalle valmistumisvaiheelle.
vakuutus
Vakuutusarvioinneissa käytetään yleensä kustannuslähestymistapaa, koska vain parannusten arvo on vakuutettava ja maan arvo on erotettu kiinteistön kokonaisarvosta. Valinta poistoarvon ja täydellisen korvaavan tai toistoarvon välillä on määräävä tekijä arvioinnissa.
Kaupallinen kiinteistö
Viimeinkin kustannuslähestymistapaa käytetään toisinaan kaupallisen omaisuuden, kuten toimistorakennusten, vähittäiskauppojen ja hotellien, arvostamiseen. Tulopohjainen lähestymistapa on tässä käytetty päämenetelmä, vaikka kustannuslähestymistapa voidaan toteuttaa, kun suunnittelu, rakentaminen, toiminnallinen hyödyllisyys tai materiaaliluokka vaativat yksilöllisiä säätöjä.
Tärkeä
Kun kustannuslähestymistavan arviointi alittaa markkinahinnoittelun, se voi olla merkki ylikuumentuneista markkinoista. Sitä vastoin säännölliset arvioinnit, jotka ylittävät markkinahinnoittelun, voivat merkitä ostomahdollisuuden.
Erityiset näkökohdat
Suurimmassa osassa asuntojen arviointeja ei käytetä kustannuslähestymistapaa. Sen sijaan myyntivertailut johtavat yleensä tämäntyyppisten kiinteistöjen markkina-arvoihin.
Poikkeuksena on, jos kiinteistöä on kunnostettu alihankinnassaan tai sitä on parannettu liian paljon. Tässä tapauksessa parannusten arvon tarkka arviointi lisää arvon määrittämisen tarkkuutta, mikä ei ole mahdollista vain vertailukelpoisella lähestymistavalla.
