Mitä ovat kaupalliset asuntolainavakuudelliset arvopaperit (CMBS)?
Kaupalliset asuntolainavakuudelliset arvopaperit (CMBS) ovat kiinteätuottoisia sijoitustuotteita, joita tukevat liikekiinteistöjen asuntolainat kuin asuinkiinteistöt. CMBS voi tarjota likviditeettiä sekä kiinteistövälittäjille että kaupallisille lainanantajille.
Koska CMBS: n rakenteiden standardisoinnista ei ole sääntöjä, niiden arvostus voi olla vaikeaa. CMBS: n kohde-etuutena olevat arvopaperit voivat sisältää joukon kaupallisia kiinnityksiä, joilla on erilaiset ehdot, arvot ja kiinteistötyypit - kuten monen perheen asunnot ja liikekiinteistöt. CMBS voi tarjota vähemmän ennakkomaksuriskiä kuin asuntolainalainat (RMBS), koska kaupallisten asuntolainojen määräaika on yleensä kiinteä.
Kuinka kaupalliset asuntolainavakuudelliset arvopaperit toimivat
Kuten vakuudellisten velkavelvoitteiden (CDO) ja vakuudellisten asuntolainavelvoitteiden (CMO) kanssa, CMBS ovat joukkovelkakirjojen muodossa. Asuntolainat, jotka muodostavat yhden kaupallisen asuntolainavakuuden, toimivat vakuutena maksukyvyttömyystilanteessa, ja pääoma ja korot siirretään sijoittajille. Lainat ovat tyypillisesti sijoitusrahaston sisällä, ja niiden ehdot, kiinteistötyypit ja määrät ovat hyvin monimuotoisia. CMBS: lle arvopaperistettuihin lainoihin sisältyy lainoja kiinteistöille, kuten kerrostalot ja kompleksit, tehtaat, hotellit, toimistorakennukset, toimistopuistot ja ostoskeskukset, usein saman luottamusalueen sisällä.
Asuntolaina on tyypillisesti takautuva velka - mikä tahansa kuluttaja- tai kaupallinen velka, joka on vakuutettu vain vakuuksilla. Maksun laiminlyönnin tapauksessa lainanantaja ei saa takavarikoida lainanottajan omaisuutta.
Koska CMBS ovat monimutkaisia sijoitusvälineitä, ne vaativat laajan valikoiman markkinatoimijoita - mukaan lukien sijoittajat, ensisijainen palveluhenkilö, pääpalveluhenkilö, erityishenkilö, johtava todistuksen haltija, edunvalvojat ja luottoluokituslaitokset. Jokainen näistä pelaajista suorittaa erityisen roolin varmistaakseen, että CMBS toimii oikein.
CMBS-markkinoiden osuus on noin 2% Yhdysvaltain korkomarkkinoista.
CMBS-tyypit
Asuntolainat, jotka takaavat CMBS: n, luokitellaan eriin luottoriskitasojensa perusteella, jotka tyypillisesti luokitellaan vanhemmasta - tai korkeimmasta laadusta - heikompaan laatuun. Korkealaatuisimmat erät saavat sekä korkoja että pääomamaksuja, ja niihin liittyy pienin riski. Matalammat erät tarjoavat korkeampia korkoja, mutta enemmän riskejä ottavat erät kattavat myös suurimman osan mahdollisista tappioista, joita voi tapahtua, kun erät laskevat sijoitusjärjestykseen.
CMBS-rakenteen pienin erä sisältää salkun riskialtisimmat - ja mahdollisesti spekulatiiviset - lainat. CMBS: n rakenteen suunnittelussa mukana oleva arvopaperistamisprosessi on tärkeä sekä pankeille että sijoittajille. Sen avulla pankit voivat myöntää yhteensä enemmän lainoja ja antaa sijoittajille helpon pääsyn kaupallisiin kiinteistöihin ja antaa niille enemmän tuottoa kuin perinteiset valtionlainat.
Sijoittajien tulisi kuitenkin ymmärtää, että yhden tai useamman CMBS-lainan laiminlyönnissä korkeimmat erät on maksettava kokonaisuudessaan korkoineen, ennen kuin alemmat erät saavat varoja.
Avainsanat
- CMBS: n vakuutena ovat kiinteistöjen asuntolainat mieluummin kuin kaupallisissa kiinteistöissä. Kaupalliset asuntolainavakuudelliset arvopaperit ovat joukkovelkakirjojen muodossa, ja niiden perustana olevat lainat ovat tyypillisesti rahastoissa. CMBS: n lainat toimivat vakuutena - pääoman ja koron kanssa sijoittajille - laiminlyönnin yhteydessä.
CMBS: n kritiikki
Tyypillisesti vain erittäin varakkaat sijoittajat sijoittavat CMBS: ään, koska keskimääräiselle sijoittajalle ei ole täällä monia vaihtoehtoja. On vaikea löytää sijoitusrahastoja tai pörssiyhtiöitä (ETF), jotka sijoittavat vain tähän omaisuusluokkaan, vaikka monet kiinteistösijoitusrahastot sijoittavat osan salkkuistaan CMBS: ään.
CMBS: tä koskevat vaatimukset
Joulukuussa 2016 arvopaperi- ja pörssikomissio (SEC) ja rahoitusalan sääntelyviranomainen (FINRA) antoivat uusia säännöksiä joidenkin CMBS: n riskien lieventämiseksi luomalla vakuusvaatimukset katettujen asiamiesten liiketoimille, mukaan lukien vakuudelliset asuntolainavelvoitteet.
