Federal Housing Authority on Yhdysvaltain suurin asuntolainavakuuttaja, ja sen salkussa on yli 1, 3 biljoonaa dollaria. Osana Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysyhteistyötoimistoa (HUD), se auttaa noin miljoonaa ihmistä eri puolilla maata tulemaan vuosittain kodinomistajiksi, ja tukee myös 300 000 vuokra-asuntoa saatavuuden tekemällä asunnonomistamisesta kohtuuhintaisia. Alhaiset ennakkomaksut ja alhaiset luottotulosvaatimukset tekevät FHA-lainoista paljon houkuttelevampia kuin perinteiset asuntolainat.
Vaikka tämä saattaa olla hyvä uutinen joillekin asunnonomistajille, kiinteistövälittäjät, jotka haluavat hyödyntää FHA-lainan etuja, joutuvat joutumaan etsimään muualta. Tämä johtuu siitä, että näiden lainojen ehdot rajoittavat kelvollisia.
Lue lisää saadaksesi tietoa FHA-lainoista, kuka oikeuttaa ja voitko käyttää niitä vuokra-asuntojen rahoittamiseen.
Avainsanat
- Liittovaltion asuntoviranomainen vakuuttaa asuntolainat, jotka edellyttävät alhaista käsirahaa ja liberaaleja vakuutusstandardeja.FHA-lainojen mukana olevien etujen vuoksi niitä ei voida käyttää toiseen koteihin, vuokraukseen, loma-asuntoihin tai muihin sijoituskiinteistöihin.FHA-lainanottajien on muutettava koti 60 päivää asuntolainan sulkemisen jälkeen ja sen on oltava ensisijaisena asuinpaikkanaan vähintään yhden vuoden ajan. FHA vakuuttaa myös asuntolainoja, joissa on enintään neljä yksikköä, mikäli yksi niistä on omistajan käytössä.
Mitä ovat FHA-lainat?
Asunnonomistajilla oli vaikea ostaa ja ylläpitää kiinteistöjensä maksuja suuren laman aikana. Ne rajoitettiin lainoihin, joiden arvo oli 50% kiinteistön markkina-arvosta, ja asuntolainan ehdot olivat yleensä hyvin lyhyet. Monet lainat päättyivät erittäin suurilla ilmapalkkioilla, mitä useimmilla ei ollut varaa tehdä. Tämä johti valtavaan määrään laiminlyöntejä, mikä nosti markkinoiden sulkemisastetta. Vuonna 1934 Yhdysvaltain kongressi päätti perustaa liittovaltion asuntohallinnon edistääkseen kohtuuhintaista kodinomistusta. Niin tuli federaation asuntohallinnon (FHA) lainaohjelma.
FHA: n tarjoamilla lainoilla on alhaisemmat ennakkomaksuvaatimukset ja vapaammat vakuutusstandardit kuin useimmissa tavanomaisissa asuntolainoissa. Esimerkiksi vuodesta 2019 lähtien asunnonomistajat tarvitsevat pätevyyden hankkimiseksi vain vähintään 580 pistettä. Hyväksytyt hakijat voivat rahoittaa jopa 96, 5%, mikä tarkoittaa, että heidän on laskettava vain 3, 5%. Ne, joiden luottoluokitukset ovat alhaisemmat kuin 579, pätevät edelleen, mutta heidän on laskettava hieman enemmän - 10 prosenttia.
FHA-lainat ovat suurimmaksi osaksi rajoitettu ostajille, jotka aikovat käyttää ostamaansa taloa pääasiallisena asuinpaikkanaan. Tämä tarkoittaa, että FHA-lainaa ei voida käyttää toisen asunnon, vuokra-asunnon, loma-asunnon tai sijoituskiinteistön rahoittamiseen. On kuitenkin muutamia poikkeuksia ja muutamia tapoja kiertää tämä yleinen sääntö.
FHA: n käyttöastetta koskeva vaatimus
FHA: n sääntöjen ja ohjeiden mukaan rahoitettavan kiinteistön on oltava omistajan hallussa. Tämä tarkoittaa, että vuokra- ja kausikohteet eivät koske. FHA käyttää tätä sääntöä keinona estää sijoittajia hyötymästä ohjelmasta.
Asuntolainanantajien, joilla on FHA: n lainoja, on käytettävä kotiaan ensisijaisena asuinpaikkanaan vähintään yhden vuoden ajan.
Lainanottajan on otettava koti haltuunsa 60 päivän kuluessa asuntolainan sulkemisesta, ja hänen on asuttava kodissa suurimman osan vuotta. Kiinteistöä on käytettävä pääasiallisena asuinpaikkana vähintään yhden vuoden ajan. Jos asuntolainalla on lueteltu useampi kuin yksi lainanottaja, FHA vaatii vähintään yhden täyttämään käyttöasteen vaatimukset.
Nykyisen FHA-lainan jälleenrahoitus
Oletetaan, että joku käyttää FHA-lainaa ensisijaisen asunnon oston rahoittamiseen. Omistaja voi muuttaa kodista tietä pitkin, mutta omistaa sen edelleen vuokraamalla sen tuloistaan. Toisin sanoen, talosta tulee sijoituskiinteistö. Korot laskevat, ja omistaja haluaa jälleenrahoittaa paremman kaupan.
Vaikka hän ei enää asu talossa, FHA: n säännöt antavat hänelle mahdollisuuden jälleenrahoittaa toiseen FHA: n lainaan. FHA-to-FHA -rahoitus tunnetaan myös FHA-virtavirtarahoituksena.
Uudelleenrahoituksen saamiseksi on useita vaatimuksia:
- Alkuperäisen asuntolainan sulkemisesta on kulunut vähintään 210 päivää. Sinun on oltava suorittanut vähintään kuusi kuukausimaksua FHA: n myöntämässä asuntolainassa.Jos sinulla on ollut FHA-laina vain alle vuoden, sinulla ei voi olla mitään yli 30 päivää erääntyneet maksut. Jos pidit FHA-lainaasi yli vuoden, sinulla on mahdollisuus suorittaa yksi 30 päivän viivästynyt maksu 12 kuukauden kuluessa, mutta maksuviivästys ei ole voinut olla viimeisen 90 päivän aikana. jota kuvataan usein aineellisena nettohyötynä. Esimerkiksi, jos aikaisempi kuukausimaksusi oli 1 100 dollaria, uuden kuukausimaksun uudelleenrahoituksen jälkeen pitäisi olla 1 050 dollaria tai vähemmän. Uudelleenrahoittaminen lyhyemmäksi ajaksi asuntolainaksi tarkoittaa myös aineellista nettohyötyä.
Jos asunnonomistaja täyttää yllä olevat kriteerit, FHA: n virtaviivaiset jälleenrahoitukset ovat mahdollisesti helpoin laina sulkea. Ne eivät vaadi työllisyyden tai tulojen tarkistamista, luottotietojen tarkistamista eikä kodin arviointia. Tärkeintä on, että asunnonomistaja on suorittanut olemassa olevat FHA-lainansa maksut ajoissa.
Kaksoismerkitys
Toinen tapa käyttää FHA-lainaa tuloomaisuuden ostamiseen on ostaa moniosainen asunto. FHA antaa asunnonomistajille mahdollisuuden ostaa kiinteistö, jossa on enintään neljä yksikköä, mikäli yksi on omistajan käytössä. Ei kuitenkaan ole mitään rajaa siihen, kuinka suuri erän koko voi olla. Tällä tavoin omistaja voi elää yhdessä yksikössä, mikä tekee siitä omistajan käyttämän kiinteistön ja siten FHA-kelpoisen. Omistaja voi vuokrata toisen yksikön tuloja varten.
Taitava sijoittaja kuumilla vuokrausmarkkinoilla ansaitsee joskus tarpeeksi tuloja tällä menetelmällä elääkseen kodissa ilmaiseksi. Kuten edellä todettiin, FHA lainaa jopa 96, 5% arvioidusta arvosta, mikä tarkoittaa, että ostaja voi laskea vain 3, 5%.
Erityiset näkökohdat
FHA: lla on erityissäännöksiä, joiden avulla voit ansaita vuokra-tuloja kotoasi. Jos työsi vaatii muuttoa ja tarvitset toista kotia tai jos kotisi on liian pieni laajenevalle perheellesi, voit ehkä vuokrata ensimmäisen kodin vuokraamasi yhden vuoden käyttöasteen. Jos olet poissa työstä, koska olet muuten työkyvytön, saatat pystyä vuokraamaan kotisi huoneita raja-alueille, jotta korvataan menetetty palkka.
Voit tietysti maksaa asuntolainan aina aikaisin. FHA ei peri ennakkomaksuja, joten jos voit poistaa lainan kokonaisuudessaan, voit tehdä kiinteistölläsi mitä tahansa haluat.
