Mikä on Buy-Up?
Ostaminen on eräänlainen asuntolainoihin liittyvä alennus. Siihen sisältyy lainanantaja, joka tarjoaa etukäteen käteiskannustimen lainanottajalle vastineeksi korkeamman lainakoron hyväksymisestä.
Ostot ovat yleensä edullisempia lainanottajalle, jos he odottavat myyvänsä ostetun kiinteistön lyhyessä ajassa. Tärkeää on, että rahallinen kannustin ei voi ylittää lainaan liittyviä toimituskustannuksia.
Avainsanat
- Ostaminen on alennustyyppi, jossa asuntolainan lainanottaja hyväksyy korkeamman koron vastineeksi etukäteen maksettavalle rahalliselle kannustimelle. Kassakannustimen koon ja korotuksen määrän välinen suhde neuvotellaan lainanantaja ja lainanottaja. Tyypillinen kaava on kuitenkin, että jokainen käteispalkkion prosenttiosuus aiheuttaa koron nousun 0, 25 prosentilla. Osto-osuuksia maksetaan joskus myös asuntolainanvälittäjille ja pankkilainojen virkamiehille. Lainanottajan on siksi oltava varovainen määrittäessään, onko tällainen järjestely vaikuttanut heille ilmoitettuun korkoon.
Ostamisyritysten ymmärtäminen
Ostamisia käyttävät tyypillisesti asuntolainanottajat, jotka haluavat vähentää maksamattomien lainojen toimituskustannuksia. Koska osto johtaa korkeampaan lainan korkoon, lainanottaja tosiasiallisesti lainaa rahaa korkeammalla korolla ja käyttää sitä maksamaan osan tai kaikista selvityskustannuksista.
Koska korkeampi korko koskee koko asuntolainan saldoa, ostoksen valitseminen on yleensä vain taloudellista, jos lainanottaja ei aio pitää kiinni kiinnityksestä pitkään. Näissä tilanteissa ennakkoon tarkoitettu rahapalkkio voi enemmän kuin korvata kasvaneet korkokustannukset ottaen huomioon, että korkokustannukset maksetaan vain rajoitetun ajan.
Toinen huomioitava seikka on, että ostoja maksetaan joskus myös asuntolainanvälittäjille. Näissä tilanteissa välittäjää voidaan tehokkaasti kannustaa rohkaisemaan lainanottajia hyväksymään asuntolainoissaan markkinoiden ylittävät korot, joita kutsutaan myös tuottoeron palkkioiksi (YSP). Jos näitä ostojärjestelyjä ei ilmoiteta selvästi ostajalle, ne voivat aiheuttaa eturistiriidan osapuolten välillä.
Ennen vuotta 2010 asuntolainanvälittäjien ostoalennukset olivat usein hämärtäneet myymiensä asuntolainojen lainaehtoja, minkä vuoksi lainanottajien oli vaikea havaita, maksoivatko he YSP: n asuntolainoillaan. Siitä lähtien muutokset uusien laina-arvioiden liittovaltion ohjeissa edellyttävät, että asuntolainanvälittäjien YSP: t on ilmoitettava selvästi ostajalle.
Näistä parannuksista huolimatta mahdollisten konfliktien riski on edelleen olemassa. Erityisesti ostamisalennukset ja muut sellaiset kannustimet annetaan joskus myös lainaaville laitoksille. Näissä olosuhteissa lainanottajalla voi olla vähän käytännöllisiä kykyjä havaita, vaikuttavatko nämä kannustimet heidän maksamiinsa korkoihin. Varotoimenpiteenä lainanottajien tulisi kysyä huolellisia ja suoria kysymyksiä lainahenkilöilleen, mistä mahdollisista kannustinohjelmista on käytössä heidän lainansa suhteen.
Oikea maailma-esimerkki ostamisesta
Havainnollistaksesi harkitse ostajaa, joka haluaa vakuuttaa 100 000 dollarin asuntolainan. Pankin tarjoama vakiokorko on 4, 50%. Ostaja kuitenkin haluaa käyttää ostohyvitystä, joka on 2, 50% lainan arvosta. Tässä tilanteessa ostaja saisi 2500 dollarin käteispalkkion vastineeksi normaalista korkeamman koron hyväksymisestä.
Vaikka uuden koron tarkka taso neuvotellaan, tyypillinen kaava on, että jokaisella alennuksen prosenttimäärällä saadaan asuntolainan korko nousemaan 0, 25%. Siksi yllä olevassa esimerkissä 2, 50%: n käteispalkkio johtaisi korkojen nousuun 0, 625%. Uusi korko olisi siis 5, 125 prosenttia.
