Arvostetulla osakekannalla voit myydä osakkeesi usean vuoden ajan levittääksesi myyntivoittoja. Valitettavasti sijoituskiinteistöille ei myönnetä samaa ylellisyyttä; koko voiton määrä on perittävä veroilta kiinteistön myyntivuonna. Jos asunnonomistaja kuitenkin käytti IRS § 1031 -vaihtoa, he voivat lykätä summaa vastaavaksi sijoitusvälineeksi.
Onko totta, että voit myydä kotisi eikä maksaa myyntivoittoveroa?
Alkuperäisen myynnin hallinta
Voit lieventää tätä verotaakkaa valvomalla vuotta, jona omistusoikeus ja hallussapito siirtyvät, ja siten vuotta, jonka aikana ilmoitat liiketapahtuman voiton tai tappion. Toisin sanoen voit asettaa omistusoikeuden siirron vuodelle, jolloin odotat olevan pienempi verorasitus. Jos kuitenkin tulosi ovat vakaat ja voiton veron maksaminen näyttää väistämättömältä, kannattaa ehkä harkita IRC § 1031 -vaihtoa.
Osa 1031 vaihto
Kohdan 1031 mukainen vaihto voi antaa sijoittajalle vaihtaa sijoituskiinteistöjä muihin sijoituskiinteistöihin eikä hänellä ole välittömiä verovelkoja. Kohdan 1031 mukaan jos vaihdat liike- tai sijoituskiinteistöjä vain samankaltaiseen liike- tai sijoituskiinteistöön, voittoa tai tappiota ei kirjata, ennen kuin vasta hankittu kiinteistö myydään. Muista, että lakia 1031 ei sovelleta vaihto-omaisuuden, osakkeiden, joukkovelkakirjojen, vekselien, todisteiden velkaantumiseen ja tiettyjen muiden varojen vaihtoon.
Vuodesta 2018 alkaen uusi verolainsäädäntö rajoitti vaihdon kiinteistöihin: § 1031: n muu omaisuuden, kuten taidetta, vaihto ei ole enää sallittua.
Säännöt ja määräykset
Jakson 1031 vaihto ei salli myyntivoittoverojen välttämistä kaikissa tapauksissa. Esimerkiksi Yhdysvaltain kiinteistöjen vaihtaminen toisessa maassa sijaitseviin kiinteistöihin ei kuulu verovapaaseen vaihto-asemaan. Lisäksi henkilökohtaisiin tarkoituksiin käytetyn omaisuuden kaupat - kuten henkilökohtaisen asuinpaikan vaihtaminen vuokraomaisuudeksi - eivät saa 1031 §: n mukaista verovapaata kohtelua. Lopuksi, jos jompikumpi osapuoli myy myöhemmin vaihdetun omaisuuden kahden vuoden kuluessa. Vaihdetusta kiinteistöstä tulee verovelvollinen.
Veroilmoitusta varten vanhan kiinteistön perusta siirretään uudelle kiinteistölle. Tämä on tärkeää ymmärtää verovapaassa vaihdossa, koska veroja ei anneta, vaan niitä yksinkertaisesti lykätään uuden kiinteistön myyntiin. Jakson 1031 vaihdon kirjaamiseksi sisäisen tulohallinnon kannalta on tärkeää, että lomakkeelle 8824 jätetään veroilmoitus samankaltaisen vaihdon vuodelta. Verovapaa vaihtoa ei suositella, jos liiketoimi johtaa tappioon, koska tappioita ei voida vähentää verovapaissa vaihtoissa. Näissä tapauksissa saattaa olla parempi myydä omaisuus pois ja käyttää tuotot uuden kiinteistön ostamiseen.
Täysin verovapaa vaihto
Jotta verovapaa § 1031 -vaihtokauppa tapahtuisi, tiettyjen ehtojen on täytyttävä:
- Kiinteistön on oltava "samanlaista": Ominaisuudet ovat samankaltaisia, jos ne ovat samanlaista luonnetta tai luonnetta, vaikka ne eroavat laadusta tai laadusta. Kiinteistön on liityttävä liiketoimintaan tai sijoitukseen: Vaihdettua kiinteistöä on pidettävä tuottavaa liiketoimintaa tai sijoitusta varten ja vaihdettava samaan käyttöön. Uusi omaisuus on tunnistettava 45 päivän kuluessa: Uusi kiinteistö, joka vastaan tulee vastineeksi olemassa olevasta kiinteistöstä, on tunnistettava kirjallisesti 45 päivän kuluessa ensimmäisestä siirrosta. Siirtämisen on tapahduttava 180 päivän ikkunassa: Samankaltaisen omaisuuden on oltava perillä yhdellä näistä kahdesta päivästä (kumpi tapahtuu aikaisemmin): omaisuuden siirron jälkeisen 180 päivän kuluessa tai veroilmoituksen eräpäivään mennessä. (mukaan lukien laajennukset) sinä vuonna, jona omaisuus siirretään.
Osittain verovapaa vaihto
Jotta vaihto olisi täysin verovapaa, vaihdon on oltava yksinomaan samankaltaisen omaisuuden vaihto. Täydellisessä maailmassa saman kauppa-arvon omaisuuden löytäminen on ihanteellinen Section 1031 -vaihtoon. Kuitenkin on vaikea löytää tasavertaista vaihtoa, ja monissa tapauksissa yksi osapuoli potkaisee ylimääräistä rahaa tehdäkseen kaupan oikeudenmukaiseksi. Tätä lisäomaisuutta tai vastaanotettua rahaa kutsutaan "käynnistykseksi", ja tästä voitosta verotetaan vastaanotetun käynnistyksen määrään asti.
Kun molemmilla kiinteistöillä on kiinnityksiä, asuntolainat nettoutetaan. Osapuoli, joka luopuu suuremmasta asuntolainasta ja vastaanottaa pienemmän asuntolainan, käsittelee ylimääräisen tavarana.
Pohjaviiva
Kiinteistöjen myynnin lisääntynyt määrä vuodesta 2010 lähtien on antanut monille ihmisille mahdollisuuden saada suotuisa verokohtelu liittohallituksesta. Seurauksena on menetetty valtava määrä verotuloja. Toistaiseksi osa 1031 kiinteistöjen vaihtoa on edelleen voimassa. (Kuten edellä keskusteltiin, ne poistettiin vuoden 2018 alusta alkaen muun tyyppisillä omaisuuksilla, kuten keräilyesineillä, lentokoneilla, franchising-oikeuksilla ja raskaalla kalustolla.)
